未來，強管制疊加行業(yè)高位平衡訴求，樓市走的是“鳥籠行情”。
如果不是那張P圖（國務院發(fā)文取消限購）反響太大引爆地產(chǎn)股大漲，人民網(wǎng)、住建部和新華社也不用此起彼伏地喊話，“調控不是花拳繡腿”?，F(xiàn)在，“調控收緊、樓市理性”，這個難得的預期正在形成并主導輿情。問題是，鐵板一塊的調控，貌似受潮的糖塔漸趨軟化。比如，房貸實際利率確實下行了；比如，廣州部分區(qū)域確實放松了限價；比如，網(wǎng)傳的北京“8萬+”的限價紅線突破了，多個“10萬+”項目入市了。
對樓市調控的認識，業(yè)內也好、百姓也好，始終沒有走出“非此即彼”的正負式兩極認識。也就是，調控不是處于“道德化打殺”的左邊，就是處于“倒逼式救市”的右邊，從來沒有把調控當做正常的行業(yè)管理。沒有買房的，仇富心理重的，或為“脫實入虛”憂心的，是“道德化打殺”的擁躉；杠桿不堪其負，前期激進、壓力大的開發(fā)商們，則希望經(jīng)濟下行倒逼救市。進一步，也從來沒有把房地產(chǎn)當做國民經(jīng)濟20個行業(yè)門類里面的一個。
正如前住建部副部長所言，“不要囿于情緒式的調控，而是應想想辦法，怎么實現(xiàn)供求平衡、行業(yè)健康吧！”當下，房地產(chǎn)正在回歸為一個正常的行業(yè)，政策也正在回歸行業(yè)管理，而所有的限制性措施，絕非打壓行業(yè)和市場，而是去投資投機、去過快和過度“加杠桿”。我們重溫一下7月31日政治局會議精神：“下決心解決好房地產(chǎn)市場問題，堅持因城施策，促進供求平衡，合理引導預期，整治市場秩序，堅決遏制房價上漲”。頂層設計內含的指引是，行業(yè)和市場要穩(wěn)定。
7月31日政治局會議明確“6個穩(wěn)定”，8月11日貫徹政治局會議精神的住建部會議提出“3個穩(wěn)定”，二者均包含“穩(wěn)預期”。當下，“房價只漲不跌”、“樓市下行，政府救市”的剛性預期正在打破，但新舊預期更迭的局面很脆弱。因為，房價并未真正下跌，杠桿仍在高位，投資需求蠢蠢欲動。另一面是，央行四次降準、多次凈投放后，理財收益跌破3%，寬松的資金在金融市場“打轉轉”，就是不進實體，民營經(jīng)濟“融資難、融資貴”。若政策風向改變，調控毀于一旦。
但同時，經(jīng)濟“穩(wěn)中有變”，考慮到外部形勢，甚至略悲觀一點，像房地產(chǎn)這樣的龐然大物，牽一發(fā)而動全身，決不能過快下滑。特別是，正值夯實消費主導的內需、中美產(chǎn)業(yè)鏈競爭的關鍵時期，樓市高位平衡有助于緩沖和減震。因此，像北京這樣調控最嚴厲的城市，限價房、共有產(chǎn)權房大量且持續(xù)投放的供給新模式已穩(wěn)固，市場均價明顯下拉，買方市場已形成，純商品房成交銳減50%以上。此時，固守所謂“8萬+”的限價紅線是形而上，也不利于供求平衡。
尊重歷史、尊重現(xiàn)實。資源過度集聚對北京房價的推動，這是客觀現(xiàn)實。只要限價房和共有產(chǎn)權房占主導，房價漲不到哪去；近期入市的“10萬+”項目，多是2016年高價地，樓面價普遍在5萬-8萬元。死守限價，對這些“招拍掛”高價地不公平，政策出爾反爾。再者，北京限競房地塊要大規(guī)模供應，若2016-2017年政策寬松時誕生的高價地不入市，開發(fā)商拿什么來買地？廣州“取消限價”，有樓市依賴作祟，但本質上是“雙合同”拆雷。
基準利率巋然不動，只是房貸利率上浮幅度下降5-10個點。流動性寬松了，理財收益跌破3%，房貸利率上浮自然少了，這有助于按揭投放、開發(fā)商回款、行業(yè)體量穩(wěn)定。但“資管新規(guī)”和金融監(jiān)管新秩序下，資金不會違規(guī)入市、行長不敢作奸犯科，過快“加杠桿”不會重來。官方和官媒及時發(fā)聲，意在鞏固調控成果。未來，強管制疊加行業(yè)高位平衡訴求，樓市走的是“鳥籠行情”，房價和成交窄幅波動，政策頂和底清晰可見，虛高泡沫在溫水煮青蛙中損耗，行業(yè)新陳代謝。
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