近年來，受到房地產(chǎn)調(diào)控政策影響，房企單純依靠住宅主業(yè)發(fā)展難以抵御經(jīng)營風(fēng)險，需要其他利潤增長點來支撐，因此開發(fā)商不斷調(diào)整市場拓展戰(zhàn)略。而相對于住宅增量市場來說，商業(yè)幾乎沒有限制性政策，商業(yè)地產(chǎn)的保值增值與回報屬性，成為規(guī)?；科笤诤蟮禺a(chǎn)時代的重要盈利支撐。

作為商業(yè)追逐者的龍湖集團，在2011年明確 “持商業(yè)”戰(zhàn)略，即未來平均每年銷售回款的10%將用于持有性物業(yè)。7年間，艱難的“養(yǎng)商期”已經(jīng)度過，龍湖對商業(yè)地產(chǎn)的擴張開始加速。

9月下旬，龍湖北京房山天街正式營業(yè)，這座體量13.6萬平方米的全業(yè)態(tài)商業(yè)體，是龍湖在北京的第三座天街，也是其持有的第27座開業(yè)商場。更有看點的是，房山天街是龍湖史上首個收并購商業(yè)項目，這意味著龍湖商業(yè)開始殺進商業(yè)地產(chǎn)存量改造市場，進行商業(yè)新戰(zhàn)場的戰(zhàn)略性布局。

商業(yè)存量改造樣本運營

據(jù)《證券日報》記者獲悉，房山天街前身為“勝茂廣場”，因招商乏力自建成以來一直未營業(yè)，2017年被龍湖收入囊中。收購之初，因是此前未踏入的存量改造領(lǐng)域，龍湖非常謹慎，從前期現(xiàn)場勘查，市場調(diào)研到收入測算，商業(yè)體系內(nèi)幾大部門全部參與其中，多維度推進，擊敗了強勁的競爭對手后才拿下項目。但拿下后，真正的艱難才開始，開業(yè)工期推進表時間卡得緊，從招商到亮相，以往成熟經(jīng)驗卻已不能照搬。

“對于改造項目來說，不像做天街有成熟經(jīng)驗可參考，因此遇到了一些難點。”龍湖商業(yè)環(huán)渤海一區(qū)北京房山天街商場總經(jīng)理王叢穎接受《證券日報》記者采訪時表示，圖紙與現(xiàn)場不符，建筑外觀、立柱、燃氣、管道、過道寬度、電梯等樓宇布控已不具備按需改造條件，經(jīng)過與商家的反復(fù)溝通，幾乎每一個鋪位都進行了大量改造，整體改造量達70%以上，預(yù)算一次次增加。

不難看出，從起初商家的不認可到滿意，商業(yè)存量改造項目的投資運營門檻顯然更高。但項目周邊3公里常駐人口40萬、全區(qū)居住及辦公人群達180萬、全區(qū)缺乏滿足品質(zhì)消費需求的商業(yè)等商機，仍讓250家時尚品牌及知名餐飲品牌入駐天街，其中120家是首次選擇進入房山區(qū)域。

“整體出租率100%，開業(yè)率100%，營業(yè)證照100%”，開業(yè)指標100%達成，這是掃了眾多“雷”之后，龍湖首個商業(yè)存量改造樣本交上的開業(yè)成績單。

據(jù)龍湖方面向《證券日報》記者表示，首個樣本試水之后，在商業(yè)存量改造市場獲取更多項目，擴大商業(yè)版圖，已經(jīng)成為龍湖商業(yè)的戰(zhàn)略路徑之一。接下來，北京和上海也將有存量改造商業(yè)項目陸續(xù)開業(yè)運營。

商業(yè)存量改造市場雖難點多，但卻可以節(jié)省大量時間成本和投資成本，這是龍湖進入這一領(lǐng)域的重要動力。

在“2020年龍湖商業(yè)租金收入將達60億元”的目標下，龍湖商業(yè)團隊面臨的是“在重點城市、關(guān)鍵位置站住腳，變戲法經(jīng)營好賺錢”。但當下一、二線城市，可選商業(yè)用地新地匱乏，收并購存量項目才會被提上日程。

據(jù)記者了解，進入商業(yè)存量市場，龍湖會把商業(yè)客研系統(tǒng)運用到收并購項目時，并對項目周邊商業(yè)、房價、人口等多維度進行調(diào)研，才會謹慎下子。

事實上，復(fù)盤龍湖在北京布局商業(yè)的思路可以發(fā)現(xiàn)，新興商業(yè)板塊是其重點卡位布局區(qū)。正如世界級城市發(fā)展達到一定程度時，缺乏商圈消費升級的郊區(qū)商業(yè)會迎來機會。以龍湖北京長楹天街為例，已然成為朝陽板塊的核心消費區(qū)之一。據(jù)悉，在存量項目獲取中，龍湖同樣會沿用這一布局思路擴張商業(yè)版圖。與此同時，位于京西門頭溝核心板塊，長安街西延線首排的長安天街項目，也即將作為龍湖在北京布局的第四座天街項目，于2019年亮相，除龍湖自持商業(yè)外，其可售商業(yè)及辦公部分已多次奪得北京市銷冠，印證了龍湖成熟的商業(yè)布局思路。

截至2018年6月底，龍湖集團累計開業(yè)商場數(shù)量26個，較去年年中增加4座。在建商場數(shù)量18個，較去年也有所提升，商場數(shù)量及規(guī)模都在穩(wěn)步提高。

而面對2020年的60億元租金收入“大考”，龍湖商業(yè)正在以切入存量改造新領(lǐng)域的方式，試圖加速兌現(xiàn)。