寒冬未至，但地產(chǎn)股已經(jīng)感受到了徹骨生寒。
一直低迷不振的國(guó)內(nèi)股市日漸羸弱，疊加房地產(chǎn)行業(yè)近段時(shí)間以來悲觀預(yù)期的傳導(dǎo)，地產(chǎn)股陷入“跌跌不休”的至暗時(shí)刻。
數(shù)據(jù)顯示，滬深兩市房地產(chǎn)板塊收盤股價(jià)已從今年6月1日的9元均價(jià)下跌到10月25日的5.55元均價(jià)，跌幅達(dá)38%。即便是安全邊際較高的萬(wàn)科等幾家龍頭房企，年初至今股價(jià)亦遭腰斬。
地產(chǎn)股正迎來艱難又危急的時(shí)刻。此起彼伏的股權(quán)質(zhì)押警報(bào)讓房企坐不住了。自6月份以來，多家房企開啟了“回購(gòu)+增持”護(hù)盤模式。在即將過去的十月，房企的增持力度進(jìn)一步加大。
部分資金較為充裕的龍頭房企拿出數(shù)億元資金回購(gòu)公司股票，如恒大、碧桂園、世茂、龍湖、金茂、新城控股等。資金困難些的中小房企則發(fā)起高管增持，甚至動(dòng)員全體員工以自有資金增持公司股票，大股東承諾對(duì)虧損部分兜底，如
陽(yáng)光城、茂業(yè)商業(yè)、皇庭國(guó)際等。
但這場(chǎng)護(hù)盤保衛(wèi)戰(zhàn)的效果，卻頗引業(yè)內(nèi)質(zhì)疑。
“回購(gòu)和增持對(duì)股價(jià)的提升效果不太明顯，因?yàn)槿舻禺a(chǎn)公司拿自己的錢去回購(gòu)，反而會(huì)引起市場(chǎng)更大擔(dān)憂，擔(dān)憂房企是否有錢去還債。而對(duì)員工增持兜底的承諾則意味著增加了一筆隱形負(fù)債。在這么弱的市場(chǎng)大環(huán)境下，回購(gòu)和增持其實(shí)都起不到特別大的作用，甚至還可能起反作用。”交銀國(guó)際董事總經(jīng)理洪灝告訴中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)記者。
“地產(chǎn)股并未見底。樓市處于一個(gè)較長(zhǎng)期的調(diào)整階段，政府態(tài)度和房企的經(jīng)營(yíng)模式都發(fā)生了變化。在下行趨勢(shì)中，股價(jià)可能會(huì)出現(xiàn)一些反彈，但反彈之后股價(jià)還會(huì)進(jìn)一步下跌，甚至出現(xiàn)更低的低點(diǎn)。”洪灝表示。
多位房企高管在接受中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)記者采訪時(shí)亦認(rèn)為，整體經(jīng)濟(jì)形勢(shì)和房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)確實(shí)不好，大局對(duì)地產(chǎn)股股價(jià)影響更大，明年股價(jià)能否企穩(wěn)難以預(yù)料。
這場(chǎng)沒有硝煙的股價(jià)保衛(wèi)戰(zhàn)，結(jié)局似乎已經(jīng)注定。
樓市股市同步下行
股市籠罩在下跌的陰霾中。據(jù)東方證券數(shù)據(jù)顯示，今年以來上證綜指累計(jì)跌了22.88%，恒生指數(shù)累計(jì)跌了14.57%。10月18日收盤時(shí)滬指跌破2500點(diǎn)關(guān)口，創(chuàng)47個(gè)月新低。
地產(chǎn)股亦是跌跌不休，其中固然有整個(gè)股市低迷的牽連，更重要的是，房地產(chǎn)行業(yè)基本面與房企資金面均不樂觀。
10月19日，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布了前三季度房企投資銷售數(shù)據(jù)，9月單月，全國(guó)商品房住宅銷售面積1.68億平方米，同比下滑3.6%，近5個(gè)月首次出現(xiàn)成交量同比下調(diào)的現(xiàn)象。
房?jī)r(jià)漲速開始放緩。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的9月70個(gè)城市房?jī)r(jià)數(shù)據(jù)顯示，一線城市房?jī)r(jià)環(huán)比下跌，4個(gè)一線城市新房?jī)r(jià)格由8月份上漲0.3%轉(zhuǎn)為9月份下降0.1%，二手房?jī)r(jià)格由8月份持平轉(zhuǎn)為下降0.1%。二三線城市漲幅也出現(xiàn)回落。9月份有64城新房?jī)r(jià)格環(huán)比上漲，少于8月份的67個(gè)。樓市傳統(tǒng)旺季“金九”失色。
與此同時(shí)，10月份以來，廣東或取消商品房預(yù)售制、空置稅或空襲等利空消息傳來，令地產(chǎn)股股價(jià)更是雪上加霜。如華夏幸福股價(jià)從今年2月份的45.94元/股，跌至10月25日的22.24元/股。萬(wàn)科股價(jià)從年初的41.13元/股跌至10月25日的23.49元。今年以來，股價(jià)跌幅超過50%的房企還有泰禾集團(tuán)、旭輝、
陽(yáng)光城、新城控股等。
對(duì)于地產(chǎn)股股價(jià)的下跌，洪灝認(rèn)為，從政策面來看，房住不炒表明政府對(duì)房地產(chǎn)態(tài)度發(fā)生轉(zhuǎn)變，畢竟房地產(chǎn)泡沫還是比較明顯的，增加了政府政策選擇的困難。房地產(chǎn)公司這種快進(jìn)快出高周轉(zhuǎn)的經(jīng)營(yíng)模式很難做下去，同時(shí)土地成本攀升，房企利潤(rùn)已經(jīng)很微薄。
資金面上看，今年房企融資成本大幅上升。房企資金需求越大，融資成本就越高，從而出現(xiàn)越缺錢的企業(yè)越借不到錢的現(xiàn)象。市場(chǎng)會(huì)擔(dān)心房企現(xiàn)金流問題，這些因素會(huì)影響到房企股票市價(jià)下行壓力，這個(gè)下行壓力反過來又會(huì)影響樓市預(yù)期，從而再次推高融資成本，形成一個(gè)惡性循環(huán)。
被質(zhì)疑的保股價(jià)效果
上市房企不能容忍股價(jià)持續(xù)下跌，因?yàn)檫@不僅影響房企的融資能力，還面臨股權(quán)質(zhì)押爆倉(cāng)風(fēng)險(xiǎn)。護(hù)盤的主要手段不外乎：回購(gòu)和增持。
截至10月25日，恒大年內(nèi)累計(jì)購(gòu)回股數(shù)1.60528億股，都于7月內(nèi)操作完成，累積斥資33.6億港元，年內(nèi)總回購(gòu)股份占已發(fā)行股本的1.22%。
碧桂園今年內(nèi)于聯(lián)交所累計(jì)回購(gòu)9685萬(wàn)股（不包括子公司購(gòu)股），占已發(fā)行股本0.4455%。碧桂園在6月28日~7月5日期間回購(gòu)了5300萬(wàn)股股份，并通過間接全資附屬公司于聯(lián)交所收購(gòu)共計(jì)1.07億股用于員工激勵(lì)計(jì)劃。9月和10月里，碧桂園再次進(jìn)行了超過4次的股票回購(gòu)。
從7月5日至10月19日期間，世茂房地產(chǎn)共進(jìn)行了超過24次回購(gòu)行為。進(jìn)入10月份，新城控股、沿海家園、禹洲地產(chǎn)等地產(chǎn)公司也發(fā)起了回購(gòu)行動(dòng)。
還有不少房企加大了增持力度，從之前的高管增持?jǐn)U圍至倡議全體員工增持公司股票。如近日發(fā)布公告的
陽(yáng)光城、茂業(yè)商業(yè)、皇庭國(guó)際等。
一位
陽(yáng)光城人士告訴中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)記者，倡議員工增持主要是大股東對(duì)于企業(yè)未來發(fā)展有信心，對(duì)員工來講也是分享發(fā)展的紅利，大股東兜底則算是一種保障。大家認(rèn)為現(xiàn)在處于股價(jià)低點(diǎn)，整體市場(chǎng)形勢(shì)確實(shí)不好。
護(hù)盤行動(dòng)很熱鬧，但短期成效有限。這些宣布回購(gòu)或增持公告的房企股價(jià)并未有明顯改善或者止跌企穩(wěn)的趨勢(shì)。
新城控股副總裁歐陽(yáng)捷認(rèn)為，短期來看，國(guó)際國(guó)內(nèi)環(huán)境仍具有不確定性，回購(gòu)只是表明房企對(duì)行業(yè)大勢(shì)和企業(yè)自身價(jià)值的理性判斷，有助于幫助公司股票回歸價(jià)值，但并不能完全消除市場(chǎng)恐懼。
同策咨詢研究中心總監(jiān)張宏偉表示，短期六個(gè)月內(nèi)，很難有太大效果，但是從長(zhǎng)期來看，可能市場(chǎng)還會(huì)有新的上行走勢(shì)。從趨勢(shì)角度來講，今年下半年是一個(gè)低谷期，明年和后年會(huì)有上行。明年后房企業(yè)業(yè)績(jī)表現(xiàn)好了，其在資本市場(chǎng)上的表現(xiàn)也會(huì)出現(xiàn)反彈和上漲的趨勢(shì)。
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