從北京一線城市，到南京、合肥和西安這樣的網(wǎng)紅城市，2018年的金九，比以往時(shí)候來(lái)得更晚一些，銀十恐怕不會(huì)出現(xiàn)了。
都說(shuō)是商品房了，有漲就有跌，股市下跌，沒(méi)見(jiàn)股民推上市公司廠房，房?jī)r(jià)一跌，業(yè)主一股腦地開(kāi)始對(duì)售樓處打砸搶?zhuān)?/div>
乖，別鬧，鬧也沒(méi)用。
北京金九泡湯 深圳9月二手房創(chuàng)近十個(gè)月新低
一線城市金九銀十落空，在意料之中。
北京，趕上了公積金收緊的末班車(chē)，新房成交量依舊接近同期幾乎歷史最低點(diǎn)。
中原地產(chǎn)10月1日數(shù)據(jù)顯示，9月北京二手房住宅簽約15283套，環(huán)比8月淡季上漲1.61%。1到9月新建商品房住宅合計(jì)網(wǎng)簽16387套，幾乎是同期歷史最低。
諸葛找房二手房掛牌均價(jià)數(shù)據(jù)顯示，北京9月二手房掛牌均價(jià)為63778元/平方米，而8月的二手房掛牌均價(jià)為64493元/平方米，環(huán)比下降1.1%。
深圳量跌價(jià)穩(wěn)，后續(xù)購(gòu)買(mǎi)力無(wú)法支撐市場(chǎng)走高，二手房同步下跌。
深圳市規(guī)土委10月6日公布數(shù)據(jù)，深圳9月新建商品住宅成交均價(jià)為54080元/平方米，環(huán)比微降0.02%，同比下降0.4%；成交套數(shù)2248套，環(huán)比減少39%，同比減少17.6%。
深圳房地產(chǎn)信息網(wǎng)數(shù)據(jù)中心，9月，深圳二手房網(wǎng)簽量出現(xiàn)下滑，共成交5489套，環(huán)比減少30.5%，同比減少23.7%；成交面積452421平方米，環(huán)比減少29.5%，同比減少22.1%。除去2018年2月春節(jié)影響，9月成交量創(chuàng)下近10個(gè)月新低。
金九銀十成色不足，2018年，是房企的轉(zhuǎn)折點(diǎn)。
從2017年以來(lái)，一二線城市房?jī)r(jià)全面限價(jià)、競(jìng)配建、競(jìng)自持。這樣的樓市，注定不會(huì)受到淡旺季影響。
以前打左燈向右轉(zhuǎn)，現(xiàn)在政策雙閃停在路邊，房企怎么辦？
熱點(diǎn)城市庫(kù)存出現(xiàn)環(huán)比上升，去化率快速下滑，處于高位的最低點(diǎn)，往下降，空間也不大。
西安這座樓盤(pán)居然沒(méi)有一個(gè)人買(mǎi)
連網(wǎng)紅城市西安，畫(huà)風(fēng)也開(kāi)始慢慢轉(zhuǎn)變，半年前千人搶房、一房難求的盛況不再。
《華商報(bào)》報(bào)道，截止9月26日下午開(kāi)發(fā)商公布的數(shù)據(jù)，曲江二期代表樓盤(pán)，三迪曲江香頌楓丹共推出473 套新房源，只有18個(gè)家庭登記購(gòu)買(mǎi)，最終經(jīng)過(guò)現(xiàn)場(chǎng)核驗(yàn)，通過(guò)的家庭數(shù)，0。
也就是說(shuō)，該項(xiàng)目473套新房房源開(kāi)盤(pán)，沒(méi)有一個(gè)真正的購(gòu)買(mǎi)者。2015年下半年以來(lái)，西安樓市出現(xiàn)首個(gè)無(wú)人購(gòu)買(mǎi)的項(xiàng)目。
從2014年10月到2018年9月，三迪楓丹的房?jī)r(jià)，上漲了三倍，從5200元/平米上升到14495元/平米。
2017年2月之前，三迪楓丹用了兩年多的時(shí)間，費(fèi)了好大勁，從5200元/平米漲到6700元/平米，隨后只用了一年半，從6700元/平米漲到14495元/平米。
西安樓市爆冷，是對(duì)前兩年房?jī)r(jià)大漲的修正，房?jī)r(jià)不會(huì)大跌，但會(huì)擠掉不合理的水分。
比西安更慘的是在各種樓盤(pán)維權(quán)的業(yè)主。
2018年9月13日，杭州市濱江未來(lái)海岸的業(yè)主們拉起了橫幅，齊聲喊著口號(hào)，拍著公開(kāi)的視頻，向開(kāi)發(fā)商施加壓力，要么不準(zhǔn)降價(jià)，要么退房。
幾個(gè)月之前，他們還口口聲聲看好阿里巴巴、?？低?、網(wǎng)易等企業(yè)在杭州的布局。
誰(shuí)也說(shuō)不準(zhǔn)，到底是一次性虧完本金難受，還是背著房貸還著變成負(fù)翁的日子難受。
一二三線樓市，突然變得面目猙獰，這只是開(kāi)始。
三四線喜生二胎 反應(yīng)慢一拍 仍處于狂歡之中
唯獨(dú)三四線城市，還處于狂歡之中。截止2018年7月，三四線熱點(diǎn)城市房?jī)r(jià)突破1萬(wàn)元/平米的占比70%。
克爾瑞數(shù)據(jù)顯示，2016年以來(lái)，三四線城市改善性需求持續(xù)釋放，三房是成交主力，占比長(zhǎng)期維持在50%以上。
二胎政策在一線遇冷，在三四線大受歡迎，連四房戶型的成交量也在上升，2018年1到7月升至16.73%，比2016年增長(zhǎng)5.42%。人口往一二線走，三四線人口凈流出，本地居民購(gòu)買(mǎi)了大部分三房四房，小戶型不吃香。
一二線的剛需小戶型，在三四線不受歡迎?？硕饠?shù)據(jù)顯示，兩房戶型成交量持續(xù)走低，2018年1到7月跌到18.92%，比2016年減少7.81%。
三四線城市買(mǎi)房喜歡一步到位，尤其給下一代買(mǎi)婚房、買(mǎi)學(xué)區(qū)房的時(shí)候，不怕買(mǎi)得小，就怕不夠住。三四線生二胎多，買(mǎi)大房型多，說(shuō)明大家庭也多。大城市和中小城市，在家庭結(jié)構(gòu)、在文化上，有巨大差別。
三線城市洛陽(yáng)，是典型的內(nèi)需城市，本地購(gòu)買(mǎi)力已有透支跡象。
本地業(yè)主追求賣(mài)一套，再買(mǎi)一套，進(jìn)行置換改善，這部分群體購(gòu)買(mǎi)力很強(qiáng)。相反，剛需客主要來(lái)自于周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)以及郊區(qū)，購(gòu)買(mǎi)力明顯透支，只能繼續(xù)買(mǎi)小戶型。
土地流拍不必怕。
中指院研究顯示，截止9月底，全國(guó)土地流拍888宗，三四線流拍681宗，少于2017全年的954宗。流拍對(duì)信心的打擊，沒(méi)有預(yù)期的那么大，而且，未來(lái)流拍將減少。
2018年9月土地流拍僅31宗。一是因?yàn)樽≌玫爻山蛔銐蚨啵浯锡堫^房企已經(jīng)有了足夠的儲(chǔ)備。
1到9月，一線城市住宅用地成交面積與去年同期相比下降了20.1%，但二線城市同比增長(zhǎng)29.3%，三四線城市同比增長(zhǎng)39.7%。
根據(jù)上市公司年報(bào)，全國(guó)排名前20的房企，土地儲(chǔ)備面積折合成可建筑面積，大約19億平米，2017年這些房企的總銷(xiāo)售面積為3.2億平米
房企即使不拿地，目前的儲(chǔ)備還夠賣(mài)6年，未來(lái)1年不增加儲(chǔ)備，問(wèn)題不大，前兩年各種刷屏的地王，終于落幕。
對(duì)于目前打折促銷(xiāo)的樓盤(pán)，請(qǐng)保持理性，更多的項(xiàng)目只是在誘導(dǎo)客戶出手，不要總想著底價(jià)抄底，股市抄底能套牢三年，房?jī)r(jià)加杠桿抄底，很可能套牢二十三年。
一線城市有投資和都市圈效應(yīng)作為緩沖，二線城市有人口流入和產(chǎn)業(yè)更新作為靠墊，三四線城市幾乎只剩下透支客戶群。想買(mǎi)房的，請(qǐng)可以自行對(duì)號(hào)入座。
開(kāi)發(fā)商繼續(xù)降價(jià)，業(yè)主維權(quán)怎么辦？只能找一家中介公司破產(chǎn)祭天了。
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