樓市告別“金九”之際，“降價(jià)”成為市場(chǎng)入秋的主要表現(xiàn)。近期多家房企的部分樓盤(pán)大打“價(jià)格戰(zhàn)”，引發(fā)市場(chǎng)高度關(guān)注。

市場(chǎng)分析人士認(rèn)為，在融資和償債的雙重壓力之下，房企必須加緊回籠資金、確保財(cái)務(wù)穩(wěn)健，價(jià)格戰(zhàn)因此成為重要的手段，而降價(jià)也是樓市進(jìn)入下行周期的準(zhǔn)確信號(hào)。

目前，盡管央行宣布了新一輪的“降準(zhǔn)”，但多位業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，降準(zhǔn)對(duì)于房企融資并無(wú)多大利好，樓市降價(jià)大趨勢(shì)不會(huì)改變。中原地產(chǎn)首席分析師張大偉稱(chēng)，2018年樓市逐漸出現(xiàn)了“沖高回落”的跡象，最近大量房企都在進(jìn)入促銷(xiāo)優(yōu)惠，加快回款的節(jié)奏中，這種情況下，打折、降價(jià)現(xiàn)象很可能從個(gè)案由點(diǎn)到線到面擴(kuò)散。

內(nèi)外夾擊房企承壓

“金九銀十”不再已成定局：中原地產(chǎn)近日發(fā)布的數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)顯示，全國(guó)一二線城市9月樓市成交量環(huán)比8月均無(wú)明顯上漲現(xiàn)象，樓市告別“金九”。

而“降價(jià)”成了市場(chǎng)降溫的主要信號(hào)。今年國(guó)慶假期，多個(gè)城市出現(xiàn)了樓盤(pán)大幅優(yōu)惠降價(jià)的情況，即使是在房?jī)r(jià)被公認(rèn)最堅(jiān)挺的一線城市上海、深圳等地被席卷其中。

58安居客房產(chǎn)研究院對(duì)全國(guó)50余個(gè)重點(diǎn)城市進(jìn)行了跟蹤監(jiān)測(cè)，發(fā)現(xiàn)目前已有十余個(gè)品牌房企推出了打折促銷(xiāo)活動(dòng)。業(yè)內(nèi)人士分析，近期房企之所以大打價(jià)格戰(zhàn)，其原因在于面對(duì)融資和償債的雙重壓力，資金壓力巨大的房企必須加緊回籠資金，以確保財(cái)務(wù)的穩(wěn)健。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示，隨著房地產(chǎn)調(diào)控政策的持續(xù)，貸款的緊縮，房企融資難度明顯加大。

從外部環(huán)境來(lái)看，房企融資渠道大幅收緊，只有開(kāi)發(fā)貸、海外發(fā)債等少數(shù)融資通道，原為房企資金主要來(lái)源的購(gòu)房者首付和按揭貸款今年也嚴(yán)重受限。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2018年1-8月份，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)到位資金106682 億元，同比增長(zhǎng)6.9%。但這其中國(guó)內(nèi)貸款15783億元，下降6.6%；利用外資35億元，下降68.3%；個(gè)人按揭貸款15605億元，下降1.0%。

而房企自身的問(wèn)題也不少。長(zhǎng)江證券數(shù)據(jù)顯示，今年上半年， 大型房企的凈負(fù)債率為83.3%，中型及小型上市房企的凈負(fù)債率分別約為143.7%和89.6%。中原地產(chǎn)的數(shù)據(jù)則顯示，在已經(jīng)披露半年報(bào)的房企中，61家房企資產(chǎn)負(fù)債率超過(guò)80%。

另一方面，從中期財(cái)報(bào)來(lái)看，不少房企還出現(xiàn)了經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流轉(zhuǎn)負(fù)或縮減的現(xiàn)象。更為嚴(yán)峻的是，房企債券集中償還期也即將到來(lái)。根據(jù)Wind資訊數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，四季度房企到期債券992.1億元。其中，今年10月到期額便多達(dá)417.7億元。而2019年全年到期償額多達(dá)3597.3億元，同比增長(zhǎng)近7成，其中明年一季度便迎來(lái)高達(dá)1043.3億元債券到期。

嚴(yán)峻的大環(huán)境下，加緊回籠資金、確保財(cái)務(wù)穩(wěn)健自然是首要舉措。

“沖高回落”跡象明顯

中原地產(chǎn)高級(jí)研究經(jīng)理盧文則認(rèn)為，種種跡象顯示，樓市去化壓力越來(lái)越明顯，這導(dǎo)致房企降價(jià)壓力也會(huì)越來(lái)越大。“從國(guó)慶假期前后各地樓市的表現(xiàn)來(lái)看，已有合肥等多個(gè)城市出現(xiàn)樓盤(pán)大幅優(yōu)惠降價(jià)，這些行為具有較強(qiáng)的傳導(dǎo)性，會(huì)加大購(gòu)房者的觀望情緒。”

“調(diào)控政策嚴(yán)格的北京、上海、深圳、杭州、南京、合肥等城市已經(jīng)出現(xiàn)房?jī)r(jià)下行的苗頭。”張大偉表示，2018年樓市逐漸出現(xiàn)了沖高回落的跡象，最近大量房企都在進(jìn)入促銷(xiāo)優(yōu)惠，加快回款的節(jié)奏中，這種情況下，打折、降價(jià)現(xiàn)象很可能從個(gè)案由點(diǎn)到線到面擴(kuò)散。而58安居客房產(chǎn)研究院也預(yù)計(jì)，四季度房企降價(jià)的大趨勢(shì)將在更多城市和更多項(xiàng)目上得以體現(xiàn)。“以?xún)r(jià)換量”項(xiàng)目越來(lái)越多，成交量保持相對(duì)穩(wěn)定的同時(shí)，房?jī)r(jià)的下行壓力會(huì)更為明顯。

就在10月7日，央行宣布將于本月15日“降準(zhǔn)”。但包括上海同策咨詢(xún)研究中心總監(jiān)張宏偉在內(nèi)的多位市場(chǎng)分析人士認(rèn)為，在樓市調(diào)控基調(diào)尚無(wú)變化的前提下，外圍的松動(dòng)對(duì)于開(kāi)發(fā)商資金鏈來(lái)說(shuō)沒(méi)有利好面。

“從融資渠道看，除了開(kāi)發(fā)貸，尚無(wú)其他可選的創(chuàng)新融資渠道，無(wú)法解決上市房企大量的資金需求。”張宏偉說(shuō)。在當(dāng)前融資渠道收緊的背景下，即使降準(zhǔn)，短期內(nèi)房企也不會(huì)有機(jī)會(huì)大幅加杠桿。在其看來(lái)，高成本融資將繼續(xù)侵蝕企業(yè)利潤(rùn)，再加上2016年以來(lái)的高價(jià)地入市面臨“限價(jià)”問(wèn)題，當(dāng)2018年房企年報(bào)發(fā)布之時(shí)，利潤(rùn)率的數(shù)據(jù)應(yīng)該不會(huì)很好看。

易居研究院副院長(zhǎng)楊紅旭認(rèn)為，存準(zhǔn)率下調(diào)，如央行所言，并不是大水漫灌，而是有所對(duì)沖、適度放松。對(duì)樓市的影響，在當(dāng)前房地產(chǎn)調(diào)控從緊、市場(chǎng)降溫的背景下可以忽略不計(jì)。

“從以往經(jīng)驗(yàn)看，降準(zhǔn)與樓市有較為明顯的正相關(guān)性，但我們認(rèn)為本次降準(zhǔn)對(duì)房地產(chǎn)的影響不宜過(guò)分期待。原因是以往貨幣放松多數(shù)有調(diào)控政策放松的影響，而本次貨幣放松的同時(shí)調(diào)控政策持續(xù)高壓，因此降準(zhǔn)對(duì)于地產(chǎn)的影響仍然有待觀察。”東興證券分析師鄭閔鋼表示。