房地產(chǎn)行業(yè)現(xiàn)在之所以行走得如此艱難，跟政策的打壓、購(gòu)房力的嚴(yán)重透支以及購(gòu)房成本的不斷增加、房企的債務(wù)到期都脫不了關(guān)系。

730天調(diào)控，600道限購(gòu)令，房?jī)r(jià)在秋風(fēng)漸起的10月終于露出怯意。原本應(yīng)該火熱的“金九銀十”，各地售樓處卻門(mén)可羅雀。據(jù)公開(kāi)數(shù)據(jù)顯示，10月1日至5日，深圳共成交新房住宅165套，2日至5日北京共銷(xiāo)售住宅41套，三線城市新房成交同比下降51.5%，降幅最大的揚(yáng)州跌幅超過(guò)90%。但這輪的降價(jià)并未迎來(lái)預(yù)期中的歡呼和搶購(gòu)熱潮，在一些樓盤(pán)降價(jià)幅度較大的地區(qū)反而開(kāi)始陸續(xù)上演“房鬧”大戲，一時(shí)間硝煙四起，維權(quán)條幅封堵售樓處，血淚控訴觸目驚心，而這些維權(quán)的購(gòu)房者只有一個(gè)訴求，就是“不許降價(jià)！”

降價(jià)潮引發(fā)多米諾骨牌效應(yīng)

9月28日萬(wàn)科在大梅沙的內(nèi)部會(huì)議上一聲悲壯的“活下去”，拉開(kāi)了一輪降價(jià)大幕，隨后，廈門(mén)萬(wàn)科白鷺郡國(guó)慶前夕開(kāi)始調(diào)整價(jià)格，推出百余套89平方米~110平方米特價(jià)房，原價(jià)500萬(wàn)元/套，優(yōu)惠后為278萬(wàn)到298萬(wàn)元/套，相當(dāng)于6折甩賣(mài)，而對(duì)于之前買(mǎi)貴了的業(yè)主，萬(wàn)科提出兩種解決方案：一是如客戶(hù)愿意接受此次產(chǎn)品變更，公司將補(bǔ)償客戶(hù)相應(yīng)費(fèi)用20萬(wàn)元。二是如客戶(hù)不愿意接受此次產(chǎn)品變更,公司愿意與客戶(hù)協(xié)商解除原合同，并針對(duì)一次性付款的客戶(hù),根據(jù)客戶(hù)付款金額及時(shí)間，按照年期定期存款利率所計(jì)算的金額進(jìn)行補(bǔ)償；針對(duì)辦理了購(gòu)房貸款的客戶(hù)，首期款部分根據(jù)客戶(hù)付款金額及時(shí)間,按照一年期定期存款利率所計(jì)算的金額進(jìn)行補(bǔ)償，貸款部分按照實(shí)際已產(chǎn)生的貸款利息進(jìn)行補(bǔ)償。

2018年10月4日，江西省上饒市也出現(xiàn)同類(lèi)事件。某知名開(kāi)發(fā)商，半年前推出了高鐵概念的豪華樓盤(pán)，單價(jià)1萬(wàn)元／平方米，二期開(kāi)盤(pán)價(jià)格降至7000元／平方米。一時(shí)間大量業(yè)主維權(quán)，并涌至售樓處打砸逼迫開(kāi)發(fā)商退房退差價(jià)。

就在同一天，位于上海浦東惠南的浦東南郡項(xiàng)目，一夜之間將備案均價(jià)3.5萬(wàn)元／平方米直接降到2.6萬(wàn)元／平方米銷(xiāo)售，引發(fā)前期業(yè)主大規(guī)模維權(quán)，要求退房或退還差價(jià)。

同樣陷入維權(quán)困境的還有杭州，數(shù)月前還在因萬(wàn)人搖號(hào)搶房而上熱搜的杭州，卻在數(shù)月后因業(yè)主維權(quán)鬧退房再次引人注目。9月13日，杭州市濱江未來(lái)海岸因二期開(kāi)盤(pán)項(xiàng)目業(yè)主們拉起了橫幅，齊聲喊著口號(hào)，向開(kāi)發(fā)商施加壓力，要么不準(zhǔn)降價(jià)，要么退房。據(jù)公開(kāi)資料顯示，目前該項(xiàng)目先后推出兩批搖號(hào)房源，第一次一期是在8月下旬，推出36幢、40幢、41幢，房屋套數(shù)382套，戶(hù)型面積90平方米以下為16600元/平方米，90平方米-140平方米均價(jià)為17200元/平方米。二期推出27幢、28幢，共155套房源，房源戶(hù)型為93平方米-115平方米，90平方米-140平方米，均價(jià)為16822元/平方米。從均價(jià)來(lái)看，兩次開(kāi)盤(pán)的90平方米-140平方米，價(jià)差為378元/平方米。雖然從單價(jià)來(lái)看，差價(jià)不多，但從整套價(jià)格來(lái)看，總價(jià)差近30萬(wàn)-40萬(wàn)元。對(duì)于購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，數(shù)十萬(wàn)的差價(jià)并不是小數(shù)目，在與維權(quán)業(yè)主多番交涉后，杭州濱江未來(lái)海岸作出了承諾給一期業(yè)主退房，并且不收取違約金的承諾。

在記者調(diào)查中發(fā)現(xiàn)，從9月初開(kāi)始，廣州就有很多樓盤(pán)推出了“特價(jià)房”，均價(jià)下調(diào)20%~30%不等，還有不少樓盤(pán)表示，如果買(mǎi)房者能準(zhǔn)時(shí)簽約的，就可以享受到99折的優(yōu)惠;另外，如果購(gòu)房者愿意放棄公積金貸款，只用純商貸來(lái)按揭房貸的，還可以享受96折的優(yōu)惠。上海一些樓盤(pán)甚至打出了“打折兼送豪車(chē)”的優(yōu)惠活動(dòng)，寶山某樓盤(pán)就推出了購(gòu)買(mǎi)房送寶馬的活動(dòng)，不愿意要車(chē)的還可以在總房?jī)r(jià)的基礎(chǔ)上優(yōu)惠30萬(wàn)元。

據(jù)貝殼研究院數(shù)據(jù)顯示，截至9月，全國(guó)有17個(gè)城市房?jī)r(jià)下跌，北京、上海、深圳、廣州四個(gè)一線城市均有下跌，東北、西北和西南的多數(shù)地區(qū)雖然價(jià)格堅(jiān)挺，卻也危機(jī)四伏。

一位不愿透露姓名的廣州房企營(yíng)銷(xiāo)總監(jiān)告訴中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)記者：“這輪降價(jià)才剛剛開(kāi)始，現(xiàn)在很多房企因?yàn)橄拶?gòu)政策問(wèn)題，在一二線城市庫(kù)存量大，以?xún)r(jià)換量迅速回籠資金是關(guān)鍵，明年形勢(shì)更為嚴(yán)峻。”

但是對(duì)于此輪降價(jià)，中原地產(chǎn)首席分析師張大偉分析認(rèn)為，2018年樓市房?jī)r(jià)一度出現(xiàn)沖高回落現(xiàn)象，大量房企都在通過(guò)打折促銷(xiāo)的方式來(lái)加速回款，而這種現(xiàn)象可能會(huì)逐漸由個(gè)案向整體市場(chǎng)擴(kuò)散，引發(fā)市場(chǎng)恐慌情緒，未來(lái)收房糾紛與降價(jià)要補(bǔ)償?shù)姆眶[現(xiàn)象可能會(huì)增加。

熱點(diǎn)城市二手房?jī)r(jià)格下跌

不同等級(jí)城市二手房均價(jià)分化明顯

如果說(shuō)新房?jī)r(jià)格下跌反映了房企的心態(tài)，那么二手房?jī)r(jià)格的下跌無(wú)疑反映了購(gòu)房者的心態(tài)。據(jù)諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)，2018年9月，100個(gè)重點(diǎn)城市二手房掛牌均價(jià)為15329元/平方米。從漲跌城市數(shù)量來(lái)看，二手房掛牌均價(jià)上漲城市51個(gè)，平均漲幅0.46%；持平城市3個(gè)；下跌城市46個(gè)，平均跌幅0.75%。整體來(lái)看，100個(gè)城市環(huán)比平均下跌0.11%，市場(chǎng)降溫顯現(xiàn)。其中熱點(diǎn)城市下跌數(shù)量較多，三四線城市上漲城市數(shù)量較多，城市房?jī)r(jià)變化差異較大。

上漲城市中，以東部、西部二線城市及三四線城市為主；下跌城市中，以東部、中部一線城市及二線城市為主。隨著調(diào)控的不斷升級(jí)和蔓延，一線城市及熱點(diǎn)二線城市持續(xù)降溫，三四線城市漲幅收窄，部分之前漲幅較大的三四線城市市場(chǎng)也開(kāi)始進(jìn)入下行。

從一百個(gè)城市二手房掛牌均價(jià)情況來(lái)看，深圳以65551元/平方米位居榜首，其次為北京和上海，掛牌均價(jià)分別為64034元/平方米、59495元/平方米，TOP3城市二手房掛牌均價(jià)均超5.9萬(wàn)/平方米。值得注意的是，廈門(mén)二手房掛牌均價(jià)超過(guò)廣州位居第四，掛牌均價(jià)為49326元/平方米。據(jù)數(shù)據(jù)監(jiān)測(cè)顯示，均價(jià)在3萬(wàn)以上的城市有8個(gè)，均為一線城市及熱點(diǎn)二線城市，2萬(wàn)-3萬(wàn)城市有10個(gè)，均價(jià)在1萬(wàn)以上的城市共計(jì)63個(gè)。

分城市級(jí)別來(lái)看，各城市級(jí)別價(jià)格差異顯著，一線城市二手房掛牌均價(jià)58460元/平方米，二線城市二手房掛牌均價(jià)18792元/平方米，三四線城市二手房掛牌均價(jià)10777元/平方米。由于一線城市占據(jù)絕對(duì)的城市發(fā)展優(yōu)勢(shì)，因此二手房掛牌價(jià)遙遙領(lǐng)先于其他的等級(jí)城市，一線城市二手房掛牌均價(jià)是二線城市掛牌均價(jià)的3.11倍，是三四線城市掛牌均價(jià)的5.42倍。

而從區(qū)域分布來(lái)看，東部二手房掛牌均價(jià)最高，均價(jià)21563元/平方米，為其他區(qū)域的2倍左右，其他區(qū)域掛牌均價(jià)差距較小，中部二手房掛牌均價(jià)10117元/平方米，西部二手房掛牌均價(jià)10070元/平方米，東北二手房掛牌均價(jià)最低，僅為9508元/平方米。

值得一提的是，廈門(mén)萬(wàn)科白鷺郡項(xiàng)目在降價(jià)后首次開(kāi)盤(pán)當(dāng)天，206套房源全部售罄，而對(duì)于前期買(mǎi)貴了的業(yè)主，萬(wàn)科自己貼錢(qián)豪退差價(jià)的做法無(wú)疑給同行企業(yè)做了模范演示，但這種“模范生”并非所有房企都當(dāng)?shù)钠?。然而在萬(wàn)科降價(jià)戲尚未演完，10月10日又上演并購(gòu)大戲，豪吞華夏幸福的多個(gè)項(xiàng)目，據(jù)華夏幸福公告，萬(wàn)科擬收購(gòu)華夏幸福旗下5家公司的大部分股權(quán)，以此獲得環(huán)京區(qū)域多宗土地的權(quán)益，此番交易對(duì)價(jià)約為32.34億元，平均地價(jià)約為12400元每平方米，從近期環(huán)京區(qū)域的房?jī)r(jià)來(lái)看，萬(wàn)科買(mǎi)的這些地并不便宜。有業(yè)內(nèi)人士向記者表示：“房地產(chǎn)行業(yè)現(xiàn)在之所以行走得如此艱難，跟政策的打壓、購(gòu)房力的嚴(yán)重透支以及購(gòu)房成本的不斷增加、房企的債務(wù)到期都脫不了關(guān)系。接下來(lái)，恐怕還會(huì)有更多的樓盤(pán)加入降價(jià)潮中來(lái)，當(dāng)降價(jià)多米諾骨牌開(kāi)啟，未來(lái)一年可能會(huì)陸續(xù)上演大房企并購(gòu)小房企的戲碼。”