滿屏都在討伐萬(wàn)科的“活下去”，是故意作秀，是營(yíng)銷，是在唱空中國(guó)樓市，嚇?biāo)乐行》科?，萬(wàn)科等著撿尸，什么評(píng)論都有。

因?yàn)槿f(wàn)科明明手里握著1595億的現(xiàn)金，完全可以覆蓋1年內(nèi)到期的所有負(fù)債609億，還綽綽有余，凈負(fù)債率32.7%，這么一家財(cái)務(wù)穩(wěn)健的房企，都活不下去了，意味著全中國(guó)的房企都要死了。

所以當(dāng)萬(wàn)科喊出“活下去”這個(gè)口號(hào)時(shí)，沒(méi)有人會(huì)真的相信萬(wàn)科是活不下去了，只好去揣測(cè)萬(wàn)科背后到底有什么陰謀。

雖然我跑萬(wàn)科十年了，但還是不喜歡瞎猜，也很厭惡陰謀論，所以專門(mén)跟幾個(gè)萬(wàn)科的人聊了下，包括官方和非官方，集團(tuán)和地方公司。

我們先要搞清楚，這個(gè)“活下去”為主題的會(huì)議，是萬(wàn)科集團(tuán)在大梅沙總部的會(huì)議室里開(kāi)的，不是某個(gè)酒店，是集團(tuán)管理層和萬(wàn)科各個(gè)一線公司總經(jīng)理才能參加的內(nèi)部會(huì)議，并不是萬(wàn)科對(duì)外的會(huì)議，只是有人泄密了。

所以內(nèi)部會(huì)議的目的，就是希望跟各個(gè)地方公司管理者多交流，并不是說(shuō)萬(wàn)科活不下去，而是要大家有一種危機(jī)感，對(duì)當(dāng)下的嚴(yán)峻形勢(shì)有一個(gè)清醒的認(rèn)識(shí)，房地產(chǎn)即將邁入一個(gè)艱難的時(shí)刻，大家要形成統(tǒng)一共識(shí)，讓未來(lái)活的更久一點(diǎn)。

說(shuō)郁亮矯情的，故意裝可憐的，我不知道你們咋想的，人家一個(gè)董事長(zhǎng)，跟下面的lead們灌輸戰(zhàn)略路線，是裝給誰(shuí)看呢？萬(wàn)科要打悲情牌給政府看嗎？就憑萬(wàn)科一個(gè)企業(yè)能打的動(dòng)中央放松調(diào)控嗎？能打的動(dòng)央行放松貸款嗎？太高估了萬(wàn)科的能量了！

還有人說(shuō)華為可以喊活不下去了，但你萬(wàn)科不行，因?yàn)槿f(wàn)科是上市公司，要對(duì)股東負(fù)責(zé)，華為沒(méi)上市，隨便他怎么喊，但我覺(jué)得恰恰是對(duì)股東負(fù)責(zé)，一個(gè)領(lǐng)導(dǎo)者，才需要在行情危機(jī)來(lái)臨時(shí)，具有前瞻意識(shí)，危機(jī)意識(shí)，難道當(dāng)一個(gè)充滿泡沫的市場(chǎng)，到了懸崖邊上，居民杠桿都加不上去了，而庫(kù)存在增加，而政策卻沒(méi)有半點(diǎn)放松的跡象，大家都在因?yàn)槿谫Y回款發(fā)愁的時(shí)候，你還要他對(duì)后市保持很樂(lè)觀的態(tài)度嗎？有什么理由樂(lè)觀呢？

萬(wàn)科喊出“活下去”，對(duì)其他房企反倒是一種警示作用，因?yàn)槎煺娴膩?lái)了！

如果萬(wàn)科真的那么有私心的話，就應(yīng)該悶不作聲，等著一大批小房企死了后，萬(wàn)科直接去抄底收購(gòu)豈不是更好？全中國(guó)那么大，十多萬(wàn)家房企，萬(wàn)科的市場(chǎng)占有率才不到4%，能有多大的影響呢？所以這些陰謀論根本就站不住腳跟。

如果你了解萬(wàn)科過(guò)去幾年在干什么，受了誰(shuí)的影響，也許就不會(huì)對(duì)郁亮喊出“活下去”這么大驚小怪了。

這幾年萬(wàn)科一直把華為作為主要學(xué)習(xí)的對(duì)象，郁亮親自帶隊(duì)去華為考察，從華為挖人，有幾本華為的書(shū)是必讀的，萬(wàn)科員工甚至感覺(jué)公司的管理越來(lái)越像華為了。

包括：待遇傾斜到一線，一線的工資與非一線的要拉開(kāi)差距，向奮斗者，創(chuàng)造價(jià)值的員工傾斜；一位萬(wàn)科員工告訴櫻桃，今年改革收入傾斜到一線之后，他的收入翻了一倍。

比如職級(jí)工資體系重構(gòu)，每年都要考核競(jìng)聘上崗，薪酬每年調(diào)整一次，35歲以上如果升不上去，你的壓力就很大，大部分人會(huì)選擇跳槽，年輕人上；推崇奮斗者精神，不能養(yǎng)閑人，崗位工資根據(jù)你貢獻(xiàn)的價(jià)值來(lái)浮動(dòng)。

比如組織重構(gòu)，采取管理層輪值，比如深圳公司的總經(jīng)理就是輪值，萬(wàn)科泊寓也有輪值.

在萬(wàn)科內(nèi)部員工看來(lái)，郁亮提出“活下去”，和比爾蓋茨說(shuō)的“微軟距離破產(chǎn)永遠(yuǎn)只有18個(gè)月”，以及任正非所說(shuō)“華為距離破產(chǎn)永遠(yuǎn)只有30天”的危機(jī)感如出一轍，都是一種居安思危，一種對(duì)市場(chǎng)的敬畏，一種真正穿越周期的自我警醒。

當(dāng)一個(gè)領(lǐng)導(dǎo)者過(guò)去幾年腦子里，不斷被灌輸一種危機(jī)感，一旦行業(yè)拐點(diǎn)來(lái)臨時(shí)，喊出“活下去”就真的不足為奇了。

我今天的文章并不是萬(wàn)科的公關(guān)文，只是面對(duì)很多陰謀論，不吐不快，很想客觀的談下。

地產(chǎn)行業(yè)的人覺(jué)得，萬(wàn)科你既然老在說(shuō)危機(jī)，從08年就說(shuō)拐點(diǎn)，2012年又說(shuō)白銀時(shí)代，現(xiàn)在又說(shuō)活下去，一直唱衰房地產(chǎn)，狼來(lái)了喊了十年，怎么不離開(kāi)這個(gè)行業(yè)呢，可你偏偏還在不斷拿地，而且業(yè)績(jī)高歌猛進(jìn)，規(guī)模從08年的478億做到了五千多億，這不是婊子干的事嗎？

我從08年做記者就開(kāi)始跑萬(wàn)科，每次萬(wàn)科的年度發(fā)布會(huì)都會(huì)參加，說(shuō)實(shí)話，在媒體面前，十年來(lái)，萬(wàn)科也沒(méi)有不看好過(guò)房地產(chǎn)，哪怕是2012年，萬(wàn)科提出白銀時(shí)代，媒體追著問(wèn)郁亮，這是不是意味著房地產(chǎn)不行了，郁亮都是說(shuō)，白銀雖然沒(méi)有黃金值錢(qián)，但它也是一種貴金屬，中國(guó)的城鎮(zhèn)化還沒(méi)有完成，還有很大的空間。

只不過(guò)為什么會(huì)有白銀時(shí)代的提法，是因?yàn)檫^(guò)去是黃金時(shí)代，毛利率高，沒(méi)有調(diào)控，地產(chǎn)公司不多，閉著眼睛都賺錢(qián)，而慢慢的調(diào)控成為常態(tài)化了，各行各業(yè)都來(lái)做地產(chǎn)了，毛利率下降，不好做了。

所以也是在2012年，萬(wàn)科提出戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型，做城市配套服務(wù)商后，才開(kāi)始發(fā)展除住宅之外的其他業(yè)務(wù)，但萬(wàn)科并沒(méi)有去地產(chǎn)化，住宅始終是主業(yè)。

當(dāng)然，萬(wàn)科白銀時(shí)代的提法，確實(shí)是看走眼了，因?yàn)槟鞘鞘飞系谝淮未笠?guī)模的調(diào)控，萬(wàn)科也沒(méi)經(jīng)歷過(guò)，結(jié)果沒(méi)有料到2014年下半年會(huì)開(kāi)始放松調(diào)控，在去庫(kù)存下，萬(wàn)科采取的保守策略，讓布局二三四線的碧桂園和恒大這兩家房企，加杠桿彎道超車后來(lái)居上了。

按照孫宏斌的說(shuō)法，2015年之后，房地產(chǎn)迎來(lái)了超級(jí)大牛市，房?jī)r(jià)瘋狂上漲，顯然是鉆石時(shí)代，而非白銀時(shí)代。

哪怕是說(shuō)“活下去”，并不是說(shuō)房地產(chǎn)沒(méi)有前景可言了，而是誰(shuí)熬過(guò)這個(gè)冬天，就能迎來(lái)春天。

最近在9月8日北方區(qū)域的媒體交流會(huì)上，郁亮跟記者說(shuō)，“我到今天為止仍然覺(jué)得行業(yè)非常有前景，但是像過(guò)去那種容易賺錢(qián)的時(shí)代，我早就說(shuō)了一去不復(fù)返了，但是很多人不相信這個(gè)事情，尤其是前兩年萬(wàn)科在規(guī)模上不再領(lǐng)先之后。我們今天終于認(rèn)識(shí)到，我們的行業(yè)簡(jiǎn)單以規(guī)模、速度評(píng)價(jià)是不合適了。”

所以未來(lái)三年，萬(wàn)科就是要收斂聚焦，瘦身，有些業(yè)務(wù)不做了，主要是沒(méi)有利潤(rùn)或者有風(fēng)險(xiǎn)的業(yè)務(wù)不會(huì)做了。

今天郁亮說(shuō)活下去，大背景還是政策嚴(yán)控，地產(chǎn)銀根緊縮，金融去杠桿，這在上次流出的例會(huì)文件上郁亮也說(shuō)了，今天我們面臨的轉(zhuǎn)折是全方位的，在政治、經(jīng)濟(jì)、國(guó)際、軍事等方面，社會(huì)全方位進(jìn)入轉(zhuǎn)折點(diǎn)時(shí)，所有行業(yè)無(wú)一幸免。

市場(chǎng)行情從7月份開(kāi)始真的在急轉(zhuǎn)直下，大公司最先感受到變化。

有個(gè)前瞻的數(shù)據(jù)值得注意，萬(wàn)科全國(guó)7月份訪客量環(huán)比下滑約20%，8月份環(huán)比下滑約5%。

三季度的銷售數(shù)據(jù)剛剛出爐，特別是前三強(qiáng)，碧桂園、恒大、萬(wàn)科，相比二季度已經(jīng)有明顯下滑了。

碧桂園五六月的銷售額還在700億以上，七八月就下滑到了四百多億，業(yè)績(jī)下滑太厲害了。所以碧桂園在全國(guó)的多個(gè)城市都開(kāi)始降價(jià)了，我昨天的文章，各地粉絲也留言反映了不同的降價(jià)情況，特別是三四線城市，市場(chǎng)冷淡的比我預(yù)想的要快。

萬(wàn)科某地方公司的人跟我說(shuō)，現(xiàn)在他們回款壓力很大，一切以回款為目標(biāo)，拿不到回款他們的獎(jiǎng)金都沒(méi)有，他們都會(huì)鼓勵(lì)客戶選擇一次性付款，可以享受多一點(diǎn)折扣，他們也會(huì)幫客戶想辦法找錢(qián)，這樣萬(wàn)科就可以快速回款了。

有的萬(wàn)科分公司要求開(kāi)盤(pán)一年內(nèi)必須清盤(pán)，有些賣的不好的分公司開(kāi)始降價(jià)促銷了，比如廈門(mén)。

融創(chuàng)現(xiàn)在對(duì)回款甚至給出了傭金鼓勵(lì)，客戶全款付的，給銷售人員傭金提高50%。

總之前面四大房企，碧桂園，恒大，萬(wàn)科，融創(chuàng)四家都已經(jīng)感受冬天來(lái)了，現(xiàn)在拼命回款，減少拿地。

2016年以前還有很多房企學(xué)萬(wàn)科，但是后來(lái)發(fā)現(xiàn)萬(wàn)科錯(cuò)了后，他們轉(zhuǎn)而把恒大碧桂園作為學(xué)習(xí)的榜樣，可是學(xué)到了一半，政策又突然去杠桿了，結(jié)果碧桂園模式也出現(xiàn)問(wèn)題，學(xué)不下去了，大家都亂了陣腳，所以不到最后，真的說(shuō)不好誰(shuí)是贏家。

有個(gè)巨頭都開(kāi)始裁員降薪了，銀行也在催著還開(kāi)發(fā)貸款了，所以不得不......還有的中型房企都拖欠員工工資了，具體我就不點(diǎn)名了，節(jié)后有機(jī)會(huì)再專門(mén)寫(xiě)一篇吧。

面對(duì)政策的不確定性，小心駛得萬(wàn)年船，萬(wàn)科這次如此謹(jǐn)慎，不是壞事。