金九銀十，傳統(tǒng)的樓市銷售旺季。而萬科一則“活下去”的秋季例會標(biāo)語，卻讓整個地產(chǎn)行業(yè)都感到了蕭瑟的秋意。
這一句“活下去”，讓地產(chǎn)同行聞之瑟瑟發(fā)抖，讓吃瓜群眾驚呼“萬科咋了”。然而，年初的時候，房地產(chǎn)還是A股最牛的板塊，萬科勇奪全球房企市值冠軍。
怎么忽然之間，“地主家就沒有余糧了”呢？
大地主變成了大金主
萬科的驚人之語，是說給誰聽的？反正萬科賬上的錢還多著呢。
從現(xiàn)金流來看，萬科2018年上半年的貨幣資金有1595億元，而一年內(nèi)到期的長短期負(fù)債總和不足610億元。2017年底時，萬科的貨幣資金曾高達(dá)1747億元，比2016年底多了1倍，比2015年底多了2.2倍。就算未來一年一分錢也融不到，萬科的經(jīng)營也不會受到影響。
從銷售業(yè)績來看，2018年萬科的業(yè)績規(guī)模增速出現(xiàn)放緩。上半年累計實現(xiàn)銷售金額3046.6億元，銷售面積2605.9萬平方米，分別同比增長10%和9%，相比2016年、2017年的40%、45%增速顯著下降，與今年上半年TOP100房企36.5%的平均增速也有一定差距。
與此同時，萬科的盈利增速也出現(xiàn)了下滑。2018年上半年，萬科實現(xiàn)營業(yè)收入1059.7億元，同比增長51.8%，實現(xiàn)歸母凈利潤91.2億元，同比增長24.94%。而萬科去年中報的凈利潤增幅是36.47%。
一方面是經(jīng)營業(yè)績增速下滑，一方面是手持巨資枕戈待旦。萬科的這一幕，跟2014年時何其相似。
2014年6月，人民日報刊登了時任萬科總裁郁亮的文章《樓市進(jìn)入白銀時代》，提出中國地產(chǎn)將從高速發(fā)展的黃金時代，進(jìn)入增速放慢、龍頭房企提升市場占有率的白銀時代。根據(jù)2014年年報，萬科當(dāng)年的營收增速為8.1%，凈利潤增速僅為4.15%。而其經(jīng)營現(xiàn)金流為417億元，賬上現(xiàn)金高達(dá)627億元，可謂糧草充足。
但萬科的判斷出現(xiàn)了偏差，在同樣的時間點(diǎn)上，恒大、碧桂園等公司加大杠桿拿地，短短幾年就迎頭趕上了萬科。在近兩三年里，萬科仍保持在房企第一梯隊，但已不再是銷售額第一。
2018年前8月千億房企已達(dá)13家
就在9月底這場因為“活下去”而刷屏的萬科秋季例會上，萬科董事會主席郁亮指出，盡管萬科在2012年就判斷行業(yè)進(jìn)入“白銀時代”，但這只是一種預(yù)測，并不知道什么時候會出現(xiàn)真正的轉(zhuǎn)折。“今天，我們可以說轉(zhuǎn)折實實在在到來了”。
房地產(chǎn)市場凜冬將至
一葉知秋。
與2014年相似的不只是萬科的經(jīng)營數(shù)據(jù)，還有大規(guī)模的土地流拍數(shù)據(jù)。據(jù)中原地產(chǎn)統(tǒng)計，今年1-7月，全國流拍土地接近800宗。上一次如此大規(guī)模的土地流拍，正是在2014年。
更嚴(yán)重的，是房企的債務(wù)重壓。據(jù)恒大研究院數(shù)據(jù)，只算2018年下半年到2020年這三年，房企集中兌付的有息債務(wù)規(guī)模就高達(dá)14.9萬億元，加上2021年及以后的，更是高達(dá)19.2萬億元。房企未來四年的總債務(wù)，相當(dāng)于我國GDP的四分之一。
房地產(chǎn)本就是高負(fù)債行業(yè)，但樓市周期不同，資產(chǎn)負(fù)債率帶來的影響天差地別。上行期的債務(wù)擴(kuò)張，是彎道超車的大殺器，下行期的債務(wù)擴(kuò)張，則是自己給自己埋地雷。
從凈負(fù)債率來看，萬科在2017年的凈負(fù)債率低至8.8%，已經(jīng)接近2014年的5.4%。今年上半年，在規(guī)模擴(kuò)張的需求下，萬科適當(dāng)提升了杠桿水平，而恒大、融創(chuàng)、綠地等此前負(fù)債率較高的房企則出現(xiàn)了顯著的降負(fù)債效果。
償債高峰來臨，現(xiàn)金流就是一切。
房企正面臨越來越嚴(yán)重的現(xiàn)金流壓力。一方面是融資渠道全部受限，從銀行開發(fā)貸到房企股權(quán)融資，再到公司債以及信托融資，房企幾乎失去了所有的便捷融資來源。另一方面，房企資金回籠的速度全面放緩。郁亮給萬科定下的目標(biāo)是，2018年堅決完成6300億元年度回款，而目前完成還不到一半。
近期，碧桂園稱將會對部分去化不佳、未達(dá)正負(fù)零的項目減少開工；恒大則吹響了降價打折的號角；萬科廈門的別墅樓盤降價近50%出售，全網(wǎng)瘋傳。“為了回款，為了現(xiàn)金流，適當(dāng)降價并不是壞事。”一名房企策略分析師說。
降價促銷，或許是房企迫不得已的最后選擇。至于中小房企，保命最重要。萬科所說的“活下去”，似乎更像是說給中小房企聽的，看看誰先活不下去？
2017年以來，樓市調(diào)控前所未有，四年前場景重現(xiàn)。當(dāng)時，依靠漲價去庫存和棚改貨幣化，房地產(chǎn)市場硬生生地拔出了泥淖。這一次，會不會重現(xiàn)？
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