洗腦術(shù)中有一句話——
人們最容易看到的往往都是假象。反之，答案藏在你的身后。
這句話同樣可以用于當(dāng)下的樓市。
17年以來，一線城市下跌、二線城市膠著，而三四線城市房價逐漸啟動上漲。樓市漲跌規(guī)律已經(jīng)發(fā)生不可逆轉(zhuǎn)的變化，深刻而復(fù)雜。
這種形勢下，購房者無論聽信“房價還會漲”、還是“房價一定跌”，這兩種觀點都是危險的。不管是“八年后房子如蔥”的馬云，還是“下一輪可能會比這一輪上漲得更高”的任志強，這些人都無法給出你準(zhǔn)確的趨勢判斷。
只有極少數(shù)人才能敏銳察覺，樓市正經(jīng)歷著一場極度分化的大變局。
先來看幾組貌似毫無相關(guān)性的消息：
1、10月20日，國家統(tǒng)計局發(fā)布了9月份70個大中城市房價變動情況。
在本輪樓市上漲周期長達40個月的前提下，北上深作為房價領(lǐng)頭羊卻一反常態(tài)出現(xiàn)了下跌，無論是新房還是二手房都出現(xiàn)了價格持平或者回落的現(xiàn)象。
2、區(qū)別于北上深，廣州成為唯一上漲的一線城市，這是什么情況？
10月19日，廣州住建部發(fā)了一則“嚴禁開發(fā)企業(yè)拆分價格報備”的說明。間接解釋了廣州房價“上漲”的原因。
因為新房限價，政府不讓開發(fā)商往高了賣，開發(fā)商為了多賺錢捆綁車位、精裝修等，采取雙合同價格。所以，表面上網(wǎng)簽價格低，實際買房的支付成本高。
而廣州嚴禁雙合同現(xiàn)象之后呢，允許開發(fā)商適度的“漲價”，但不能強制捆綁車位、精裝了。表面上網(wǎng)簽價格高了，實際買房更便宜了。
這明明是對購房者利好的消息，卻被中介解讀成“廣州取消限價”。
實際上，廣州市目前依然“嚴格對新建商品住房開展價格指導(dǎo)”，規(guī)定“售價不能高于備案價10%，半年內(nèi)不可提出價格上調(diào)的申請。”
對就是對，錯就是錯，
取消就是取消，限價就是限價。
我們要旗幟鮮明的反對中介忽悠群眾的無良行徑。
鐵一般的事實告訴我們：
表面上，廣州的數(shù)據(jù)上漲，實際上，廣州新盤打折，購房成本降低了。
至此，一線樓市已經(jīng)全部處于回調(diào)周期了。
3、那么其他城市呢?
10月初，有一篇文章《終于，房子開始吃人了》刷爆朋友圈。作者分別舉例了一二三線城市打砸售樓處的新聞，暗示未來全國房價都會大跌，房地產(chǎn)會硬著路，大有和開發(fā)商斗爭到底的架勢。
但作者的舉出的售樓處打砸事件，分別是：江西省上饒市、杭州、合肥、廈門。這些城市能代表全國嗎？當(dāng)然不能。
這些城市，多是省會、強二線、強三線城市。他們有一個共同點是：位于東部板塊，大多在16年開始啟動上漲。
想要了解真相，首先你就要經(jīng)常跑盤，感受樓盤、房源的價格波動和人氣，這是最直觀的感受。其次，多觀察統(tǒng)計數(shù)據(jù)、查錯糾偏，總結(jié)規(guī)律。這是間接觀察。而媒體報道、公眾號的文章，只能做輔助性的參考，因為過了好幾手。
我根據(jù)跑盤感受、數(shù)據(jù)觀察，得出以下結(jié)論：
目前的一線市場，核心地段、優(yōu)質(zhì)樓盤已經(jīng)止跌，而地段稍差、遠郊、大面積的戶型樓盤，價格還在下探。剛需目前就可以買。
省會、強二線城市、環(huán)一線周邊的三四線，大多正在進入下行周期，比如杭州、青島、成都、無錫、廈門、東莞、燕郊、嘉善。19年是進入的好時機。（合肥、鄭州處于橫盤階段，蘇州二手房成交量增加，有小幅度回暖的趨勢。）
沿?；蛘邧|部三線城市，比如典型代表金華，成交量走低，房價上漲乏力，大概率迎來下跌。19年下半年可能是好機會。
以上城市，基本面都比較好、人口凈流入、經(jīng)濟增長旺盛，擠掉前期上漲過快的泡沫，未來依然有較為樂觀的前景。
我更擔(dān)憂的，是目前還在上漲的三四線城市。
還是以9月份國家統(tǒng)計局發(fā)布的數(shù)據(jù)為例，70個城市中，59個城市二手房價格上漲。其中，西安環(huán)比上漲高達6.2%，其次是呼和浩特、瀘州、貴陽、西寧、昆明，漲幅超過2%。
把這部分區(qū)域標(biāo)注出來，可以看到他們的共同特點是：
處于中西部，
經(jīng)濟相對弱，
房價上漲啟動時間晚，大部分是2017年
他們是目前房價上漲的主力區(qū)域，也是重要的棚改區(qū)域。
這一輪的房價上漲，可能真的是中西部三四線城市的最后一波紅利了。
未來，中西部的三四線，會陷入漫長的陰跌困境。
什么叫陰跌?就是表面看上去，房價沒有下跌，但是可能5-10年不會再漲。隨著貨幣越來越貶值，房產(chǎn)價值每年都在縮水。
我不是故意唱衰。
這兩天我回了老家。一個貧瘠的三四線小城市。本地年輕人嚴重流失，大多去省會、一線城市打工，留下來的每月工資只有2000元左右。
而房價，因為棚改的間接帶動，從17年的3000元/㎡左右，漲到7000元/㎡。我大概詢問了一下，有能力支付房價的人群，分別是：當(dāng)?shù)氐倪w拆戶、做買賣的個體戶、本地的公務(wù)員。而普通家庭要六個錢包、甚至首付也要借錢才買得起房。
當(dāng)互聯(lián)網(wǎng)和城市化紅利還沒體現(xiàn)，當(dāng)經(jīng)濟、產(chǎn)業(yè)還無法推動的時候，三四線的住房、消費已經(jīng)向一線看齊了。
并不是房價越高的地方越有泡沫。
而是越透支購買力的地方越產(chǎn)生泡沫。
興業(yè)證券的一則按揭貸款違約客戶的調(diào)查報告也佐證了我的觀點。
如果使用畫像描摹，銀行違約客戶往往都是這樣的人群：大多數(shù)在三四線城市，尤其是中西部區(qū)域，年齡是20-40歲之間的買房群體，小企業(yè)員工，年薪低于10萬。
所以，三四線的房價上漲，除了拆遷戶是受益方，更多普通家庭不得不借錢買房。
更深一層結(jié)論是，三四線房價上漲的時代面臨終結(jié)。越是經(jīng)濟不發(fā)達的地區(qū)，省會越出現(xiàn)非常強的吸血效應(yīng)，三四線源源不斷向省會輸出人口，經(jīng)濟也就越難發(fā)展。只有像棚改這樣強而有力的外部力量推動，才能帶動房價上漲，當(dāng)棚改結(jié)束之后，人口凈流出的三四線也就此沉寂。
不信，請各位回想一下，尤其是老家在中西部、或者三四線的朋友，上一輪房價上漲是什么時候？我老家是2009年。
在9月線下分享會的時候，我用“船至江心”一詞來形容現(xiàn)在的樓市。
船處于江心是最危險的，向前很難，向后也難。必須戰(zhàn)戰(zhàn)兢兢、如履薄冰。房地產(chǎn)市場，猶如一艘巨輪。單獨的幾個利好或者利空政策，是不足以改變行駛方向的。
大家也不必再問我，樓市的拐點什么時候到來了。
對很多三四線城市來說，結(jié)束了棚改的紅利，再難有什么拐點。
樓市已經(jīng)徹徹底底被割裂了。未來的邏輯需要重新定義：
一、人口紅利早就在12年出現(xiàn)拐點。伴隨著老齡化社會的到來，只有年輕人涌入的城市才有未來。而對年輕人的爭奪，關(guān)乎著每個城市你死我活。
二、未來的發(fā)展思路是城市群。一線周邊三四線、省會周邊的小衛(wèi)星城依然有機會。不管你認可不認可，主動擁抱城市化，要比被動挨打好。
三、基本面差、沒有產(chǎn)業(yè)、沒有人口的三四線，棚改結(jié)束后，無論什么樣的利好信息、政策都很難再推動房價上漲了。留一套自住的房子就可以。
四、未來極有可能出現(xiàn)一批經(jīng)濟發(fā)展很快、房價漲幅超過一線的明星城市。一線的人口、產(chǎn)業(yè)外溢，是他們崛起的重要時機。
市場規(guī)律最終會戰(zhàn)勝有形的調(diào)控之手。
即使，不該漲的城市漲了，最終也要跌回來。
限購的城市按著不讓漲，遲早也會漲上去。
最后給大家的建議是：
政策出臺都是有目的的，不要盲目相信政策，而是要試著理解政策。
未來不再是閉著眼買入就賺錢的時代，城市的差異性大于具體區(qū)域和樓盤。一二線近郊好過三四線市中心。
依然會有一批意想不到的環(huán)一線中小城市活下來。請不要用過去的眼光判斷未來的發(fā)展。傲慢的結(jié)果就是喪失機會。
流動性大于一切。買入能出租、有二手市場的小房子，比高端品質(zhì)、無人居住的新盤要安全的多。
未來一年，一二線做好及時上車的準(zhǔn)備。三四線做好等房價回調(diào)的準(zhǔn)備。
這一輪全國房價漲幅翻倍，目前上漲幅度小于30%的城市還是安全的，自住依然可以選擇買入。但是投資絕對不建議了。
除非是直接的政策利好，比如購房首付額度降低、房貸利率降低，否則你應(yīng)當(dāng)對房價上漲趨勢存疑。不要加杠桿，不要盲目沖動投資。
2019年美國加息結(jié)束后，才有可能迎來市場可能的實質(zhì)性回暖。在此之前，投資者要對市場和政策保持足夠的敬畏。
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