樓市“銀十”將至，多家房企打出大力度促銷(xiāo)，這與一年前多地一房難求的局面形成鮮明對(duì)比。這個(gè)十月或許不一樣。
或醞釀價(jià)格戰(zhàn)
率先刷屏的是萬(wàn)科，近日萬(wàn)科秋季會(huì)議會(huì)場(chǎng)大紅底白字的“活下去”在社交媒體上刷屏。吃瓜群眾紛紛驚嘆，連行業(yè)龍頭萬(wàn)科都要活下去，行業(yè)難道真的要“入秋”了？
廈門(mén)萬(wàn)科某別墅項(xiàng)目更是打出了5折銷(xiāo)售的巨大折扣。雖然有消息指，該價(jià)格是別墅**變毛坯后的價(jià)格，但在一輪嚴(yán)格的限購(gòu)限售后，廈門(mén)嚴(yán)重偏離收入的房?jī)r(jià)已經(jīng)開(kāi)始回調(diào)。
其他地產(chǎn)商也加大力度促銷(xiāo)。
恒大多地樓盤(pán)打出折扣，員工全員促銷(xiāo)。
大平層豪宅也在變相促銷(xiāo)。
中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示，2018年樓市逐漸出現(xiàn)了沖高回落的跡象，最近大量房企都在進(jìn)入促銷(xiāo)**，加快回款的節(jié)奏中，這種情況下，打折、降價(jià)現(xiàn)象很可能從個(gè)案由點(diǎn)到線(xiàn)到面擴(kuò)散。在這些促銷(xiāo)里面，已經(jīng)出現(xiàn)了價(jià)格戰(zhàn)的苗頭。而10月下半月，很可能出現(xiàn)一個(gè)多城市、多企業(yè)參與的房?jī)r(jià)價(jià)格戰(zhàn)。
張大偉認(rèn)為，未來(lái)收房糾紛與降價(jià)要補(bǔ)償?shù)默F(xiàn)象很可能明顯增加。
行業(yè)“入秋”早有端倪
事實(shí)上，多家房企高管已經(jīng)在今年中報(bào)業(yè)績(jī)會(huì)上集體高喊降杠桿保質(zhì)量。
恒大集團(tuán)總裁夏海鈞在中期發(fā)布會(huì)上表示，公司注重適度增長(zhǎng)，未來(lái)銷(xiāo)售規(guī)模每年增長(zhǎng)20-30%，因土地資源日益稀缺，要發(fā)揮已有土地儲(chǔ)備的效益，以實(shí)現(xiàn)可觀的利潤(rùn)。他同時(shí)指出，市場(chǎng)形勢(shì)發(fā)生變化，以往加杠桿增加土儲(chǔ)的模式存在高風(fēng)險(xiǎn)，恒大目前最重要的仍是關(guān)注利潤(rùn)。
過(guò)去幾年一直以“并購(gòu)狂人”的形象示人的孫宏斌也在業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)上表示，短期內(nèi)房地產(chǎn)調(diào)控不會(huì)放松，不要低估了這次宏觀調(diào)控，所以融創(chuàng)仍然延續(xù)謹(jǐn)慎的投資策略，“我們兩年前就不怎么在公開(kāi)市場(chǎng)拿地，投資目前都在基本停止?fàn)顟B(tài)”。孫宏斌彼時(shí)表示。
今年陷入多起安全事故的碧桂園總裁莫斌在與投資人交流時(shí)表示，全年拿地支出將從4000億元調(diào)至3000億元，相比上半年70%的去化率，下半年的指標(biāo)在60%；全年結(jié)算面積從原先目標(biāo)4100萬(wàn)平方米調(diào)整至3700萬(wàn)平方米，但是毛利率的預(yù)期不會(huì)變，維持在26%-27%。
中證君了解到，近期有多家房企內(nèi)部調(diào)整策略，更加強(qiáng)調(diào)項(xiàng)目的利潤(rùn)率和回款狀況。部分房企明確表示，利潤(rùn)率低于10%的項(xiàng)目不做。
促銷(xiāo)雖“假”意義大
張大偉表示，目前房企大喊打折促銷(xiāo)，從力度來(lái)看，大多屬于假促銷(xiāo)真炒作。但令人關(guān)注的是，即使房企紛紛促銷(xiāo)，但市場(chǎng)信心仍然低迷，購(gòu)房者觀望情緒越來(lái)越濃。未來(lái)可能會(huì)轉(zhuǎn)化成對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)期的變化。
中證君近日了解的情況顯示，市場(chǎng)轉(zhuǎn)冷下，中介、房東的行為都在悄悄發(fā)生變化。北京地區(qū)下半年由于限競(jìng)房大量入市，直接拉低周邊二手房?jī)r(jià)格。以往積極幫助房東提價(jià)的中介轉(zhuǎn)變態(tài)度，開(kāi)始為了促成交易勸房東降價(jià)。
近期有案例顯示，北京二手房最后的高地——西城學(xué)區(qū)房?jī)r(jià)格也出現(xiàn)分化。一些非一流小學(xué)學(xué)區(qū)房?jī)r(jià)格已經(jīng)松動(dòng)，議價(jià)空間增加，部分房東開(kāi)始主動(dòng)降價(jià)。
張大偉表示，市場(chǎng)的博弈就是情緒的博弈，而情緒具備傳染效應(yīng)，一旦預(yù)期改變，市場(chǎng)的變化速度可能非?？?。過(guò)去幾年房地產(chǎn)市場(chǎng)是投資型市場(chǎng)，買(mǎi)到即是賺到，而一旦出現(xiàn)拐點(diǎn)，則很難控速。
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