作為房地產(chǎn)證券化的重要手段，REITs產(chǎn)品近年來廣受國內(nèi)市場(chǎng)關(guān)注。中國公募REITs市場(chǎng)發(fā)展空間如何？應(yīng)著重在哪些方面加強(qiáng)公募REITs市場(chǎng)建設(shè)？投資者亟待獲取問題的答案。

昨日，北京大學(xué)光華管理學(xué)院REITs課題組發(fā)布《中國公募REITs發(fā)展研究——投資者的視角》（下稱《報(bào)告》），從REITs對(duì)投資者的意義、全球REITs市場(chǎng)表現(xiàn)等多個(gè)視角審視公募REITs的作用，并給中國公募REITs市場(chǎng)建設(shè)提出建議。

《報(bào)告》指出，REITs對(duì)于一、二級(jí)投資者、機(jī)構(gòu)與個(gè)人投資者都具有重要意義。對(duì)于一級(jí)市場(chǎng)投資者而言，資本的收益和退出是社會(huì)資本考慮是否介入不動(dòng)產(chǎn)項(xiàng)目的兩個(gè)重要問題，而REITs為社會(huì)資本提供了新的退出渠道；對(duì)二級(jí)市場(chǎng)投資者，REITs為投資者提供了幾乎完美的替代途徑，因?yàn)镽EITs相比直接不動(dòng)產(chǎn)投資有著更高的流動(dòng)性、更低的交易成本和更低的交易門檻；對(duì)機(jī)構(gòu)投資者，資管新規(guī)下，REITs可成為機(jī)構(gòu)投資者合規(guī)資產(chǎn)的新選擇；對(duì)個(gè)人投資者，REITs則可為居民的財(cái)產(chǎn)性收入提供大類資產(chǎn)，充分體現(xiàn)普惠性。

此外，《報(bào)告》還指出。從短期看，REITs價(jià)格與不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格之間的相關(guān)性較低，受到股票市場(chǎng)波動(dòng)的影響較大。但從長期看，REITs市場(chǎng)的價(jià)格與不動(dòng)產(chǎn)的價(jià)格之間從長期看有著緊密的關(guān)聯(lián)，可以將長期REITs投資作為長期直接不動(dòng)產(chǎn)投資的替代。長期來看由于具有相同的底層資產(chǎn)，REITs和不動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng)最終都會(huì)調(diào)整自身的價(jià)格與變化的基本面相一致。

同時(shí)，REITs價(jià)格還具有領(lǐng)先于不動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格的特點(diǎn)。在影響不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格的因素發(fā)生變化之后，由于流動(dòng)性好、交易量大、交易成本低，REITs市場(chǎng)的價(jià)格變動(dòng)先于不動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng)，不動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng)的價(jià)格調(diào)整更為緩慢，因此REITs市場(chǎng)具有價(jià)格發(fā)現(xiàn)的功能，可以成為不動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格的“錨”。

目前，中國國內(nèi)公募REITs尚未正式落地，還停留在類REITs的探索階段。據(jù)課題組此前報(bào)告測(cè)算，中國公募REITs市場(chǎng)規(guī)模未來可達(dá)4萬億至12萬億元，發(fā)展空間極為廣闊。針對(duì)中國市場(chǎng)的現(xiàn)狀，北大光華REITs課題組對(duì)中國公募REITs市場(chǎng)建設(shè)提出了四條建議：

一是增加REITs產(chǎn)品透明度，強(qiáng)化REITs的信息披露。通過完善相關(guān)信息的審計(jì)審查和信息披露，增加信息透明度，減小投資者和管理層之間的信息不對(duì)稱程度，有助于幫助投資者建立注重內(nèi)在價(jià)值的REITs估值和投研體系，利于REITs市場(chǎng)進(jìn)行價(jià)格發(fā)現(xiàn)，推動(dòng)投資者進(jìn)行長期價(jià)值投資。

二是進(jìn)一步加大REITs投資的投資者教育，特別是加強(qiáng)對(duì)于機(jī)構(gòu)投資者的培養(yǎng)。對(duì)散戶投資者教育的過程中，一定要避免宣傳REITs投資是炒作房地產(chǎn)的替代方式，而是宣揚(yáng)其是一種高股息收益率的、長期回報(bào)較高的、有分散化價(jià)值的金融產(chǎn)品；對(duì)于機(jī)構(gòu)投資者，應(yīng)當(dāng)逐步加強(qiáng)其對(duì)于REITs市場(chǎng)的理解，提升其對(duì)于REITs市場(chǎng)的投研水平，培養(yǎng)機(jī)構(gòu)投資者的投資能力。

三是在REITs市場(chǎng)建立健全基于持有期限的股息征稅差異化制度。中國現(xiàn)階段不對(duì)資本利得征稅，但存在股息稅，基于股息征稅的差異化稅制可以降低短期投機(jī)者的收益，有效減少REITs市場(chǎng)的短期投機(jī)，使市場(chǎng)回歸長期投資的本源。

四是建立合理的交易機(jī)制，特別是建立行之有效的做空機(jī)制。合理的做空機(jī)制能夠幫助REITs市場(chǎng)實(shí)現(xiàn)多空兩方面力量的平衡，使得REITs價(jià)格不過分脫離其內(nèi)在價(jià)值。