房屋“隱形共有”，繼承人或利益受損

在夫妻關(guān)系存續(xù)期間，夫妻共同財(cái)產(chǎn)是一個(gè)不可分割的整體。（圖文無(wú)關(guān)）

婚前財(cái)產(chǎn)協(xié)議的簽訂必須采用書面形式。

近年來(lái)，身邊突然離去的人士越來(lái)越多，部分還是正處于青壯年的家庭頂梁柱，猝死多數(shù)源于工作生活壓力大或者隱性疾病。對(duì)于正在供樓或者置購(gòu)一些房屋的人士來(lái)說(shuō)，身后事中的房屋分配分分鐘意味著過(guò)百萬(wàn)的遺產(chǎn)。記者得知一個(gè)年輕人猝死后的身后事糾紛，就與房屋有關(guān)。

案例：

金先生（化名）創(chuàng)業(yè)中猝死，遺留下孤兒寡母，也因?yàn)樗耐蝗浑x去，他隱藏的秘密——以婚外情情人名義購(gòu)房才被家人知道。就他遺產(chǎn)的房產(chǎn)分配，現(xiàn)在家人各有爭(zhēng)端，主要問(wèn)題如下:

1.以“隱形人”名義買的房，如何可以追回？

2.他與妻子購(gòu)婚房一套，當(dāng)時(shí)只寫了女方名字，后來(lái)他希望加名，與妻子協(xié)調(diào)未果。除他身后遺下妻子與一兒一女外，鄉(xiāng)下還有老父，鄉(xiāng)下親人擔(dān)心房產(chǎn)被他妻子擅自處置。對(duì)于房產(chǎn)隱形共有人去世的情況，房產(chǎn)該怎么處置？

記者就金先生家人面臨的兩個(gè)問(wèn)題咨詢了廣東格林律師事務(wù)所律師楊金娜，如何預(yù)防這類問(wèn)題尋找法律意見。楊金娜建議，年輕人可以為應(yīng)對(duì)突然發(fā)生的變化，提前訂立婚前財(cái)產(chǎn)安排或“平安紙”（遺囑）。合富置業(yè)、中原地產(chǎn)匯瀚按揭人士也對(duì)房屋遺產(chǎn)繼承以及放售提供了專業(yè)意見。

問(wèn)題解答：“隱形共有”房屋只可追回本金，可通過(guò)訴訟進(jìn)行遺產(chǎn)分割

楊金娜律師告訴記者，以“隱形人”名義買的房，配偶一方可以以損害共同人合法權(quán)益為由向法院起訴請(qǐng)求返還購(gòu)房款；在夫妻關(guān)系存續(xù)期間，夫妻共同財(cái)產(chǎn)是一個(gè)不可分割的整體，非因日常生活需要對(duì)夫妻共同財(cái)產(chǎn)做重要處理決定，夫妻雙方應(yīng)當(dāng)協(xié)商一致。金先生在未征得配偶同意的前提下，用夫妻共同財(cái)產(chǎn)以“隱形人”的名義購(gòu)買房屋，嚴(yán)重?fù)p害了配偶的財(cái)產(chǎn)權(quán)益，“隱形人”應(yīng)當(dāng)返還不法取得的房款。這幾年廣州房產(chǎn)錄得不錯(cuò)的升值，“隱形人”的房屋獲得了幾倍的升值。據(jù)楊金娜律師分析，按照物權(quán)法規(guī)定房屋登記在他人名下，金先生的遺孀只可以追討金先生挪用給他人買房的錢，不可以分享樓市增值的成果。

如果金先生隱形共有的房屋是婚后購(gòu)買的婚房，雖然登記在女方名下，仍然屬于夫妻共同財(cái)產(chǎn)，金先生去世后，該房產(chǎn)的1/2屬于金先生的遺產(chǎn)，由兒子、女兒、妻子、父親四人共同平均繼承，每人繼承金先生遺產(chǎn)的1/4份額，老父親實(shí)際占有房產(chǎn)的1/8份額。老父親若擔(dān)心房產(chǎn)被他兒媳擅自處置，可以進(jìn)行遺產(chǎn)繼承分割，將老父親及其他繼承人的名字全部登記在不動(dòng)產(chǎn)證上。具體的流程為：就遺產(chǎn)糾紛到法院起訴兒媳，待法院出具判決書即可到不動(dòng)產(chǎn)登記中心進(jìn)行重新出證。

房產(chǎn)法律知多D之一:

婚前財(cái)產(chǎn)協(xié)議、“平安紙”該如何訂立

都市人意外頻生，無(wú)論家財(cái)萬(wàn)貫還是薄有積蓄，人人都希望可以把身邊人照顧好，故此婚前財(cái)產(chǎn)協(xié)議越來(lái)越普遍，“平安紙”也不再是老人家的“專利”。律師楊金娜在多年執(zhí)業(yè)中也就一些年輕人訂立婚前財(cái)產(chǎn)協(xié)議或者“平安紙”提供過(guò)法律意見。她處理過(guò)的婚前財(cái)產(chǎn)協(xié)議，一般涉及房產(chǎn)及股權(quán)處理。對(duì)于婚前財(cái)產(chǎn)協(xié)議，楊金娜律師表示，協(xié)議約定的內(nèi)容可以是婚前財(cái)產(chǎn)及婚后財(cái)產(chǎn)各自所得歸各自所有或部分各自所有、部分共同所有。律師提醒廣大市民在簽訂婚前財(cái)產(chǎn)協(xié)議時(shí)應(yīng)注意以下問(wèn)題：

(一)婚前財(cái)產(chǎn)協(xié)議的簽訂必須采用書面形式。

(二)婚前財(cái)產(chǎn)協(xié)議中要明確婚前財(cái)產(chǎn)的范圍，一般包括男女雙方婚前的存款，房產(chǎn)，車子，其他貴重物品等。

(三)在協(xié)議中要明確婚前財(cái)產(chǎn)婚后共享的比例。

(四)財(cái)產(chǎn)描述要明確。

楊金娜律師告訴記者，在實(shí)踐中，由于財(cái)產(chǎn)描述不明確最終導(dǎo)致認(rèn)定協(xié)議約定不明而不予確認(rèn)的案例不在少數(shù)。比如房產(chǎn)的描述，很多當(dāng)事人在作婚前財(cái)產(chǎn)協(xié)議時(shí)，對(duì)于一方的婚前房產(chǎn)只是寫“某某小區(qū)的房屋歸雙方共同所有”，正確的描述應(yīng)該是“坐落于某市(縣)xx街xx號(hào)房產(chǎn)由雙方共有”。

婚姻法及其司法解釋雖然對(duì)房產(chǎn)有規(guī)定，但是也需要提前約定，雙方的約定可以完全按照當(dāng)事人自己的意愿進(jìn)行處理，可以將一方的婚前財(cái)產(chǎn)約定為歸另一方所有，也可以將婚后的房產(chǎn)約定歸某一方單獨(dú)所有等等情況，當(dāng)事人對(duì)財(cái)產(chǎn)有約定的從約定，沒有約定才會(huì)按照法定處理。對(duì)于“平安紙”的訂立，楊金娜律師建議，事主可以在平安紙上明確載明自己在XXXX房產(chǎn)中的份額歸XX繼承。

房產(chǎn)法律知多D之二：

房屋遺產(chǎn)如何繼承

據(jù)合富房地產(chǎn)服務(wù)中心資深經(jīng)理梁文耀表示，目前就產(chǎn)權(quán)人去世的房屋繼承途徑，一共有兩種：一種是繼承人直接去不動(dòng)產(chǎn)登記中心辦理房產(chǎn)繼承，無(wú)中間費(fèi)用；另一種途徑則是去公證處辦理繼承公證，再去不動(dòng)產(chǎn)登記中心辦理房屋繼承，費(fèi)用約為房屋評(píng)估1.6%~1.8%。梁文耀表示，產(chǎn)權(quán)人去世后，直接去不動(dòng)產(chǎn)登記中心辦理房屋繼承的情況，適合繼承順序清晰且無(wú)糾紛的情形，繼承人準(zhǔn)備好死亡證、身份證復(fù)印者（已故者的身份資料），結(jié)婚證，街道或原單位開具的親屬證明，父母、配偶、子女（身份證和戶口簿），不動(dòng)產(chǎn)證，查冊(cè)表等資料，即可直接前往不動(dòng)產(chǎn)登記中心即可辦理。

如果繼承順序較為復(fù)雜，繼承人散落在各地，則適合到公證處辦理繼承公證，公證處會(huì)就已故者的親屬關(guān)系確立遺產(chǎn)的繼承和分配，不能前往辦理房產(chǎn)繼承的也可以在公證處一并辦理委托公證。公證處長(zhǎng)期辦理此類遺產(chǎn)繼承的公證，在公證處現(xiàn)場(chǎng)有專人接待和指導(dǎo)。

據(jù)梁文耀透露，如果繼承人所繼承的房屋份額不超過(guò)50%，不計(jì)

入限購(gòu)套數(shù)，免受日后房屋限購(gòu)政策的影響。舉例說(shuō)，如果一個(gè)房屋由兩個(gè)人繼承，兩個(gè)人名下各有一套和兩套物業(yè)，假設(shè)A君名下有一套，B君名下有兩套物業(yè)，兩人根據(jù)繼承順序可以各獲得50%的房產(chǎn)份額，兩人最好協(xié)商，A君獲得49%的份額，B君獲得51%的份額。日后A君的家庭希望購(gòu)房，該家庭的套數(shù)不受這個(gè)49%份額的房屋套數(shù)影響。

房產(chǎn)法律知多D之三：

接手“隱形共有”的房屋會(huì)不會(huì)有麻煩

匯瀚按揭業(yè)務(wù)總監(jiān)何志雄告訴記者，針對(duì)金先生的案例，目前不動(dòng)產(chǎn)登記中心對(duì)“隱形共有”有兩種處理辦法。對(duì)于一手房改房，出售時(shí)必須配偶前去簽字，無(wú)論這位配偶有沒有在房產(chǎn)證上“落名”。而對(duì)于商品房，則遵循物權(quán)登記的原則，誰(shuí)擁有就誰(shuí)有權(quán)處置。交易遞件時(shí)不需要提供配偶資料。在這類房屋出售時(shí)，大部分銀行都需要業(yè)主配偶在按揭合同上簽名，就是為了防范“隱形共有”單方出售的糾紛。

購(gòu)房者一不留心就可能買到“隱形共有”的房屋，何志雄認(rèn)為，即使房屋日后有原業(yè)主之間的糾紛，只要新買家被確認(rèn)為“善意第三方”，物權(quán)不會(huì)因官司而有所改變，但他建議雙方應(yīng)該真實(shí)報(bào)價(jià)，以免日后因?yàn)樽鲀r(jià)低于市場(chǎng)價(jià)而不被認(rèn)為是“善意第三方”。

房屋通過(guò)繼承而重新出證，在不動(dòng)產(chǎn)證的房產(chǎn)來(lái)源一欄會(huì)寫上“繼承”二字。何志雄表示，大部分購(gòu)房者對(duì)于來(lái)源為繼承的房屋都不會(huì)特別忌諱，部分看樓者會(huì)問(wèn)房屋來(lái)源，有經(jīng)紀(jì)會(huì)主動(dòng)告知。他建議對(duì)房屋來(lái)源有忌諱的人士可以到派出所、管理處或街坊、保安處進(jìn)行詢問(wèn)。(李鳳荷)