房企規(guī)?；?、集中化的趨勢(shì)已越來(lái)越明顯。2017年，百?gòu)?qiáng)房企貢獻(xiàn)了全國(guó)房地產(chǎn)銷(xiāo)量中的50%，其中TOP10更是占了全國(guó)銷(xiāo)量的30%。未來(lái)強(qiáng)者恒強(qiáng)，資本、土地、產(chǎn)業(yè)都會(huì)向大房企傾斜，擴(kuò)規(guī)模、提目標(biāo)對(duì)于中小房企而言已成必然趨勢(shì)。然而，在中國(guó)去杠桿化的大背景下，政府對(duì)于地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控不斷，“金九銀十”已不如去年熱鬧。

為了在行業(yè)集中度上升的背景下“活下去”，今年上市的幾家中小房企都不約而同地提出了要快速實(shí)現(xiàn)千億的目標(biāo)，但在這個(gè)目標(biāo)背后是居高不下的負(fù)債率。數(shù)據(jù)顯示，這幾家新上市企業(yè)的凈負(fù)債率均高于100%，在目前國(guó)家對(duì)地產(chǎn)企業(yè)融資趨嚴(yán)的形勢(shì)下，讓人不由地對(duì)這些房企未來(lái)是否能夠可持續(xù)發(fā)展打上了問(wèn)號(hào)。

中小房企財(cái)務(wù)狀況如此，大房企亦不例外。自去年以來(lái)，5000億俱樂(lè)部中的恒大堅(jiān)定不移地去杠桿，還清了1129億永續(xù)債，并且進(jìn)一步削減外部借款，然而據(jù)該公司2018年中報(bào)顯示，凈負(fù)債率雖然同比下降了近5成，但仍達(dá)到127.3%。

可以想見(jiàn)，房企們?yōu)榱丝焖侔l(fā)展必須要承受高額的負(fù)債。但在去杠桿化的大背景下，穩(wěn)健的財(cái)務(wù)狀況才有讓房企更進(jìn)一步向前的可能。

以港股上市企業(yè)雅居樂(lè)為例，在2016年宣布完成更名并開(kāi)啟多元化戰(zhàn)略之后，雖然歷經(jīng)政策、市場(chǎng)環(huán)境的起起伏伏，卻始終“穩(wěn)健”地行駛在發(fā)展的快車(chē)道之上。

2017年報(bào)數(shù)據(jù)顯示，更名后的雅居樂(lè)實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售金額897.1億元，業(yè)績(jī)完成率高達(dá)138%，同比增長(zhǎng)69.8%，創(chuàng)近8年新高，該增速在2017年甚至高于行業(yè)三巨頭中的萬(wàn)科，與恒大不相上下。

順理成章，2018年3月，快速發(fā)展的雅居樂(lè)首次提出了要在當(dāng)年實(shí)現(xiàn)千億的目標(biāo)，并在隨后火力全開(kāi)。

2018年中期業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)上，雅居樂(lè)交出了被媒體稱(chēng)為“史上最好”的中報(bào)。上半年，雅居樂(lè)股東應(yīng)占利潤(rùn)為37.59億元，較去年同期大幅上升102.2%;毛利及期內(nèi)利潤(rùn)分別為120.18億元及42.8億元，較去年同期分別上升44.4%及85.6%;整體毛利率及凈利潤(rùn)率分別為49.6%及17.7%，較去年同期分別上升12.3個(gè)百分點(diǎn)及7.4個(gè)百分點(diǎn)。

尤其是高達(dá)49.6%的利潤(rùn)率表現(xiàn)，在眾多港股房企中排名第一。

地產(chǎn)方面，截至2018年6月30日，雅居樂(lè)在69個(gè)城市及地區(qū)共擁有預(yù)計(jì)總建筑面積3540萬(wàn)平方米的土地儲(chǔ)備。尤其是在粵港澳大灣區(qū)，雅居樂(lè)在其中的7個(gè)城市擁有預(yù)計(jì)總建筑面積約1081萬(wàn)平米土地儲(chǔ)備，占整體土地儲(chǔ)備的31%，成為保證未來(lái)4-5年業(yè)務(wù)發(fā)展的重要基石。

為實(shí)現(xiàn)千億，上半年雅居樂(lè)新推出11個(gè)項(xiàng)目，累積預(yù)售金額465.50億元，同比增長(zhǎng)15%，下半年還將繼續(xù)推出25個(gè)新項(xiàng)目來(lái)確保目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。

多元化方面，雅居樂(lè)也表現(xiàn)不俗。旗下的物業(yè)管理板塊雅生活集團(tuán)于2018年2月9日在香港聯(lián)交所主板分拆上市，成為中國(guó)首家紅籌分拆H股的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，并在回顧期內(nèi)實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)額人民幣14.06億元，較去年同期上升103.1%。雅居樂(lè)環(huán)保已擁有超200萬(wàn)噸/年的危廢處理資質(zhì)和超1200萬(wàn)立方米的安全填埋場(chǎng)庫(kù)容，位居行業(yè)第一。教育板塊也已經(jīng)在全國(guó)43個(gè)重點(diǎn)城市開(kāi)辦了各類(lèi)教育機(jī)構(gòu)200多所。

一方面是快，另一方面是穩(wěn)。

記者查閱公開(kāi)數(shù)據(jù)發(fā)現(xiàn)，2016年雅居樂(lè)凈負(fù)債比率為49.1%，2017年為71.4%，2018年截至6月30日凈負(fù)債率為87.7%。雖然有逐年上升的趨勢(shì)，但雅居樂(lè)在保持快速發(fā)展的同時(shí)，負(fù)債率水平一直處于行業(yè)平均以下。

以2018年中數(shù)據(jù)為例，上半年末，170家房企的加權(quán)凈負(fù)債率約為92.56%，60家重點(diǎn)房企的加權(quán)凈負(fù)債率為97.93%。此外，60%的房企凈負(fù)債率有所上漲。對(duì)比同期，雅居樂(lè)凈負(fù)債率是87.7%，遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于行業(yè)水平。資產(chǎn)負(fù)債率方面，2018年中期房地產(chǎn)行業(yè)資產(chǎn)負(fù)債率為79.46%，雅居樂(lè)同期為73.46%，也低于行業(yè)水平。

雅居樂(lè)的穩(wěn)還表現(xiàn)在現(xiàn)金流方面。截至2018年6月底的現(xiàn)金結(jié)余有295億，總資產(chǎn)1969億，股東總權(quán)益522億，凈負(fù)債率是87.7%，流動(dòng)比率為1.4倍。

正是因?yàn)檠啪訕?lè)在快速發(fā)展的同時(shí)，做到了財(cái)務(wù)指標(biāo)的穩(wěn)健，因此獲得了國(guó)內(nèi)主流信用評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)的青睞。中誠(chéng)信和聯(lián)合評(píng)級(jí)均對(duì)雅居樂(lè)給出AAA級(jí)主體信用等級(jí)，這是境內(nèi)最高級(jí)別的信用評(píng)級(jí)。該信用評(píng)級(jí)意味著公司償還債務(wù)的能力極強(qiáng)，基本不受不利經(jīng)濟(jì)環(huán)境的影響，違約風(fēng)險(xiǎn)極低。

國(guó)家對(duì)地產(chǎn)行業(yè)調(diào)控的持續(xù)深入以及國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的趨勢(shì)表明，未來(lái)地產(chǎn)市場(chǎng)一定會(huì)有眾多企業(yè)被淘汰出局，行業(yè)集中度也將不斷提升。雖然只有萬(wàn)科在喊“活下去”，但需要考慮這一問(wèn)題的還有很多。事實(shí)證明，只有那些在快速發(fā)展的同時(shí)能夠?qū)崿F(xiàn)財(cái)務(wù)“穩(wěn)健”的企業(yè)，才有可持續(xù)發(fā)展的可能。