昨天，一則“廣州增城區(qū)、南沙區(qū)、花都區(qū)”三區(qū)備案價取消的信息在廣州本地地產(chǎn)圈刷屏。    

隨后迅速如病毒一般蔓延到全國房地產(chǎn)圈，其他城市房產(chǎn)自媒體也陸續(xù)跟進(jìn)分析解讀。   

中介、銷售將其解讀為價格上漲的利好。自媒體同行，解讀為政府救市，打響限價松動第一槍。  

當(dāng)天，住建委就針對該訊息進(jìn)行了情況說明：  

文字版如下：  

近期，市、區(qū)住建部門在保持我市調(diào)控力度不放松、保持成交價格穩(wěn)定運行的前提下，對新建商品住房預(yù)售和網(wǎng)簽價格指導(dǎo)機(jī)制進(jìn)行優(yōu)化，嚴(yán)禁開發(fā)企業(yè)拆分價格報備。我委將繼續(xù)保持調(diào)控政策連續(xù)性和穩(wěn)定性，繼續(xù)堅決執(zhí)行現(xiàn)行各項調(diào)控措施不動搖，繼續(xù)嚴(yán)格對新建商品住房開展價格指導(dǎo)，同時，按照中央、省、市決策部署，加大對房地產(chǎn)市場的監(jiān)督檢查力度，保持廣州房地產(chǎn)市場健康平穩(wěn)運行。  

從住建委不足200字的官宣中可以劃出幾個重點：  

1.承認(rèn)了針對預(yù)售和網(wǎng)簽價格指導(dǎo)機(jī)制進(jìn)行優(yōu)化。優(yōu)化是什么意思？名義上講就是過去的不好，現(xiàn)在的更好，而實際的意思就是調(diào)整?；揪妥C明了限價的確是有所變化，但不能證明取消。  

2.繼續(xù)保證調(diào)控穩(wěn)定連續(xù)，嚴(yán)格對新建商品房開展價格指導(dǎo)。價格指導(dǎo)是啥？還是限價，并且是嚴(yán)格開展價格指導(dǎo)，說白了，限價仍然很嚴(yán)，但綜合前邊的，就是限價這個事兒取消，別做夢，但可以適當(dāng)調(diào)整一下限價的高低。  

3.加大房地產(chǎn)市場的監(jiān)督檢查力度。這句話如何放在別的城市，可能只是這類公告的慣用語，而放在廣州就意味深長。特意強(qiáng)調(diào)加大檢查力度，就是在告訴傳達(dá)一個信息，限價不可能取消，但是給你們房企上調(diào)限價金額，以后不要再想著雙合同，否則加大力度，嚴(yán)查！    

住建委這條說明，把限價要調(diào)整這件事給出了官方證明，但也明確了：限價不會取消。  

隨后又傳來各區(qū)召開市場調(diào)控會議。  

網(wǎng)傳的會議內(nèi)容：  

1.不限推售、不限網(wǎng)簽，可將對外房源一次過推出。  

2.尊重市場為前提，未網(wǎng)簽的按市場實際銷售價格水平，自行網(wǎng)絡(luò)申報備案價。將經(jīng)過網(wǎng)絡(luò)備案的價格報房管部門，知悉并愿意接受房管部門的書面承諾，要公示備案價格。  

3.不能虛高報價，備案價一次過申報，只有一次機(jī)會，不能反復(fù)修改。售價不能高于也不能低于備案價10%，半年內(nèi)不可提出價格上調(diào)的申請。降價必須書面申請。  

4.調(diào)價頻繁出現(xiàn)就不行，發(fā)現(xiàn)企業(yè)價格虛高的就啟動整改措施，時間三十天，所有房源停簽停售。最終認(rèn)定價格虛高的，按擾亂市場秩序哄抬物價處罰。  

5.顯眼位置公示備案價格。信息糸統(tǒng)定期會對比網(wǎng)簽和備案作對比，發(fā)現(xiàn)一宗不匹配的，全部停止網(wǎng)簽，退房退簽達(dá)到一定比例，也停。  

6.同一房屋單元不能出現(xiàn)多次退簽，一次以上約談，認(rèn)定虛假網(wǎng)簽也按擾亂秩序罰。  

7.網(wǎng)簽過的不能調(diào)整。  

8.賣了，簽了認(rèn)購書的，只要沒網(wǎng)簽，也可以改備案價。  

9.嚴(yán)禁雙合同。  

10.具體時間待定。  

筆者在之前的工作經(jīng)歷中，曾以房企身份參加過城市房屋主管部門主持的調(diào)控會議。這次網(wǎng)傳的內(nèi)容和住建委對外的聲明說，基本沒有相違背，可信度較高。  

但我們不用去深究網(wǎng)傳的信息和圖片是否真的與會議匹配。  

更不用去深究其中的每一條信息細(xì)節(jié)。  

我們要做的是撥云見日，在眾多自媒體的歪曲解讀中，脫穎而出，從廣州的角度，來剖析這件事的前后，而非人云亦云。  

相信不少人已經(jīng)看過其他平臺關(guān)于這次事件的解讀，多數(shù)文章都是以下幾個觀點：  

廣州打響取消限價第一槍，是全國取消限價的信號  

廣州限價取消是遇冷的應(yīng)激調(diào)控反應(yīng)  

廣州取消限價是讓房產(chǎn)回歸市場經(jīng)濟(jì)調(diào)節(jié)  

取消限價是在幫房企減輕回款壓力  

……  

網(wǎng)絡(luò)中這一大摞的解讀文章，用閉門造車、觀點互抄、信息堆砌來形容最為合適。  

為什么這么說？  

因為他們不了解廣州。  

任何一個政策的頒布或調(diào)整都是基于這個城市的現(xiàn)狀，或者上層意志的傳達(dá)。  

此次限價調(diào)整則完全是因為廣州這座城市的樓市現(xiàn)狀。  

2018年以來，住建部等幾部委，不僅僅嚴(yán)格督促熱點城市控制房價過快上漲，還多次開展房地產(chǎn)市場亂象專項整治行動，幾輪整治下來，大多數(shù)城市的雙合同，捆綁銷售，茶水費等問題都得到了整治。  

廣州房地產(chǎn)市場是少有的幾個雙合同城市。  

走遍廣州的大小樓盤，無論市區(qū)還是郊區(qū)，幾乎都是兩份合同，不捆綁，不搭售假精裝，就是赤裸裸的雙合同。

第二個份合同完全不計入網(wǎng)簽合同，不參與貸款。首套房的實際首付基本都在50%以上。  

這樣的現(xiàn)狀，在大部分城市是見不到的。  

在幾部委聯(lián)合清繳房地產(chǎn)亂象的節(jié)點，廣州特立獨行的雙合同市場，顯得異常扎眼。  

而因為限價導(dǎo)致了房企利潤下降，官方對雙合同又只能同睜一只眼閉一只眼。  

在沒有被上層點名問責(zé)之前，悄無聲息的調(diào)高備案限價，來避免雙合同現(xiàn)象持續(xù)，在當(dāng)下可謂是最明智之舉。  

所以如果非要解讀為打響中國取消限價第一槍，顯然站不住腳。  

說未來會有大量城市跟進(jìn)，顯然更沒有道理。  

看似松綁的政策，反而可能是收的更緊。  

在當(dāng)下的中國房地產(chǎn)調(diào)控階段，政策的率先收緊、調(diào)整才是政治正確。率先放松政策，調(diào)控放水一定是與大勢相背而行。廣州作為一線城市，南部的政治經(jīng)濟(jì)中心，在政策調(diào)控上更是風(fēng)向標(biāo)的作用。  

這幾年的持續(xù)限購、限售、限價、高首付限貸、落戶門檻高等一系列的政策，一直是房產(chǎn)調(diào)控的標(biāo)兵、標(biāo)桿。  

而此次的限價放松，只從直面來看的確是限價的取消。價格的上漲，而實際上，調(diào)至價格后，只是備案價有所變化，實際成交價并沒有什么明顯變化。反而極有可能對雙合同的打擊開始越來越嚴(yán)，對要求成交價執(zhí)行備案價的要求更嚴(yán)。  

看似松綁，實則更緊，只是曲線救國，以退為進(jìn)而已。  

所以，不要幻想，房價在此階段會被政府救市，在當(dāng)下全國下調(diào)維穩(wěn)的階段，誰維持的更穩(wěn)更好，對市場把控的越好，誰才是真正的政治正確。  

廣州這一招，高！實在是高！  

在中介和銷售的眼里，任何風(fēng)吹草動都可以作為他們“房價要漲”的利好信號，這是他們慣用的銷售手段。  

目前樓市下行，購房者更是敏感，一聽風(fēng)吹草動就蠢蠢欲動。在這混沌的樓市中，我們更應(yīng)是用腦子思考，而不是被聒噪的朋友圈帶節(jié)奏！  

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