眾所周知，買房是一件既費腦力又耗體力的事情。因為，買房不僅僅需要考慮需求，衡量能力，還要隔三差五往售樓處跑。最關(guān)鍵的是，有時候政策的變動對房價的走向甚至起著決定性作用。不過，筆者認為，對購房者而言，無論市場如何變化，都要避免只看眼前不看長遠，只顧局部不管整體的毛病。
近日，新華社發(fā)表評論文章稱，我國正處在轉(zhuǎn)型升級的關(guān)鍵階段，短期內(nèi)出現(xiàn)一定波動是正?，F(xiàn)象，這是邁向高質(zhì)量發(fā)展過程中主動調(diào)控的結(jié)果。破舊立新的過程，難免會出現(xiàn)增速波動現(xiàn)象，但沒必要渲染放大，而對經(jīng)濟數(shù)據(jù)的悲觀解讀是一種短視行為。在筆者看來，雖然上述評論主要說的是經(jīng)濟的整體面，但房地產(chǎn)行業(yè)作為其中重要一環(huán)，一定程度上也是適用的。通過新華社的表態(tài)，我們可以得到3大重要信號。
第一，房地產(chǎn)行業(yè)并非處于生死存亡的時刻，而只是轉(zhuǎn)型過程中的陣痛期而已
在前幾天剛剛舉辦的第十四屆中國地產(chǎn)金融年會上，發(fā)改委經(jīng)濟研究所形勢分析與預測研究室主任杜飛輪表示，房地產(chǎn)行業(yè)并非處于一個生死存亡的時刻，而是轉(zhuǎn)型升級之中，房地產(chǎn)未來空間仍然很大。
筆者認為，當前房地產(chǎn)行業(yè)所表現(xiàn)出來的一系列轉(zhuǎn)變，有經(jīng)濟轉(zhuǎn)型的倒逼因素，也有自身主動融入的原因。在這個過程中，陣痛期是不可避免的，波動也是難免的。比如，調(diào)控高壓政策倒逼房地產(chǎn)企業(yè)作出轉(zhuǎn)型的同時，不少房地產(chǎn)企業(yè)也紛紛主動降低杠桿，把安全作為企業(yè)主要生存法則。而在筆者看來，這段時間以來，活下去、排隊等死之類的言論恐怕只是過慣舒服日子的開發(fā)商、中介機構(gòu)等在突然遇到困境時的矯情罷了。
第二，房地產(chǎn)行業(yè)的變革是為了更高質(zhì)量的發(fā)展，讓金融回歸服務(wù)實體經(jīng)濟本源
的確，房地產(chǎn)行業(yè)還遠遠還沒有達到滿世界嚷嚷著活下去那般艱難，最起碼一線房企還沒有到那種困境。當前，轉(zhuǎn)型升級的一個重要原因就是讓金融回歸服務(wù)實體經(jīng)濟本源。
過去這些年，房地產(chǎn)行業(yè)吸納了太多社會資金，導致實體行業(yè)的資金面并不寬裕。在房地產(chǎn)快速發(fā)展的過去二十年，對于大小開發(fā)商來說，手里只要有塊地貸款就容易得多了。此外，由于房貸是商業(yè)銀行的主要利潤來源，比起企業(yè)貸款，商業(yè)銀行更傾向于放貸給房地產(chǎn)領(lǐng)域。因此，為了防范系統(tǒng)性風險，同時也是為了實現(xiàn)從高速度向高質(zhì)量發(fā)展，如今國家已經(jīng)加大了對實體經(jīng)濟的支撐力度。
這兩年，從銀保監(jiān)會加強對資金違規(guī)流入房地產(chǎn)行業(yè)的監(jiān)管，以及央行今年年內(nèi)的多次降準來看，脫虛向?qū)嵰呀?jīng)成了未來的重要目標，這是主動調(diào)控的結(jié)果。但是，筆者認為，這并不意味著房地產(chǎn)的地位已經(jīng)發(fā)生了扭轉(zhuǎn)，短期內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)的變動主要還是受這只無形大手的影響。
第三，未來房地產(chǎn)在經(jīng)濟中依然占重要地位，但新房市場投資增速或持下滑趨勢
近日，財政部財政科學研究所原所長賈康認為，未來我國還有二十個點左右的城鎮(zhèn)化高速發(fā)展期，所以房地產(chǎn)一定仍將是中國經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)。不過在筆者看來，房地產(chǎn)的支柱地位短期內(nèi)固然不會發(fā)生徹底扭轉(zhuǎn)，這點筆者是認同的。但是，隨著租售并舉、房地產(chǎn)稅、空置稅等長效機制的逐步落實，其所扮演的角色會逐步弱化，最起碼不會再像以前一樣過渡依賴。
此外，雖然業(yè)內(nèi)專家普遍認為城鎮(zhèn)化對未來的房地產(chǎn)具有很大推動作用，但不能忽略的一點是，我國已經(jīng)開始進入了存量房時代，市場整體來說并不缺少房子，所以未來新房市場投資增速或會持下滑趨勢。關(guān)于這一點，大家也沒必要過度解讀，完全可以理解為破舊立新的一個發(fā)展過程。值得注意的是，隨著人口大量涌入一二線大城市，盤活存量資產(chǎn)，特別是空置房，將變得越來越迫切。
說了這么多，如果要簡單概括一下，恐怕穩(wěn)定二字就足夠了。近日，新城控股集團高級副總裁歐陽捷在演講時表示，從中長期來看的話，未來5年或?qū)⑹欠康禺a(chǎn)行業(yè)的平穩(wěn)發(fā)展期，或許可能會延續(xù)10年，20年，甚至30年時間。因為，穩(wěn)定的樓市既是政策訴求，也是形勢要求。
在筆者看來，樓市調(diào)控的短期目標是控制房價，但長期目標則是穩(wěn)定房價。平穩(wěn)的房價，既避免了房價暴漲引發(fā)的一輪又一輪投機性需求，也避免了房價暴跌可能引起的居民財產(chǎn)大幅縮水。其實，我們完全可以看得出來，此次樓市調(diào)控給足了市場和行業(yè)轉(zhuǎn)型升級的時間，給足了實體經(jīng)濟吸收資金的時間，給足了炒房客接受教訓的時間，更給足了購房者安心選擇或者等待的時間。
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