歷史總是驚人的相似，萬(wàn)科又開始降價(jià)甩賣。
2008年，王石提出“拐點(diǎn)論”，隨后萬(wàn)科開始率先降價(jià)，掀起了中國(guó)樓市的降價(jià)風(fēng)暴。這也成為樓市走向拐點(diǎn)的標(biāo)志性事件。
2014年，時(shí)任萬(wàn)科總裁郁亮將中國(guó)地產(chǎn)的下一個(gè)十年稱為白銀時(shí)代，并表示“個(gè)位數(shù)的增長(zhǎng)速度”將成為常態(tài)。話音未落，萬(wàn)科便拉開價(jià)格調(diào)整序幕，逐步在部分地區(qū)加大項(xiàng)目降價(jià)力度。
而就在不久前，9月28日、29日，萬(wàn)科在深圳大梅沙召開秋季例會(huì)，將“活下去”作為會(huì)議主題。事實(shí)上，對(duì)于萬(wàn)科這樣的龍頭房企而言，“活下去”并非生存問題，而是如何更好地發(fā)展下去。落實(shí)到萬(wàn)科行為中，具體的路徑是：一方面萬(wàn)科降價(jià)銷售以加快資金回籠，另一方面，逆周期拿地，突擊收購(gòu)華夏幸福項(xiàng)目股權(quán)。
在樓市進(jìn)入傳統(tǒng)的金九銀十之際，“廈門萬(wàn)科白鷺郡五折甩賣”的消息瞬間點(diǎn)燃市場(chǎng)敏感神經(jīng)。
據(jù)悉，萬(wàn)科目前已在多個(gè)城市展開降價(jià)促銷活動(dòng)，吸引更多的購(gòu)房者。其中，東莞廣州分公司的部分樓盤推出了打折、清盤的優(yōu)惠措施。
在降價(jià)銷售的同時(shí)，萬(wàn)科未雨綢繆，延續(xù)逆周期拿地的策略。根據(jù)最新公告顯示，9月公司新增14個(gè)項(xiàng)目，權(quán)益價(jià)款 120.01億元。權(quán)益拿地金額雖然較7月、8月有所放緩，但仍然高于上半年月均96.37億元的水平，與此同時(shí)與華夏幸福在環(huán)京區(qū)域的多個(gè)項(xiàng)目簽訂合作協(xié)議。
萬(wàn)科廈門樓盤降價(jià)風(fēng)波
國(guó)慶前夕，廈門萬(wàn)科白鷺郡項(xiàng)目開始降價(jià)促銷，推出百余套89–110平方米特價(jià)房，原價(jià)500萬(wàn)元/套，優(yōu)惠后為278萬(wàn)–298萬(wàn)元/套，降價(jià)幅度高達(dá)40%。據(jù)該項(xiàng)目的銷售人員介紹，在三天的認(rèn)籌期內(nèi)，售樓處每天的來(lái)訪量在500-600人之間。而在10月1日開盤當(dāng)天推出的206套房源目前全部銷售一空。
一時(shí)之間，“萬(wàn)科五折甩賣樓盤”的消息迅速引發(fā)市場(chǎng)的關(guān)注和熱議。
該銷售人員向時(shí)代周報(bào)記者表示，并非外界傳言的五折甩賣如此夸張，此價(jià)格的交付標(biāo)準(zhǔn)降為毛坯交付，并未包含精裝修，車位以及電梯的價(jià)格。其中兩個(gè)車位價(jià)格是32萬(wàn)元，精裝修包是50萬(wàn)元，加起來(lái)總價(jià)在350–370萬(wàn)元之間。
這場(chǎng)促銷仍在進(jìn)行。“目前加推了不到100套的房源，價(jià)格在298萬(wàn)元–318萬(wàn)之間，比之前貴了20萬(wàn)元，是因?yàn)樗幬恢酶觾?yōu)越。”上述銷售人員向記者介紹道，此項(xiàng)目的產(chǎn)權(quán)面積是在100平方米左右，但因?yàn)槭锹?lián)排別墅，實(shí)際的使用面積有300多平方米，相當(dāng)于一平方米不到1萬(wàn)元，而這附近的住宅價(jià)格都在3萬(wàn)元/平方米。
降價(jià)促銷給萬(wàn)科帶來(lái)了銷售上的增長(zhǎng)，但這在一定程度上也影響了萬(wàn)科的盈利能力。
據(jù)悉，萬(wàn)科白鷺郡總貨值為32.69億元，是萬(wàn)科于2016年6月3日拍賣競(jìng)得，當(dāng)時(shí)樓面地價(jià)是2.2萬(wàn)元/平方米，后來(lái)聯(lián)合首開共同開發(fā)。雖然盈利空間遭到壓縮，但在回款、銷售額等諸多壓力面前，降價(jià)出售是萬(wàn)科目前唯一的選擇。
該項(xiàng)目在2017年10月30日首次開盤了204套89–187平方米的精裝修聯(lián)排別墅，均價(jià)48500元/平方米，價(jià)格則450萬(wàn)–500萬(wàn)元之間。對(duì)比近期優(yōu)惠措施，不足一年時(shí)間，折價(jià)幅度如此之大，勢(shì)必引發(fā)業(yè)主不滿。
在國(guó)慶期間，全國(guó)多地都出現(xiàn)了因?yàn)榉績(jī)r(jià)下降，業(yè)主打砸售樓處的現(xiàn)象。據(jù)媒體報(bào)道，為平息早期業(yè)主的不滿，萬(wàn)科主動(dòng)發(fā)起了退款補(bǔ)償行動(dòng)。
項(xiàng)目的銷售工作人員向記者表示，萬(wàn)科的確有對(duì)前期業(yè)主進(jìn)行一些補(bǔ)償，但具體的方式和金額是什么，暫時(shí)并不清楚。
對(duì)于是否存在因降價(jià)前期業(yè)主進(jìn)行退款一事，廈門萬(wàn)科方面表示此傳言并不屬實(shí)。而是因?yàn)樵擁?xiàng)目在9月底之前簽約的產(chǎn)品原交付標(biāo)準(zhǔn)包含溫泉入戶，后因難以滿足實(shí)際需求，故不引入溫泉入戶，基于此原因公司將給客戶補(bǔ)償20萬(wàn)元的費(fèi)用，如果不愿意接受此次產(chǎn)品變更，公司愿意與客戶協(xié)商解除合同?；?strong>下去戰(zhàn)略下加速推貨
萬(wàn)科在廈門、東莞等城市的樓盤采取促銷策略背后，是對(duì)于行業(yè)的悲觀判定。
南方區(qū)域9月月度例會(huì)上講話，萬(wàn)科董事會(huì)主席郁亮表示，盡管萬(wàn)科在此前就判斷行業(yè)進(jìn)入白銀時(shí)代、進(jìn)入了轉(zhuǎn)折點(diǎn)，但這只是一種預(yù)測(cè)，而今天，轉(zhuǎn)折點(diǎn)實(shí)實(shí)在在到來(lái)了。
郁亮稱，這次三年事業(yè)計(jì)劃書的制定將“活下去”作為基本要求，所有業(yè)務(wù)圍繞“收斂”和“聚焦”四個(gè)字來(lái)進(jìn)行。
郁亮的擔(dān)憂并非沒有緣由。2018年上半年，萬(wàn)科銷售增速不足一成，根據(jù)最新的公告顯示， 9月公司實(shí)現(xiàn)銷售金額434.2億元，同比下滑6%。與此同時(shí)，盈利增速也出現(xiàn)了下滑，歸母凈利為91.2億元，同比增長(zhǎng)24.94%。明顯滯后于萬(wàn)科去年中報(bào)36.47%的凈利潤(rùn)增幅。
銷售增速下滑并非萬(wàn)科獨(dú)有。中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示，從行業(yè)上來(lái)看，隨著房地產(chǎn)調(diào)控的深入，房企逐漸出現(xiàn)了業(yè)績(jī)上漲乏力的現(xiàn)象，上漲速度相比2017年明顯開始放緩。因?yàn)榻Y(jié)算周期的原因，大部分房企有可能要到2019年才會(huì)出現(xiàn)市場(chǎng)退燒的表現(xiàn)。
近年來(lái)一直強(qiáng)調(diào)要忘掉規(guī)模和排名的萬(wàn)科對(duì)銷售回款尤為看重，而內(nèi)部最為重視的銷售回款也并未達(dá)到預(yù)期。2018年上半年，萬(wàn)科的銷售滾動(dòng)回款率在93%以上，但僅僅反映的是過去12個(gè)月里萬(wàn)科的回款情況。萬(wàn)科今年目標(biāo)回款為6300億元，截至9月份，郁亮稱完成不到一半，跑輸了同一梯隊(duì)的其他房企。
在收斂、聚焦之下，萬(wàn)科表示集團(tuán)將梳理開發(fā)業(yè)務(wù)，重視庫(kù)存和銷售回款、產(chǎn)品力。而此次引起行業(yè)關(guān)注的“廈門打折事件”也是為了推貨，增加銷售回款。
不只是廈門，廣東萬(wàn)科項(xiàng)目也在促銷。東莞萬(wàn)科從國(guó)慶期間推出了額外9.8折優(yōu)惠活動(dòng)，并將在11月初舉辦免費(fèi)抽5折房活動(dòng)。而佛山萬(wàn)科也推出低門檻購(gòu)房活動(dòng)，將銷售門檻至8500元/平方米。
萬(wàn)科內(nèi)部工作人員向時(shí)代周報(bào)記者，并未收到總部全線降價(jià)的通知，目前是各區(qū)域自行在加大促銷力度。
萬(wàn)科的動(dòng)作始終是行業(yè)風(fēng)向標(biāo)，當(dāng)萬(wàn)科加速降價(jià)推貨時(shí)，其他房企也一一跟進(jìn)，包括恒大、碧桂園等在內(nèi)的多家房企開始降價(jià)銷售，一場(chǎng)更猛烈的房企降價(jià)狂潮或?qū)?lái)臨。
延續(xù)逆周期擴(kuò)張策略
事實(shí)上，高舉焦慮大旗，吶喊活下去的萬(wàn)科，為了保證自身的經(jīng)營(yíng)規(guī)模，一邊加大逆市拿地，趁低吸納，另一邊通過并購(gòu)模式擴(kuò)大土地儲(chǔ)備。
10月9日晚間，華夏幸福發(fā)布公告稱，擬與北京萬(wàn)科企業(yè)有限公司，就華夏幸福環(huán)京區(qū)域33.93萬(wàn)平方米的住宅用地簽署合作協(xié)議，交易對(duì)價(jià)約為32.34億元。
根據(jù)公告，萬(wàn)科擬通過收購(gòu)華夏幸福5家項(xiàng)目公司的部分股權(quán)的方式，同華夏幸福合作其位于環(huán)京區(qū)域的涿州、大廠、廊坊和霸州市的10宗土地。
除此之外，萬(wàn)科還以29億元入股深高速與新通產(chǎn)共同設(shè)立的合資公司。據(jù)悉，聯(lián)合置地主要業(yè)務(wù)為梅林關(guān)城市更新項(xiàng)目的投資、開發(fā)和經(jīng)營(yíng)。
事實(shí)上，萬(wàn)科也一直保持著較為積極的拿地態(tài)勢(shì)。數(shù)據(jù)寶統(tǒng)計(jì)顯示，按照權(quán)益金額計(jì)算，萬(wàn)科三季度拿地金額為458.7億元，而恒大、碧桂園、保利、融創(chuàng)四大龍頭房企權(quán)益拿地總額為477.5億元，萬(wàn)科相當(dāng)于其4家總和。
根據(jù)房產(chǎn)研究結(jié)構(gòu)克而瑞最新公布的數(shù)據(jù)，2018年1–9月份，在房企新增貨值排行中萬(wàn)科以5071.5億元的成績(jī)位列第四。
“在這樣的逆周期之下，萬(wàn)科通過招拍掛或者收并購(gòu)等方式來(lái)增加土地儲(chǔ)備等，性價(jià)比都很高，是很正常的企業(yè)戰(zhàn)略選擇。”同策研究院總監(jiān)張宏偉向時(shí)代周報(bào)記者表示。
萬(wàn)科大舉買買買背后源于其擁有充足的貨幣資金。據(jù)其2018年上半年，萬(wàn)科持有貨幣資金1595.5億元，其中銀行存款高達(dá)1593億元，足以覆蓋短期借款和一年內(nèi)到期長(zhǎng)期負(fù)債609.8億元。
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