“十一”黃金周假期，各地景區(qū)不斷迎來客流高峰。然而這個(gè)長(zhǎng)假期間，深圳樓市卻顯得有些平靜，樓市眾生相也各種各樣：贊者有之，嘆者有之。

打出國(guó)慶優(yōu)惠口號(hào)促銷

記者統(tǒng)計(jì)發(fā)現(xiàn)，在8月份僅兩個(gè)住宅項(xiàng)目拿到預(yù)售證的情況下，9月末開發(fā)商開始表現(xiàn)出積極的推盤意愿，月內(nèi)近16個(gè)項(xiàng)目獲得預(yù)售證，特別是商務(wù)公寓市場(chǎng)的供應(yīng)量大幅增加。但就在7月底，深圳升級(jí)了樓市調(diào)控，商務(wù)公寓成為重點(diǎn)調(diào)控對(duì)象，其中包括個(gè)人、企事業(yè)單位或社會(huì)組織等法人單位新購(gòu)買的商務(wù)公寓，自取得不動(dòng)產(chǎn)權(quán)登記證書之日起5年內(nèi)禁止轉(zhuǎn)讓。在國(guó)慶假期期間，商務(wù)公寓市場(chǎng)也似乎最先發(fā)生了”變化“。

從9月中下旬開始，深圳新盤項(xiàng)目開盤加推、開放營(yíng)銷中心和樣板房逐漸增多，但多數(shù)已經(jīng)大不如往年的火熱。僅在羅湖區(qū)，國(guó)慶假期期間就有3個(gè)項(xiàng)目推出商務(wù)公寓產(chǎn)品。記者在筍崗片區(qū)和寶安南路片區(qū)調(diào)查時(shí)發(fā)現(xiàn)，前來看房的市民并不多，營(yíng)銷中心顯得有些冷清。銷售人員告訴記者，國(guó)慶前兩天已有數(shù)十套產(chǎn)品被認(rèn)籌，但相較于推盤數(shù)量，這個(gè)比例并不算高。不過，由于有企業(yè)打包“整售”，所以整體銷售壓力不算太大。至于價(jià)格，記者在羅湖和福田區(qū)多個(gè)項(xiàng)目調(diào)查時(shí)發(fā)現(xiàn)，國(guó)慶期間并沒有特別的優(yōu)惠，價(jià)格保持穩(wěn)定狀態(tài)。

不過，全國(guó)各地新房降價(jià)促銷的案例越來越多，深圳市場(chǎng)部分在售盤也采取了低價(jià)走量的營(yíng)銷策略，或者打出國(guó)慶優(yōu)惠的口號(hào)促銷，似乎也折射出一些開發(fā)商為了回籠資金開始使出“招數(shù)”。在光明區(qū)，銷售人員向記者極力“推薦”一處商務(wù)公寓項(xiàng)目，價(jià)格從此前的每平方米25000元降至21000元左右。記者在查閱資料時(shí)發(fā)現(xiàn)，該項(xiàng)目在去年推出的商務(wù)公寓產(chǎn)品價(jià)格在每平方米25000元至26000元左右。

值得注意的是，就在國(guó)慶假期來臨前夕，深圳就有3個(gè)新盤開盤或加推，帶動(dòng)整體成交量小幅上揚(yáng)，其中備受關(guān)注的“網(wǎng)紅豪宅盤”華潤(rùn)城三期555套住宅更是當(dāng)天售完。價(jià)格相對(duì)高，位置相對(duì)好的項(xiàng)目反而獲得市場(chǎng)熱捧，對(duì)于這樣的現(xiàn)象，有分析人士表示，由于政府限價(jià)問題，現(xiàn)階段推出的“豪宅”產(chǎn)品價(jià)格相對(duì)較低，吸引大量改善型、投資性客戶搶購(gòu)，剛需產(chǎn)品則因?yàn)槭袌?chǎng)觀望情緒濃厚而缺少客戶。

其實(shí)，二手房成交占比是判斷一個(gè)城市有無投資價(jià)值的重要指標(biāo)，能夠反映該城市房地產(chǎn)發(fā)展的成熟度，深圳就是二手房成交占主導(dǎo)的市場(chǎng)，而最新調(diào)控中關(guān)于新購(gòu)房3年內(nèi)禁止轉(zhuǎn)讓難免對(duì)深圳二手房市場(chǎng)帶來一定影響。“目前有些業(yè)主比較著急出手，有一定程度的降幅，特別是擁有多套房的業(yè)主拋售意愿更加強(qiáng)烈。”記者在羅湖和福田區(qū)調(diào)查時(shí)，多位中介表示，“主動(dòng)降價(jià)的二手房源增多，例如在銀湖的一套二手房業(yè)主報(bào)價(jià)直接從880萬元降到了800萬元，不過整體價(jià)格還是保持穩(wěn)定。”有購(gòu)房者表示，深圳新的調(diào)控政策對(duì)住宅和公寓實(shí)行了不同年限的限售，加上新房并不能立即交房，諸多不確定因素增加，這些都是要考慮的因素。

此番“涼意”來之不易

那么，深圳樓市今年的“金九銀十”成色到底如何？據(jù)深圳房地產(chǎn)信息網(wǎng)公布的數(shù)據(jù)，9月份深圳全市一手房成交套數(shù)僅2248套，去化面積22.03萬平方米，與曾創(chuàng)下全年新房成交量新高的8月份相比，該兩項(xiàng)數(shù)據(jù)的跌幅均已接近四成。9月份深圳二手房不僅成交套數(shù)環(huán)比減少37%，價(jià)格也出現(xiàn)今年來首次連續(xù)下跌，繼8月份二手房?jī)r(jià)格微降0.14%之后，9月份的價(jià)格繼續(xù)下跌0.16%。而記者統(tǒng)計(jì)深圳房地產(chǎn)信息系統(tǒng)的數(shù)據(jù)顯示，10月1日至6日深圳一手新房住宅成交量分別為50、28、28、25、34和26套。

美聯(lián)物業(yè)全國(guó)研究中心總監(jiān)何倩茹則認(rèn)為，新的樓市調(diào)控措施其實(shí)對(duì)投資客的影響比較大，對(duì)一般的剛需購(gòu)房者影響較小。從目前的情況判斷，如果開發(fā)商開盤速度加快，價(jià)格合理，或推出一些相應(yīng)的促銷手法，有望使一手住宅維持在一個(gè)比較好的銷售水平，但預(yù)計(jì)二手房的交易短時(shí)間難以恢復(fù)。深圳市場(chǎng)不缺購(gòu)買力，缺的是交易氣氛。

今年上半年，一些熱點(diǎn)城市再現(xiàn)“搶房潮”，對(duì)此前樓市調(diào)控效果造成嚴(yán)重威脅。而誘發(fā)“搶房潮”的則是各種房地產(chǎn)亂象。為了摁住房?jī)r(jià)上漲的沖動(dòng)，樓市調(diào)控持續(xù)加碼，調(diào)控方式則從限購(gòu)、限售、限價(jià)等限制性措施，發(fā)展為多部門聯(lián)合主動(dòng)出手，集中精準(zhǔn)打擊投機(jī)炒房鏈條的各個(gè)主要環(huán)節(jié)。所以，在眾多置業(yè)者眼中，房地產(chǎn)市場(chǎng)的此番“涼意”來之不易。

就在10月7日，中國(guó)人民銀行決定從2018年10月15日起，下調(diào)大型商業(yè)銀行、股份制商業(yè)銀行、城市商業(yè)銀行、非縣域農(nóng)村商業(yè)銀行、外資銀行人民幣存款準(zhǔn)備金率1個(gè)百分點(diǎn)，當(dāng)日到期的中期借貸便利(MLF)不再續(xù)做。除去此部分，降準(zhǔn)還可再釋放增量資金約7500億元。易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示，每一次降準(zhǔn)其實(shí)對(duì)樓市都會(huì)有較為積極的反應(yīng)，近期房企拿地的積極性有所減弱，尤其是流拍土地?cái)?shù)量增加，所以降準(zhǔn)其實(shí)也是為了更好地降低貸款成本，對(duì)于部分中大型開發(fā)商獲取商業(yè)銀行信貸是有較為積極的作用。此外，降準(zhǔn)以后或多或少會(huì)刺激銀行對(duì)于個(gè)人按揭貸款發(fā)放力度的增加，也利好房地產(chǎn)領(lǐng)域的供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革的發(fā)展。