城市群經(jīng)濟體:房地產(chǎn)行業(yè)的下一個十年價值點?

2018年09月29日 09:36
來源:每日經(jīng)濟新聞
從2015年我國發(fā)布第一個關于城市群的引導政策——《國務院關于長江中游城市群發(fā)展規(guī)劃的批復》至今,國務院一共批復了9個城市群發(fā)展規(guī)劃。
城市從來不是一個孤立的存在。中國的城市群正日漸通過產(chǎn)業(yè)、交通、市場構成一個新的經(jīng)濟生態(tài):城市群經(jīng)濟體。而中國的房地產(chǎn)行業(yè),正在深刻參與和引領這一趨勢,在城市群經(jīng)濟體中,房企將再次尋找到增長極。
政策引導順勢而為
城市群的形成固然有天然內生因素,但我國對城市群的主動規(guī)劃推動,同樣是其形成的重要因素。
早在2015年,我國就發(fā)布了第一個關于城市群的引導政策——《國務院關于長江中游城市群發(fā)展規(guī)劃的批復》,強調“走新型城鎮(zhèn)化道路,著力推進城鄉(xiāng)、產(chǎn)業(yè)、基礎設施、生態(tài)文明、公共服務‘五個協(xié)同發(fā)展’”,目的是將長江中游城市群打造成為“全國經(jīng)濟新增長極和具有一定國際影響的城市群”。
截至今年初,在國家層面,國務院一共批復了9個城市群的發(fā)展規(guī)劃,分別是長江中游城市群、哈長城市群、成渝城市群、長江三角洲城市群、中原城市群、北部灣城市群、關中平原城市群、呼包鄂榆城市群、蘭州—西寧城市群,這些發(fā)展規(guī)劃給城市群在規(guī)劃編制、體制創(chuàng)新、重大項目建設、優(yōu)化行政區(qū)劃設置等方面提供了積極引導和政策扶植。
城市群的規(guī)劃各有風采,房地產(chǎn)行業(yè)只有消化了指引路徑,才能夠更好地把握增長時機。蘭州—西寧城市群的定位為“為支撐國土安全和生態(tài)安全格局、維護西北地區(qū)繁榮穩(wěn)定的重要城市群”;而長三角則是“共建全球科技創(chuàng)新集群,加快形成國際競爭新優(yōu)勢”;對于中原城市群,目的則是“促進公共服務共建共享,推動城鄉(xiāng)統(tǒng)籌協(xié)調發(fā)展,構建網(wǎng)絡化、開放式、一體化”。
這些明晰的定位給了房地產(chǎn)行業(yè)提供了一條可見的跑道,尋著城市群發(fā)展定位的軌跡,才能夠顯得從容不迫。
基礎設施釋放潛能
9月23日上午10點,得益于廣深港高鐵香港段正式通車,北京西至香港西九龍的高鐵列車G79次也準時開出。G79中途經(jīng)停石家莊、鄭州東、武漢、長沙南、廣州南、深圳北站,于當日18時58分到達香港西九龍站。而此前北京西去往香港只有一趟Z97,全程24時21分。南北城市間的距離再一次被拉近。
在此前的8月20日,首都地區(qū)環(huán)線高速公路北京段全線通車,將北京以及承德、廊坊、涿州、固安、張家口、崇禮等節(jié)點城市一一串聯(lián)起來。在固安樓盤的銷售處,最常見的就是對“大七環(huán)”的展現(xiàn)。
基礎設施建設對城市經(jīng)濟發(fā)展具有舉足輕重的作用,其價值不僅在于項目本身的投資收益,更重要的是對整體經(jīng)濟活動的正面溢出效應?;A設施建設降低了交通運輸成本、信息和知識傳播成本,這些成本的下降成就了更廣闊的市場擴張,推動進一步的專業(yè)化分工和生產(chǎn)效率提高。房企已經(jīng)越來越認識到僅憑單一的住宅開發(fā)已經(jīng)不足以支撐未來發(fā)展,投身城市群潛力區(qū)域,投身城市群本身的生長運營建設才是提前布局的著力點。
產(chǎn)業(yè)提升優(yōu)化內能
北京動物園批發(fā)市場曾經(jīng)是一個熙熙攘攘的地方,而疏解后基本上已經(jīng)騰空,很多批發(fā)商戶轉移到天津繼續(xù)自己的事業(yè)。
這只是北京和京津冀產(chǎn)業(yè)提升轉移的一個縮影。
2017年底,北京市發(fā)布《關于加強京津冀產(chǎn)業(yè)轉移承接重點平臺建設的意見》,進一步明確了曹妃甸協(xié)同發(fā)展示范區(qū)、北京新機場臨空經(jīng)濟區(qū)、天津濱海新區(qū)、張承生態(tài)功能區(qū)等四大戰(zhàn)略合作功能區(qū)的產(chǎn)業(yè)承接方向,加快形成集聚效應和示范作用。引導鋼鐵深加工、石油化工等產(chǎn)業(yè)及上下游企業(yè)向曹妃甸協(xié)同發(fā)展示范區(qū)集聚;發(fā)揮2022年冬奧會籌辦的牽引作用,攜手張家口大力發(fā)展體育、文化、旅游休閑、會展等生態(tài)友好型產(chǎn)業(yè),共建京張文化體育旅游帶;引導北京金融服務平臺、數(shù)據(jù)中心機構以及科技企業(yè)、高端人才等創(chuàng)新資源向濱海-中關村科技園集聚。
相應的是,日前,北京市政府公布《北京市新增產(chǎn)業(yè)的禁止和限制目錄》(2018年版),詳盡規(guī)定北京范圍內房地產(chǎn)、衛(wèi)生、教育等的禁止方面,同時要求“各有關部門要抓緊完善相關配套措施;各區(qū)政府要切實強化屬地責任,結合實際抓好貫徹落實。”
京津冀城市群的內部產(chǎn)業(yè)轉移升級既是北京這個一線城市的輕裝前行,也是區(qū)域內中小城市的發(fā)展機遇,政策、資本、人才的涌入必然帶來當?shù)氐膬r值提升。
碧桂園宣布“產(chǎn)城融合”戰(zhàn)略;恒大投身“科技強國”建設,劍指“三大產(chǎn)業(yè)化基地、世界級科創(chuàng)中心”;萬科創(chuàng)新產(chǎn)業(yè)園區(qū)模式——“熱帶雨林”體系,標志著頭部房企已經(jīng)布局產(chǎn)業(yè)園區(qū),旨在為企業(yè)搭建一個助力全產(chǎn)業(yè)發(fā)展的平臺,協(xié)調相關產(chǎn)業(yè)的聚集和高效組合。雖然此時房地產(chǎn)行業(yè)建立的產(chǎn)業(yè)園區(qū)本身經(jīng)濟效益并沒有充分展現(xiàn)在財報上,但應當看到的是,產(chǎn)業(yè)園區(qū)同住宅地產(chǎn)互相促進,和諧共生,將助推房企走得遠、走得久。
面向下一個十年
房地產(chǎn)行業(yè)的拐點或許真的到來了。
9月11日,萬科董事會主席郁亮表示:“2012年我們判斷行業(yè)進入白銀時代,但這只是一種預測,并不知道什么時候會出現(xiàn)真正的轉折。而今天,轉折點實實在在到來了。”
今天,房地產(chǎn)行業(yè)面臨的是收緊的土地供應、遇冷的市場反應、嚴苛的融資環(huán)境、壓實的政策導向,確實到了必須做出改變的時候。
脫離單一的住宅開發(fā)已經(jīng)是不爭的趨勢,但其中的轉型風險也必須正視。在9月27日《每日經(jīng)濟新聞》主辦的價值地產(chǎn)年會中,弘陽集團執(zhí)行總裁蔣達強表達:“大的房企都在談房地產(chǎn)多元化,但如果是不相關的多元化,企業(yè)是比較難以駕馭的,因為行業(yè)屬性不一樣。很多企業(yè)選擇的相關多元化,是企業(yè)精力不足以去駕馭的,如果把進入的行業(yè)當作一個生意去看待,永遠都是今天做明天不想做;如果把這個行業(yè)當作一個事業(yè)看待,就會做得長遠。”
應當看到,城市群經(jīng)濟形態(tài)的出現(xiàn),將城市發(fā)展帶入了一個更高階段。此前,房地產(chǎn)行業(yè)被認為經(jīng)歷了“黃金十年”,但發(fā)展中產(chǎn)生的問題需要在發(fā)展中解決,房地產(chǎn)行業(yè)面臨的種種問題也將伴隨城市群發(fā)展,成為下一個十年的價值內潛。
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