歷經(jīng)3年多的房價上漲，房地產(chǎn)市場似乎已經(jīng)顯現(xiàn)出一些頹勢。
從9月中旬開始，久違的打折促銷活動開始在各地零星出現(xiàn)，而到了國慶假期，這一現(xiàn)象迅速擴大。但購房者并不買賬，觀望情緒日益濃厚，一些城市的房屋網(wǎng)簽數(shù)據(jù)也顯示出疲軟態(tài)勢。
專家認(rèn)為，2018年樓市出現(xiàn)了沖高回落跡象，打折或降價現(xiàn)象很可能由點到線再到面擴散。未來幾年，不同類型城市的市場走勢也將分化。
量價齊走低 國慶市場表現(xiàn)平平
6萬抵8萬、首付可分期、贈送價值10萬元的車位，這是位于河北涿州、緊鄰北京的某網(wǎng)紅樓盤近期推出的優(yōu)惠活動，即便如此，國慶7天假期，這一項目的去化效果也并不理想。與其同屬涿州其他幾個樓盤也有力度不一的優(yōu)惠活動，此前沉寂的首付分期，也在多個樓盤出現(xiàn)。
由于嚴(yán)格的樓市調(diào)控政策，環(huán)京區(qū)域的房地產(chǎn)市場已經(jīng)十分沉寂。易居研究院此前的報告顯示，不管是房價下跌幅度還是庫存規(guī)模，大廠、香河、廊坊、燕郊等部分環(huán)京城市都排在各城市前列。
房價下跌在不少城市都已經(jīng)出現(xiàn)。住房大數(shù)據(jù)聯(lián)合實驗室、中國社科院財經(jīng)戰(zhàn)略研究院住房大數(shù)據(jù)項目組142個城市大數(shù)據(jù)房價指數(shù)快報顯示，與8月相比，2018年9月，一線城市、準(zhǔn)一線城市及二線城市房價均有所下降，“金九銀十”的“金九”基本落空。
上述報告稱，9月份一線城市房價環(huán)比下跌0.27%，準(zhǔn)一線城市環(huán)比下跌0.345%，
二線城市房價環(huán)比下跌0.506%，三四線城市房價環(huán)比微漲0.177%。不過，對于房價調(diào)整的情況，中金公司最新的研報認(rèn)為，9月房價并沒有出現(xiàn)普遍下降，核心城市的核心區(qū)域房價依然堅挺，出現(xiàn)價格調(diào)整的多為前期房價漲幅較大的非核心區(qū)域。
從成交量來看，中原地產(chǎn)研究中心稱，今年1~9月，熱點一二線城市的新建住宅成交量出現(xiàn)了明顯的同比下調(diào)，下降了6.7%。9月份，有超過6成城市的交易量同比下調(diào)，樓市“金九”成色不足。
對于國慶期間全國市場的表現(xiàn)，中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認(rèn)為，雖然市場整體平穩(wěn)，但逐漸出現(xiàn)了高位回落的現(xiàn)象。國慶假期期間，北京、上海、廣州、深圳的新建住宅網(wǎng)簽量分別為235套、645套、656套、226套。整體來看，與2017年同期相比，今年的交易量有漲有跌，一線城市延續(xù)了超過一年的低迷成交量。
“網(wǎng)簽數(shù)據(jù)相對滯后，加上國慶節(jié)期間有很多城市的網(wǎng)簽系統(tǒng)暫停，導(dǎo)致數(shù)據(jù)缺失，但從最近的市場表現(xiàn)來看，部分城市樓市降溫已經(jīng)出現(xiàn)。尤其是個別城市，還出現(xiàn)了因為降價而打砸售樓處的現(xiàn)象。”張大偉說。
臨近年底，在業(yè)績和資金的雙重壓力下，房企打折促銷活動在全國展開。根據(jù)58安居客房產(chǎn)研究院跟蹤監(jiān)測的全國50余個重點城市，目前已經(jīng)有10余個品牌房企推出打折促銷活動，預(yù)計四季度房企降價的大趨勢將在更多城市和更多項目上得以體現(xiàn)。“以價換量”項目越來越多，成交量保持相對穩(wěn)定的同時，房價的下行壓力會更為明顯。
市場信心消散 樓市走勢將分化
在房地產(chǎn)市場，向來都是“買漲不買跌”，一旦降價成規(guī)模地出現(xiàn)，勢必影響購房者的信心，觀望情緒將有所增加。
山東的郭先生近期打算在濟南買房，但從9月下旬開始，他在網(wǎng)上陸續(xù)看到一些樓盤主動降價的消息，有的樓盤甚至有高達數(shù)千元的降幅。雖然郭先生對這些信息將信將疑，但也覺得可以慢慢看房，不著急入手。
與郭先生一樣，購房人心態(tài)的變化并非個例。58安居客房產(chǎn)研究院發(fā)布的購房者和經(jīng)紀(jì)人信心指數(shù)顯示，購房者信心指數(shù)為92.8，環(huán)比下降5.7%；經(jīng)紀(jì)人信心指數(shù)為102.9%，環(huán)比下降2.3%。張大偉稱，市場的博弈就是情緒的博弈，而情緒會傳染，一旦預(yù)期心態(tài)崩了，市場的變化速度可能非常快。
“多個城市的房地產(chǎn)市場出現(xiàn)沖高回落，房價調(diào)整開始從點蔓延到區(qū)域，熱點城市房價逐漸下行，購買力很難再支撐市場繼續(xù)走高。”張大偉表示，熱點城市進入“賣不完”的時代，包括北京、上海、杭州、南京、溫州、寧波等城市，庫存均出現(xiàn)環(huán)比上升，除少數(shù)熱點剛需項目外，去化率快速下行。
張大偉稱，最近大量房企都開始打折促銷、加速回款，在這種情況下，打折或降價現(xiàn)象很可能由點到線再擴散到面。
在國慶長假最后一天，央行發(fā)布了年內(nèi)第四次降準(zhǔn)。但58安居客房產(chǎn)研究院首席分析師張波認(rèn)為，此次降準(zhǔn)維持了定向發(fā)放的方式，依舊會嚴(yán)防資金進入樓市，但不排除會有部分資金進入房地產(chǎn)市場，對樓市產(chǎn)生利好影響。不過，四季度房企的資金層面壓力依然較大，降準(zhǔn)對于房企融資的利好相對有限。
未來幾年，面對國內(nèi)外環(huán)境的變化，不同類型城市的樓市表現(xiàn)或?qū)⒉槐M相同。同策研究院發(fā)布的報告認(rèn)為，由于人口流入量大、當(dāng)前需求被壓制，未來會對一線、強二線城市市場形成支撐，2018年房地產(chǎn)市場量穩(wěn)價跌，2019年量升，2020年價格上漲，但漲價空間有限；弱二線城市在2018年量縮價漲，2019年量穩(wěn)，2020年價格下跌，但幅度有限。
同策研究院判斷，在2019~2020年，三四線城市市場趨勢分化，一線城市實行限購政策后，需求外溢，都市圈內(nèi)三四線城市跟隨上漲，但調(diào)控政策執(zhí)行較早、樓市進入深度調(diào)整期，未來趨勢與強二線城市類似；其他三四線城市目前處于上升期，盡管棚改工作進入后半場，未來仍存在結(jié)構(gòu)性機會。
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