經(jīng)歷了2016、2017年9月份的“調(diào)控潮”之后，2018年9月地方層面的調(diào)控顯得格外平靜。雖然月內(nèi)北京、上海等多地開展整治房地產(chǎn)亂象專項(xiàng)行動(dòng)，但無(wú)論是從涉及面和調(diào)控力度來(lái)看，對(duì)于新房市場(chǎng)的影響均遠(yuǎn)遠(yuǎn)小于前兩年。2018年9月，地方主管部門似乎對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)更加放心了一些。

一、地方行政調(diào)控趨緩，存量房市場(chǎng)上升為監(jiān)管重點(diǎn)

對(duì)比近三年9月份的地方調(diào)控的共性特征來(lái)看，可以看到地方政府的調(diào)控方向和力度均已出現(xiàn)了顯著變化。其一是限制類政策不再持續(xù)升級(jí)，行政調(diào)控進(jìn)入平穩(wěn)期。2016年9月主要是“限購(gòu)、限貸”，2017年9月主要是“限售”，2018年則鮮有進(jìn)一步的限制性政策出臺(tái)，北京收緊公積金貸款額度月內(nèi)關(guān)注度較高，但相比往年也算不上嚴(yán)厲。目前“四限”政策雖然已經(jīng)非常全面，但不論是在嚴(yán)厲程度還是限制范圍上，其實(shí)還是有更多上調(diào)空間的，譬如類似“限制購(gòu)房時(shí)間間隔”的政策，目前即少有城市跟進(jìn)。

其二是行業(yè)治理重點(diǎn)進(jìn)一步向二手房市場(chǎng)轉(zhuǎn)移。在一手房?jī)r(jià)格基本得到控制的情況下，部分區(qū)域二手房?jī)r(jià)格過(guò)快上漲上升為市場(chǎng)整治的主要問(wèn)題。2016年、2017年嚴(yán)查違規(guī)的焦點(diǎn)主要在消費(fèi)貸、捆綁車位等方面，更多的偏向于涉及銷售違規(guī)的融資渠道、隱性漲價(jià)等；2018年則更多地側(cè)重于黑中介和違規(guī)購(gòu)房，更多地涉及二手房和租房市場(chǎng)，惡意囤積房源控制房?jī)r(jià)、房租成為了打擊重點(diǎn)。

其三是加強(qiáng)供給更具有針對(duì)性，中低收入群體成為關(guān)注重點(diǎn)。在去庫(kù)存任務(wù)已經(jīng)基本達(dá)成的2018年，提出加強(qiáng)土地供給的城市越來(lái)越少，關(guān)注重點(diǎn)開始轉(zhuǎn)向租賃住房和保障性住房方面。月內(nèi)太原、荊州、武漢、西安等多地方出臺(tái)新規(guī)，或加大租賃住房配建比重、或加大保障房配建比例，或出臺(tái)剛需優(yōu)先搖號(hào)新規(guī)，從供給端持續(xù)發(fā)力，旨在保障中低收入群體的合法權(quán)益，進(jìn)而維護(hù)房地產(chǎn)市場(chǎng)的平穩(wěn)發(fā)展。

二、成交規(guī)模進(jìn)入低位，更多城市出現(xiàn)供大于求現(xiàn)象

與地方調(diào)控方向步調(diào)一致，各城市商品住宅城市供求數(shù)據(jù)出現(xiàn)了相應(yīng)變化，而市場(chǎng)熱度的回落也是地方改變調(diào)控方向的重要原因之一。分城市能級(jí)來(lái)看，一線城市供求進(jìn)入低位波動(dòng)，2018年9月得益于供應(yīng)力度的提升，商品住宅成交規(guī)模同比增加，但與2016年的高點(diǎn)相比仍在低位，出現(xiàn)了41%的大幅下跌，其中北京跌幅最大，商品住宅成交量較2016年9月下跌了61%。

二三線城市去化速度明顯放緩。在供應(yīng)規(guī)?；痉€(wěn)定的情況下，2017、2018年9月樣本城市成交量均為2016年9月的六成左右。成交量超過(guò)100萬(wàn)平方米的城市從2016年9月的16個(gè)下降到2018年9月的8個(gè)，典型如鄭州、南京、長(zhǎng)沙、東莞成交量均連年下滑，2018年9月成交量不及2016年9月的四成。并且越來(lái)越多城市開始出現(xiàn)供過(guò)于求的現(xiàn)象，如大連、合肥、廈門供求比更是攀升至2以上，出現(xiàn)了嚴(yán)重的供過(guò)于求的現(xiàn)象。

三、規(guī)模企業(yè)銷售業(yè)績(jī)持續(xù)攀升，前三季度千億企業(yè)已達(dá)18家

在重點(diǎn)城市去化速度整體放緩的情況下，規(guī)模房企仍能抓住去化機(jī)會(huì)快速跑量。近三年來(lái)TOP20銷售金額持續(xù)穩(wěn)步提升。就9月單月同比增速來(lái)看，2017年、2018年分別同比增長(zhǎng)34%和32%。聯(lián)系前三季度數(shù)據(jù)來(lái)看也是如此，2018年前三季度TOP20房企銷售金額同比增速達(dá)到了35%，千億房企已達(dá)18家。如恒大、融創(chuàng)、綠地9月份成交金額均超過(guò)500億，新城、世茂、旭輝同比增長(zhǎng)達(dá)到100%。更加精準(zhǔn)的推案和營(yíng)銷策略是這些企業(yè)銷售增長(zhǎng)的原因所在，典型如恒大全國(guó)樓盤折扣營(yíng)銷，就成為了今年行業(yè)營(yíng)銷的標(biāo)志性事件。

當(dāng)然也有部分企業(yè)出于自身戰(zhàn)略調(diào)整考慮，在9月份放慢了去化步調(diào)，如碧桂園、萬(wàn)科2018年9月份銷售金額均基本與去年持平，也不及今年的前八月平均。

雖然就整體趨勢(shì)而言，2018年房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展之路愈加嚴(yán)峻，但是從具體城市和企業(yè)的角度來(lái)看，仍有一些城市商品住宅市場(chǎng)供不應(yīng)求，如成都、武漢、西安等城市熱度不減，也有不少企業(yè)9月份銷售金額突飛猛進(jìn)，如恒大、融創(chuàng)、綠地9月銷售金額破500億。在這樣的情況下，眾企業(yè)要在規(guī)模競(jìng)爭(zhēng)中更進(jìn)一步，城市、項(xiàng)目之間的取舍就顯得更加重要，對(duì)于愈發(fā)少見的優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目一定要平衡好去化速度和利潤(rùn)率，對(duì)于去化緩慢的項(xiàng)目也要有壯士斷腕的決心。