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實(shí)現(xiàn)租賃住房市場健康穩(wěn)定發(fā)展，在提高租賃住房供給的同時(shí)，還需要明確規(guī)則、加強(qiáng)監(jiān)管，重點(diǎn)要解決好信息不對稱、信用不支持、質(zhì)量不保證三個(gè)問題

專家建議，要眼光向下，著重提升中低收入群體租賃住房的供給，這樣很多問題會(huì)迎刃而解

違規(guī)打隔斷，裝修污染超標(biāo)，租房“被貸款”……近期，長租公寓問題有所浮現(xiàn)。為何一些長租公寓陷入“成長的煩惱”？住房租賃市場究竟該如何滿足“住有所居”？記者獨(dú)家專訪了中國房地產(chǎn)協(xié)會(huì)副會(huì)長馮俊，探討租賃住房的有效監(jiān)管與治本之策。

質(zhì)疑怎么看？

推動(dòng)租金上漲的，主要還是租賃市場的供不應(yīng)求

哄抬租金，囤房炒作……這是近段時(shí)間長租公寓受到的一些質(zhì)疑。以北京市為例，根據(jù)北京市統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)，2018年8月北京市租賃房房租環(huán)比上漲0.3%，同比上漲2.9%，前1—8月，同比增加3.1%。

那么，推動(dòng)房租上漲的“禍?zhǔn)?rdquo;是長租公寓嗎？

“租金整體漲幅中，受長租公寓中介推動(dòng)的部分不會(huì)很大。”馮俊表示，近幾年租金一直在穩(wěn)步上漲，尤其7、8、9月是畢業(yè)季，也是北京租賃市場的傳統(tǒng)旺季。至于中介搶房源、囤積租賃房現(xiàn)象，馮俊認(rèn)為，搶房源現(xiàn)象或許存在，但是中介囤房的可能性不大。因?yàn)榭罩寐适情L租公寓非常重要的盈利指標(biāo)，對機(jī)構(gòu)來說囤積一個(gè)月的成本遠(yuǎn)比租金上漲帶來的利潤高得多。

長租機(jī)構(gòu)對租賃市場更大的影響，不是推動(dòng)租金漲價(jià)，而在于對中低收入者租賃需求的“擠出”。馮俊介紹，根據(jù)克而瑞與鏈家的聯(lián)合調(diào)查，在北京、上海這樣的一線城市，如果將租賃市場按月租金劃分一下，在超過6000元這一檔，租賃住房的供應(yīng)是需求的一倍多，明顯供大于求；在3000—6000元這一檔，供應(yīng)是需求的70%；在3000元以下這一檔，供應(yīng)只能滿足不到一半的需求。而自如、蛋殼等分散式長租公寓并不增加租賃供給，只是將存量租賃房集中起來、統(tǒng)一裝修后再次出租，通過集中房源提升了供應(yīng)效率，通過裝修、提供增值服務(wù)優(yōu)化了住房品質(zhì)，拉高了租金。換句話說，就是將低檔住宅租賃產(chǎn)品提升為了中高檔。

“在沒有增加整體供給的情況下，分散式長租公寓增加了高收入群體的租賃供給，也就相當(dāng)于擠出了中低收入群體的租賃供給。”馮俊分析。

“無論是租金持續(xù)上漲的現(xiàn)象，還是大家對長租公寓的持續(xù)關(guān)注，都體現(xiàn)了租賃市場供不應(yīng)求的矛盾。”馮俊說，“在供不應(yīng)求的矛盾中，主要矛盾又是較低收入人群的住房供給遠(yuǎn)遠(yuǎn)不足，這才是當(dāng)下最急需解決的租賃問題。”

癥結(jié)在哪里？

新老問題交織，長租公寓的監(jiān)管需更加明確

“租賃合同莫名其妙簽成了貸款合同”“租約到期后就是不退押金”“長租公寓氣味大、甲醛超標(biāo)”……租金的討論之外，一些不規(guī)范甚至違法的經(jīng)營行為，是長租公寓更引人關(guān)注的方面。記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，長租公寓在一些業(yè)務(wù)領(lǐng)域仍處于監(jiān)管盲區(qū)。

據(jù)介紹，長租公寓盈利點(diǎn)主要有四個(gè)：一是租金差，長租機(jī)構(gòu)在收房和租房之間有個(gè)價(jià)差，比如付給房東3000元月租金，最終以5000元的價(jià)格租給租戶，2000元就是租金差。二是提供增值服務(wù)所得，即提供家政、購物等增值服務(wù)的收益。三是空置期差，長租公寓與業(yè)主約定空置期長，實(shí)際的空置期短，空置期差內(nèi)就可以凈賺房租。四是金融市場所得，比如風(fēng)投資金以及租房貸收益。一些長租公寓負(fù)責(zé)人告訴記者，租金差、空置期差和增值服務(wù)所得減去裝修改造和空置期等成本后，收益其實(shí)非常微薄。因此很多長租機(jī)構(gòu)都瞄準(zhǔn)了金融收益，租金貸成為常用操作方法。

租金貸的收益來自于期限差。租賃者申請全年租金額度的貸款，貸款平臺(tái)一次性將一年房租支付給長租機(jī)構(gòu)。而長租機(jī)構(gòu)拿到全年租金后，卻是按季或按月支付給房東，其中的期限差就產(chǎn)生了資金沉淀。一些長租機(jī)構(gòu)利用沉淀資金進(jìn)一步擴(kuò)張拿房。目前，多家涉及租房信貸業(yè)務(wù)的銀行選擇主動(dòng)停止了相關(guān)業(yè)務(wù)。北京市也叫停了租金貸，對違規(guī)者從重處罰，聯(lián)合懲戒。然而，從制度上講，對于長租公寓沉淀資金的使用和去向，仍屬于監(jiān)管空白。

此外，還有裝修甲醛超標(biāo)、討要押金難、合同陷阱等問題，也暴露了長租公寓市場監(jiān)管的欠缺。長租公寓的監(jiān)管主體以及監(jiān)管規(guī)則都需要進(jìn)一步明確。

可能很少有人注意到，大多數(shù)長租公寓企業(yè)并不是房地產(chǎn)企業(yè)，而是互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)、高科技企業(yè)。

比如自如對自己的定位是一家O2O互聯(lián)網(wǎng)公司，蛋殼也在簡介中標(biāo)明“這是一家大數(shù)據(jù)驅(qū)動(dòng)的互聯(lián)網(wǎng)公司”。長租公寓到底應(yīng)該屬于住建部門管理還是科技部門管理，并不是特別清晰。

馮俊分析，長租機(jī)構(gòu)大多以科技企業(yè)身份出現(xiàn)，一方面可提升融資吸引力，另一方面有稅收上的考慮。“營改增之后，財(cái)產(chǎn)租賃企業(yè)增值稅率為6%，于是兩個(gè)問題產(chǎn)生了：一是這類企業(yè)原來營業(yè)稅率是5.56%，所以增值稅名義稅率高過了營業(yè)稅；二是增值稅在租房領(lǐng)域的抵扣項(xiàng)很難取得，房東大多是普通老百姓，發(fā)票不容易取得。而高科技企業(yè)增值稅很低。”馮俊說。

作為租賃市場中的“年輕人”，長租公寓暴露了一些新問題，也體現(xiàn)了租賃市場一些老毛病。“長租公寓市場乃至整個(gè)租賃市場需要更加全面明確的市場規(guī)則。”馮俊說。

監(jiān)管咋發(fā)力？

專家認(rèn)為，租賃市場監(jiān)管要維護(hù)“兩個(gè)穩(wěn)定”，為此要著手解決三個(gè)問題

租賃市場新老問題交織，有效監(jiān)管首先要建立規(guī)則，如何建立更符合當(dāng)下市場發(fā)展的規(guī)則？

馮俊認(rèn)為，規(guī)范租賃市場，要瞄準(zhǔn)“兩個(gè)穩(wěn)定”。“一是租金的穩(wěn)定，二是租賃關(guān)系的穩(wěn)定。要重點(diǎn)優(yōu)先保護(hù)消費(fèi)者的居住權(quán)、租賃權(quán)。”

去年住建部印發(fā)了《住房租賃和銷售管理?xiàng)l例（征求意見稿）》，對這“兩個(gè)穩(wěn)定”有明確涉及。比如“鼓勵(lì)出租人與承租人簽訂長期住房租賃合同，當(dāng)事人簽訂三年以上住房租賃合同且實(shí)際履行的，直轄市、市、縣人民政府應(yīng)當(dāng)給予相關(guān)政策支持”，鼓勵(lì)長期租賃是鼓勵(lì)穩(wěn)定租賃關(guān)系；“住房租賃合同中未約定租金調(diào)整次數(shù)和幅度的，出租人不得單方面提高租金”，規(guī)定不能亂漲價(jià)是維護(hù)租金穩(wěn)定。

促進(jìn)“兩個(gè)穩(wěn)定”，馮俊認(rèn)為，監(jiān)管部門要著手解決三個(gè)關(guān)鍵問題。

一是信息不對稱問題。準(zhǔn)確的租賃價(jià)格發(fā)布機(jī)制有助于租金透明穩(wěn)定?！稐l例》征求意見稿中提到，直轄市、市、縣人民政府應(yīng)當(dāng)建立住房租金發(fā)布制度，定期公布分區(qū)域的市場租金水平等信息。馮俊認(rèn)為，更理想的情況是，政府建立統(tǒng)一的待租待售住房的數(shù)據(jù)與分析系統(tǒng)，防止中介機(jī)構(gòu)的數(shù)據(jù)壟斷，增強(qiáng)消費(fèi)者的知情權(quán)，實(shí)現(xiàn)全方位的信息透明。

二是信用不支持問題。杭州鼎佳長租公寓破產(chǎn)跑路事件中，既有企業(yè)的信用問題，也有承租人偷盜、損壞房內(nèi)物品的信用問題。將雙方都納入信用監(jiān)管，需要打通各部門間的數(shù)據(jù)壁壘，建立統(tǒng)一的信用信息系統(tǒng)。“有了統(tǒng)一信用信息系統(tǒng)，可以摒棄過去租賃市場中一些不好的做法。”馮俊舉例，比如打通租賃信息系統(tǒng)和公積金管理系統(tǒng)，承租人逾期未繳納房租就自動(dòng)扣除其公積金，那么就可以取消普通租賃“押一付三”、長租公寓租金一付一整年等規(guī)則，保護(hù)承租人和租賃人雙方的權(quán)益，也更有利于租賃市場穩(wěn)定。

三是質(zhì)量不保證問題。對租賃住房的房屋質(zhì)量、環(huán)保標(biāo)準(zhǔn)、防火標(biāo)準(zhǔn)要有更明確的規(guī)定和監(jiān)管，讓承租人的人身財(cái)產(chǎn)安全有更高保障。

“期待《住房租賃和銷售管理?xiàng)l例》早日出臺(tái)，為維護(hù)租賃穩(wěn)定、解決一系列問題提供參照。”馮俊表示，在加快法規(guī)制定、加強(qiáng)監(jiān)管的同時(shí)，仍要加大租賃住房的供給，并且眼光向下，著重提升中低收入群體租賃住房的供給，這樣很多問題會(huì)迎刃而解。