房地產(chǎn)市場熱度消散，近期公布的相關數(shù)據(jù)已有所體現(xiàn)。易居研究院26日發(fā)布的報告顯示，其監(jiān)測的100個城市新房成交均價同比增幅已連續(xù)14個月保持收窄態(tài)勢，房價環(huán)比下跌的城市數(shù)量在近兩個月有所增加，9月升至31個。9月份的樓市庫存規(guī)模明顯增長，屬于近45個月以來首次顯著攀升。
易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進認為，房價過高的態(tài)勢將逐漸受到遏制，今年第四季度或許會有更多房企加入到降價促銷的行列中。對于購房者而言，房價泡沫正在減少。
房價漲幅連續(xù)14月同比收窄 31城環(huán)比下跌
今年9月，易居研究院監(jiān)測的100個城市新建商品住宅成交均價為13082元/平方米，環(huán)比增長1.0%，同比增長7.7%。100城房價在連續(xù)12個月超過1.2萬元均價后，首次突破1.3萬元/平方米。
從歷史數(shù)據(jù)可以看出，9月百城新房成交均價同比上漲7.7%，增幅較之前明顯回落。報告稱，百城房價同比上漲曲線在2017年7月創(chuàng)下歷史新高，達到27.6%，隨后持續(xù)收窄，至今年9月，房價已連續(xù)14個月保持同比增幅收窄態(tài)勢。
分城市類別來看，今年9月，100個城市新建商品住宅中，一線、二線及三四線城市成交均價同比增幅分別為4.3%、12.6%和5.7%，相比8月份的3.5%、12.9%和6.3%，一線城市有所擴大，二線城市、三四線城市有所收窄。
嚴躍進稱，從幅度上看，二線城市的同比增幅最大，這也是此類城市政策頻頻加碼和“打補丁”的原因所在。
報告還顯示，宜昌、北海和日照等城市房價同比增幅較大，分別達到了54%、44%和39%。他稱，若是增幅繼續(xù)偏大，未來政策收緊的可能性會增加。
從數(shù)量方面看，今年9月，100個城市中房價環(huán)比下跌的城市數(shù)量為31個，相比8月份的24個有所增加。今年1~9月，房價下跌的城市數(shù)量分別為39個、28個、34個、31個、23個、26個、20個、24個和31個，這說明在1~7月份房價下跌城市數(shù)量減少的大趨勢下，8~9月份有所增加，下跌城市數(shù)量的增加，也會延緩百城房價上漲的態(tài)勢。
報告數(shù)據(jù)顯示，100個城市中房價突破2萬元/平方米的城市共有12個，分別是深圳、上海、北京、廈門、三亞、杭州、福州、南京、寧波、珠海、燕郊和廣州，房價最高的城市是深圳，達到54818元/平方米。此外，蘇州、?？?、東莞等城市也接近2萬元的均價。
9月再現(xiàn)供大于求 庫存或重返上行通道
該研究院發(fā)布的百城住宅庫存報告則顯示，截至2018年9月底，100個城市新建商品住宅庫存總量為43488萬平方米，環(huán)比增長2.9%，同比減少5.5%。
“觀察歷史數(shù)據(jù)，2015年1月份以來，全國100城庫存規(guī)模就呈現(xiàn)出持續(xù)性的下跌態(tài)勢，中間個別月份雖有反彈，但下跌的趨勢不改。而今年9月份庫存規(guī)模明顯增長，是45個月以來首次顯著攀升。這意味著，庫存走勢迎來拐點，四季度將重返上行通道。”嚴躍進對中新經(jīng)緯客戶端(微信公眾號：jwview)說
在供求關系上，9月房企推盤節(jié)奏明顯加快，100個城市新建商品住宅月度新批準預售面積為5608萬平方米，環(huán)比增長25.7%，同比增長22.2%。銷售方面卻出現(xiàn)萎縮，當月新建商品住宅成交量為4379萬平方米，環(huán)比減少4.2%，同比增長6.8%。
他稱，在連續(xù)多月出現(xiàn)供小于求后，9月份首次出現(xiàn)供大于求的態(tài)勢。對比歷史數(shù)據(jù)，9月份供大于求的矛盾最尖銳，房企重新面臨較大的去庫存壓力。
此外，9月百城新房存銷比為9.2個月，比8月份的9.0個月有所反彈，這意味著，市場僅需9.2個月的時間就能消化完這些庫存。報告認為，類似反彈或說明，存銷比開始走出歷史低位水平。
當然，不管是房價漲幅還是庫存數(shù)據(jù)，不同城市已經(jīng)出現(xiàn)分化。在庫存上，100個城市中有18個城市的存銷比大于16個月，去庫存壓力依然較大；有65個城市的存銷比小于12個月，去庫存周期相對偏小。
報告認為，9月份全國百城庫存數(shù)據(jù)出現(xiàn)上漲，說明供給規(guī)模較大，而市場去化效果一般。庫存走勢也使得房企營銷壓力增大，進而會更加依賴以價換量的策略。
“到了第四季度，預計各地預售證發(fā)放節(jié)奏依然會加快，供應規(guī)模會放量。但市場觀望情緒近期比較濃厚，市場交易難言明顯反彈，住宅庫存規(guī)模或有繼續(xù)攀升的可能。此類庫存走勢會繼續(xù)倒逼房企主動降價，以加快可售項目的去化速度和年度銷售目標的完成。”嚴躍進說。
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