10月20日，國家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布9月70城房價(jià)上漲指數(shù)。這次的數(shù)據(jù)相比往常，有點(diǎn)不一樣。
首先，我們來了解一下數(shù)據(jù)：
70城房價(jià)小幅回調(diào)，中國房價(jià)分化會(huì)越來越嚴(yán)重
在70個(gè)大中城市中，價(jià)格環(huán)比下跌的僅有上海、南京和泉州3個(gè)城市，上漲的城市有65個(gè)。其中，三亞領(lǐng)跑，環(huán)比漲幅最高達(dá)3.7%，同比漲幅達(dá)16.5%。
從環(huán)比看，4個(gè)一線城市新建商品住宅銷售價(jià)格，由上月上漲0.3%轉(zhuǎn)為下降0.1%。其中：上海和深圳分別下降0.1%和0.2%，北京持平，廣州上漲0.4%；
二手住宅銷售價(jià)格由上月持平轉(zhuǎn)為下降0.1%，其中：北京和上海均下降0.2%，深圳持平，廣州上漲0.2%。
31個(gè)二線城市新建商品住宅和二手住宅銷售價(jià)格分別上漲1.1%和0.8%，漲幅比上月分別回落0.2和0.5個(gè)百分點(diǎn)。
35個(gè)三線城市新建商品住宅和二手住宅銷售價(jià)格分別上漲0.9%和0.8%，漲幅比上月分別回落1.1和0.6個(gè)百分點(diǎn)。
其實(shí)我想大家應(yīng)該會(huì)覺得蠻奇怪，9月一手房不是大幅降價(jià)銷售，二手房不是到處都是筍盤撿漏嗎？怎么數(shù)據(jù)還是漲的呢？或者是跌的不多。
首先要和大家說明的一點(diǎn)，從價(jià)格到網(wǎng)簽，都有限價(jià)限簽在管著呢。
所以房價(jià)數(shù)據(jù)體現(xiàn)出來的是政策指導(dǎo)價(jià)，以及本月的成交數(shù)據(jù)，而不是真實(shí)的數(shù)據(jù)。
在這種強(qiáng)監(jiān)管之下，市場是扭曲的、房價(jià)是扭曲的、供需是扭曲的、成交數(shù)據(jù)是扭曲的，一切都是扭曲的。
雖然房價(jià)有限價(jià)、有回調(diào)，但是真實(shí)中的價(jià)格會(huì)比你看到的數(shù)據(jù)高得多。
舉個(gè)例子來說說房價(jià)數(shù)據(jù)里面的貓膩有多重，廣州不論主城區(qū)還是郊區(qū)，一直都是執(zhí)行雙合同，一般都要給到5成首付左右，而在廣州全市調(diào)高限價(jià)，取消雙合同之后，廣州的城鄉(xiāng)結(jié)合部南沙、增城、花都的備案價(jià)都將調(diào)高1-1.5萬/㎡左右，所以廣州10月的數(shù)據(jù)就會(huì)體現(xiàn)廣州暴漲了一倍多，你說這樣被市場嚴(yán)重扭曲的數(shù)據(jù)，如何相信？
10月廣州的房價(jià)一個(gè)月暴漲1倍多，整個(gè)城市的均價(jià)，至少上升20%左右，這件事，甚至都值得載入史冊。
70城房價(jià)小幅回調(diào)，中國房價(jià)分化會(huì)越來越嚴(yán)重
二三線城市新建商品住宅銷售價(jià)格同比分別上漲9.6%和9.1%，漲幅比去年同月分別擴(kuò)大4.0和1.2個(gè)百分點(diǎn)；前三季度平均，同比分別上漲6.4%和7.0%，漲幅比去年同期分別回落4.1和1.1個(gè)百分點(diǎn)。
二三線城市二手住宅銷售價(jià)格分別上漲7.3%和7.2%，漲幅比去年同月分別擴(kuò)大1.6和1.3個(gè)百分點(diǎn)；前三季度平均，同比分別上漲5.1%和5.2%，漲幅比去年同期分別回落3.8和0.2個(gè)百分點(diǎn)。
9月最火的二線城市當(dāng)屬廈門，雖然廈門島內(nèi)老破小、島外豪宅在降價(jià)，但是體現(xiàn)在新房上還算平緩，僅僅是同比上漲0.5%，而二手房價(jià)格環(huán)比下跌了0.3%，同比下降4.9%。
廈門的降價(jià)，主要體現(xiàn)為開發(fā)商的讓利折扣，根據(jù)全款、五成首付、三成首付，分別會(huì)有不同的折扣，還有不少項(xiàng)目之前是賣高檔精裝修，現(xiàn)在不少都是賣毛坯，且不捆綁，只為快速出貨。
不少項(xiàng)目原本是精裝修房價(jià)，現(xiàn)在變成毛坯，價(jià)格確實(shí)也會(huì)有所調(diào)整。
其中，海口、西安同比漲比漲幅領(lǐng)跑，分別為6.2%、2.8%領(lǐng)跑，分別為21.7%、20%。
今年上半年的當(dāng)紅炸子雞——海南，因?yàn)橄拶徤?jí)，房價(jià)也被澆了一下冷水，6.2%，已經(jīng)是海南今年以來相對(duì)較平緩的數(shù)字了。
西安的熱度延續(xù)至今，主要是因?yàn)榻诙荚诩油菩卤P，之前鬧房荒搖號(hào)買不到的購房開始跑步入市，尤其是性價(jià)比高的剛需房源，更是受市場喜愛。
雖然數(shù)據(jù)體現(xiàn)出來的基本情況是房價(jià)還在上漲，但是很明顯的是，整體的漲勢已經(jīng)控制，房價(jià)目前就是在擠泡沫回調(diào)，等到這一波回調(diào)結(jié)束，市場又將重新企穩(wěn)。
70城房價(jià)小幅回調(diào)，中國房價(jià)分化會(huì)越來越嚴(yán)重
雖然不同的城市不一樣，但毫無疑問，一線城市經(jīng)過長達(dá)一年的調(diào)整，價(jià)格已經(jīng)跌無可跌，非常扎實(shí)，基本已經(jīng)回調(diào)到谷底位置，尤其是深圳，在這一波上漲中最早被摁住打壓，基本上是延續(xù)著3年前的價(jià)格維持不變。
而二線城市開始出現(xiàn)分化。
杭州南京蘇州廈門成都鄭州西安，基本都是在回調(diào)，但是回調(diào)各城市回調(diào)幅度不一，各片區(qū)回調(diào)幅度不一。
二線城市雖然限價(jià)，但是并非所有城市都是一二手房倒掛嚴(yán)重。
以前大家都趕著落戶去搖一套限價(jià)房，但是倒掛嚴(yán)重的城市就那么幾個(gè)：杭州、武漢、成都、西安，隨隨便便就是4000元左右的價(jià)差，而像蘇州、南京、鄭州這些城市的倒掛是相對(duì)較弱的。
而且這些城市的行情周期短，也不像成都不斷有新的調(diào)控助漲。所以這些城市的新房限價(jià)基本就是市場認(rèn)可的價(jià)值。
所以一二手倒掛不嚴(yán)重且牛市較短的城市，回調(diào)得比較少。
二線城市可以統(tǒng)一分為四環(huán)內(nèi)和四環(huán)外市場，四環(huán)內(nèi)的新房經(jīng)過一輪掃蕩，本就所剩無幾，地段好配套完善，且房源稀缺，基本價(jià)格都是很夯實(shí)的。
而你會(huì)說，四環(huán)外的遠(yuǎn)郊跌了，這也是不爭的事實(shí)。遠(yuǎn)郊這個(gè)位置就決定了它不扎實(shí)。
1.遠(yuǎn)郊供過于求的新房市場，沒有二手房市場，而且未來的供應(yīng)量基本也都很大。
2.炒新城的概念需要擠泡沫。在樓市火熱時(shí)期，即使供過于求、供應(yīng)量大，但是大家都會(huì)被概念所吸引：新城建設(shè)**產(chǎn)業(yè)園、要修**條地鐵、要引進(jìn)**省一級(jí)小學(xué)分校、省一級(jí)中學(xué)分校...
而在樓市下行時(shí)期，大家考慮的就是產(chǎn)業(yè)園招商進(jìn)度緩慢或者是質(zhì)量不高，地鐵修建緩慢或停滯、說好的名校分校樓都沒有建好，學(xué)區(qū)配套跟進(jìn)緩慢，而且本部老師也沒有過來教，所以四環(huán)外的價(jià)格跌拉低均價(jià)也是很正常的事情。
70城房價(jià)小幅回調(diào)，中國房價(jià)分化會(huì)越來越嚴(yán)重
而大家最奇怪的可能莫過于：為什么三四線城市還在漲？
上周，我們?nèi)B門考察的時(shí)候，順便去了一趟漳州，我覺得漳州很適合作為三線城市還在漲的濃縮。
漳州可以說是個(gè)妖孽城市，我們走遍了漳州的售樓處，售樓處空蕩蕩的，基本沒有人看房，而且不少開發(fā)商為了回款，都是在在做降價(jià)，原本18000，現(xiàn)在降到15000，如果你選低樓層、全款，價(jià)格甚至可以是13000。
所以，真實(shí)的三四線城市是價(jià)格已經(jīng)在降，但是在數(shù)據(jù)上沒有反饋出來，這是信息滯后所呈現(xiàn)出的效果。
想想這輪三四線城市的上漲，最根本的原因是棚改推動(dòng)，巨量的熱錢遇上龐大的庫存，量價(jià)直上。
而更為直接的是炒概念，例如，我們看的一個(gè)漳州港的項(xiàng)目，它身上加持的概念有：一線海景房、可望全城唯一
高爾夫莊園、可入讀廈大分校附小、旅游城市，可做托管...是不是聽得你都心動(dòng)了？
而真實(shí)的市場是，銷售自己都說主要是投資客在買，現(xiàn)在已經(jīng)沒有以前那么火熱，而且空置很嚴(yán)重，晚上21：00走在路上，基本沒有什么車。這就是真實(shí)的三四線城市的情況，雖然數(shù)據(jù)是漲，但是量價(jià)齊縮，市場轉(zhuǎn)冷。
房價(jià)回調(diào)的板塊輪動(dòng)絕對(duì)是成立的，只是三四線城市沒有二手房市場對(duì)標(biāo)，所以必須得去售樓處看真實(shí)的成交價(jià)格，不能盯著數(shù)據(jù)看。
如果現(xiàn)在還不趕緊置換三四線城市的房子，相當(dāng)于就是要做本輪回調(diào)的炮灰了，一旦數(shù)據(jù)預(yù)警，回調(diào)開啟，三四線城市絕對(duì)是一片哀嚎。
所以，強(qiáng)烈建議，在差價(jià)剛剛拉近又沒有拉開的時(shí)候，趕緊提早套現(xiàn)轉(zhuǎn)移資產(chǎn)。
這份70城房價(jià)數(shù)據(jù)雖然有種種問題，但也是個(gè)好東西，起碼它告訴了你現(xiàn)在這個(gè)膠著分裂的市場，未來會(huì)回調(diào)多久，回調(diào)多少，都是未知數(shù)！
回調(diào)才剛剛開始，政策強(qiáng)壓、市場分化，每個(gè)城市都有其獨(dú)特的市場，其未來的房價(jià)格局和城市基礎(chǔ)、供需大勢、居民的購買力、房價(jià)預(yù)期都有密切的關(guān)系，未來的中國房價(jià)地圖，一定是一個(gè)分化嚴(yán)重、差異強(qiáng)烈的格局。
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