最近一段時(shí)間，很多房企都開(kāi)啟打折模式。國(guó)慶期間更是紛紛推出各項(xiàng)優(yōu)惠，力度不可謂不小。
但市場(chǎng)給出的反饋卻有點(diǎn)“不買賬”。克而瑞數(shù)據(jù)顯示，國(guó)慶期間31個(gè)核心城市總成交面積為187.88萬(wàn)平方，環(huán)比下降了57.11%。
不過(guò)，事實(shí)上，影響房?jī)r(jià)的因素很多，不僅有經(jīng)濟(jì)、物價(jià)等因素，還有一個(gè)非常重要的因素就是國(guó)家或地方的人口政策。戶籍制度與房?jī)r(jià)密切相關(guān)，也早已成為業(yè)內(nèi)共識(shí)。
近日，發(fā)改委在官網(wǎng)上公布了一個(gè)重要文件，“關(guān)于督察《推動(dòng)1億非戶籍人口在城市落戶方案》落實(shí)情況的通知”
文件說(shuō)：推動(dòng)1億非戶籍人口在城市落戶，是推進(jìn)新型城鎮(zhèn)化高質(zhì)量發(fā)展的重要任務(wù)，是擴(kuò)大內(nèi)需和改善民生的有機(jī)結(jié)合點(diǎn)，是全面建成小康社會(huì)惠及更多人口的內(nèi)在要求。
這條毫無(wú)疑問(wèn)利好樓市的消息，頓時(shí)在市場(chǎng)這池湖水里引發(fā)了陣陣漣漪。
從網(wǎng)上公布的“關(guān)于督察《推動(dòng)1億非戶籍人口在城市落戶方案》落實(shí)情況的通知”內(nèi)容來(lái)看，此次督查的主要內(nèi)容是：放開(kāi)城市落戶限制，建立進(jìn)城落戶農(nóng)民“三權(quán)”維護(hù)和自愿有償退出機(jī)制的落實(shí)，保障進(jìn)城落戶農(nóng)民基本公共服務(wù)同城同待遇。
劃重點(diǎn)，這可是吸引農(nóng)民進(jìn)城落戶的大招。
所謂“三權(quán)”，指的的是土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)，宅基地使用權(quán)，集體收益分配權(quán)。這部分權(quán)益對(duì)于農(nóng)民來(lái)說(shuō)無(wú)疑非常重要，為此很多人都放棄了進(jìn)城落戶的機(jī)會(huì)。
而如此這項(xiàng)政策實(shí)施，則即使保留這些權(quán)益，也可以獲得城市戶籍，自然對(duì)很多農(nóng)民形成了強(qiáng)大吸引力。
眾所周知，市場(chǎng)的景氣狀況與購(gòu)買力直接相關(guān)。而購(gòu)買力離不開(kāi)新進(jìn)人口。這也可以說(shuō)明，為什么這條政策的出臺(tái)，會(huì)在住房市場(chǎng)形成如此高的關(guān)注了。
再來(lái)看一些地方上的例子。
有機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)顯示，2018年上半年，廈門商品住宅供求雙雙下滑，庫(kù)存進(jìn)一步擴(kuò)容，去化周期延長(zhǎng)，庫(kù)存壓力較大。
9月27日，廈門發(fā)布《廈門市人民政府關(guān)于完善我市戶籍遷移政策的通知》。這是它自2010年以來(lái)，首次放松島內(nèi)落戶政策。通知中，放寬了重點(diǎn)群體和外來(lái)務(wù)工人員的落戶限制。
這項(xiàng)政策的關(guān)鍵點(diǎn)在于，之前，廈門的限購(gòu)政策對(duì)外地人來(lái)說(shuō)尤其嚴(yán)格。
2017年下半年以來(lái)，有購(gòu)房資格的人越來(lái)越少，自然造成了市場(chǎng)購(gòu)買力有限。而此時(shí)出臺(tái)放寬落戶的政策，一方面外地人獲得廈門戶口的門檻降低了，另一方面順?biāo)浦鄣厥芤媪藦B門的房地產(chǎn)業(yè)。
廈門大學(xué)教授戴亦一接受媒體采訪時(shí)坦率表示，廈門放寬落戶的政策醞釀了很久，現(xiàn)在才出臺(tái)主要是對(duì)房地產(chǎn)進(jìn)行托底。政策對(duì)落戶放寬的幅度不是太大，但是對(duì)廈門樓市的作用在幾個(gè)月后就會(huì)明顯地顯現(xiàn)出來(lái)。
此類例子并非只有廈門。
9月18日廣州出臺(tái)了一項(xiàng)人才政策，降低了社保門檻。具體表現(xiàn)在：人才落戶連續(xù)繳納社保的期限從12個(gè)月縮短到6個(gè)月，落戶時(shí)間隨之縮短。
10月8日，杭州下發(fā)《杭州市人民政府關(guān)于調(diào)整完善市區(qū)戶口遷移政策的通知》，其中包括放寬高技能人才引進(jìn)戶口遷移條件（年齡放寬至45歲）、在杭就業(yè)期間獲得評(píng)比名稱的也可申請(qǐng)落戶等。
有專家分析，杭州此次降低落戶門檻與廣州、廈門一樣，都是以增加人口的方式來(lái)刺激經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)，順便穩(wěn)定樓市。
因?yàn)榻档吐鋺糸T檻，可以借助發(fā)展前景、城市環(huán)境、醫(yī)療條件和教育資源等因素讓更多人落戶，只要滿足年齡要求，那么就有可能對(duì)樓市構(gòu)成利好。
隨著廣州、廈門、杭州的陸續(xù)出手，新一輪“放寬落戶門檻”、“加大人才引進(jìn)力度”的利好消息開(kāi)始發(fā)揮穩(wěn)定樓市的作用。雖然只是小幅度調(diào)整，對(duì)于市場(chǎng)信心的增長(zhǎng)卻很重要。
以杭州為例，近兩年，杭州的土地財(cái)政收入排全國(guó)第一，人口凈流入穩(wěn)居榜首。人流入，一方面利于城市的產(chǎn)業(yè)驅(qū)動(dòng)，另一方面便利了各種資源的交流互通，利于提升城市的吸引力。
不難看出，城市戶籍政策的調(diào)整，它帶來(lái)的實(shí)際意義會(huì)大于戶籍制度本身，不僅對(duì)一個(gè)城市的發(fā)展有利，也會(huì)對(duì)所在城市的房?jī)r(jià)帶來(lái)一定的益處。
有業(yè)內(nèi)人士建議，剛需、改善性需求的購(gòu)房者，在房?jī)r(jià)下跌之際，主管部門又發(fā)布了類似這樣的利好，那么現(xiàn)在可以看成一個(gè)購(gòu)買機(jī)會(huì)。
但是也要注意，寬松落戶政策對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的作用需要一定的時(shí)間。在此過(guò)程中，市場(chǎng)是受到多方面因素影響的，最終結(jié)果如何，還要看政策的具體執(zhí)行過(guò)程。
另外，落戶政策放寬雖然是利好，但首要的目的還是穩(wěn)定市場(chǎng)預(yù)期，不可能讓房?jī)r(jià)因此出現(xiàn)新一波大漲，想以投資獲益的朋友不要心存僥幸。
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