西安樓市的風(fēng)向近期出現(xiàn)了驚人的變化。三迪曲江香頌楓丹推出473套新房源，經(jīng)過現(xiàn)場核驗通過的家庭卻只有零個。世茂璀璨傾城推出296套房，而核驗通過的家庭只有兩個。這與西安前半年千人搶房、一房難求的局面形成了冰火兩重天的對比。
這兩個項目，分別位于西安的南北，具有一定的樣本色彩。這兩個項目的情況如何，為什么突然遭遇到空前的銷售壓力？
三迪曲江香頌楓丹價格過高，是“無人問津”最重要原因
華商報記者27日查詢西安市商品住房認(rèn)購登記平臺發(fā)現(xiàn)，截至26日下午公布的數(shù)據(jù)顯示，曲江二期的代表性樓盤之一——三迪曲江香頌楓丹本次共推出473套新房源，13、22#意向登記結(jié)果公示，僅有18個人登記購買，而經(jīng)過現(xiàn)場核驗通過的家庭卻只有零個，未核驗或申請撤銷的家庭18個，預(yù)示該項目473套新房源開盤，沒有一個購買者，這創(chuàng)下西安房地產(chǎn)市場從2015下半年以來首次出現(xiàn)項目無一人購買的驚人現(xiàn)象。
華商報記者25日來到位于西安雁引路附近的三迪楓丹項目售樓部，現(xiàn)場看房的人還是不少，大多以問詢?yōu)橹?。一位李姓看房者稱，自己是剛需家庭，主要考慮價格、地段以及學(xué)區(qū)因素，感覺性價比不是太高，還要再考慮一下。
“關(guān)鍵買漲不買跌，現(xiàn)在明顯感受到樓市趨冷，我還是先觀望看看。而且這個項目雖然是精裝，但位置偏。”準(zhǔn)備下手婚房的朱女士對華商報記者說。朱女士的這種觀望心態(tài)，也代表了周圍大多打算購房者的心態(tài)。“目前基本沒有直達(dá)公交或地鐵線路，周圍比較荒涼，也沒有成熟的商業(yè)配套。”
華商報記者注意到，該區(qū)域有不少房產(chǎn)項目，在前半年幾乎都是一房難求。那么，該項目為什么卻遭遇到無一人購買的驚人現(xiàn)狀呢？
有地產(chǎn)觀察人士認(rèn)為，房價上漲過快，價格明顯高于周圍項目，是三迪楓丹銷售遇冷最重要的因素。數(shù)據(jù)顯示，從2014年10月到2018年9月，三迪楓丹房價從5200元/㎡（報價）上漲到了14495元/㎡，房價幾乎上漲了三倍。2017年2月份之前，三迪楓丹用了28個月，將房價從5200元/㎡上漲到6700元/㎡。但在2017年2月份之后，只用了只有19個月，房價就從6700元/㎡，漲到了14495元/㎡。
世茂璀璨傾城銷售遇冷，與城改項目關(guān)系大
華商報記者27日查詢房管局官網(wǎng)的意向登記官發(fā)現(xiàn)，世茂璀璨傾城（未央?yún)^(qū)紅光村城中村改造項目DK-3）5、8# 。預(yù)（現(xiàn)）售樓幢號：5，8（全部可售房源共296套），意向登記結(jié)果公示顯示，全部可售房源：296套，意向登記申請數(shù)（含撤銷）：12個。開發(fā)企業(yè)現(xiàn)場核驗家庭：2個（剛需1個、普通1個），未核驗或申請撤銷家庭 10個。顯然，本批次296套房源僅僅只有兩人購買。
9月25日上午，華商報記者來到世茂璀璨傾城項目部。該項目位于西安市未央?yún)^(qū)紅旗路與御井路十字附近，位于北三環(huán)以內(nèi)，華商報記者注意到，該項目距離市區(qū)比較偏遠(yuǎn)，周圍的配套設(shè)施不太成熟。
走進(jìn)售樓部以后，一位置業(yè)顧問接待了華商報記者。詢問“是不是第一次來看房，有沒其他人介紹過，大概預(yù)算是多少？”隨后，這位工作人員介紹了相關(guān)的證件，包括預(yù)售證、房屋面積、戶型結(jié)構(gòu)等，然后對著地圖介紹了項目所在的區(qū)域和周邊配套設(shè)施、交通等情況。華商報記者注意到，雖然是下雨天，售樓部里面看房的人還不少，沙盤附近有幾位置業(yè)顧問在給看房者介紹項目情況。
置業(yè)顧問告訴華商報記者說，“現(xiàn)在不用搖號了，可以直接買。之前那一批需要搖號，現(xiàn)在還有一部分房子。均價大約在12000元左右，具體一房一價，都已經(jīng)公示了。”華商報記者說，“按最小面積給我算一套。”置業(yè)顧問說：“我們這里是精裝房，有一套面積約105平米，3室2廳2衛(wèi)，總價將近120萬，單價算下來不到12000，首付三成的話算下來大約需要34萬。最近幾天有優(yōu)惠活動，如果能盡早訂房的話能享受9.8折。”
華商報記者查詢發(fā)現(xiàn)，該項目是世茂地產(chǎn)璀璨系列在西安的首個項目，總占地308畝，分2期開發(fā)。一期規(guī)劃13棟樓，分別為7棟高層和6棟洋房。項目所銷售的面積從105到144㎡不等。
一位不愿具名的業(yè)內(nèi)人士分析，從該項目的位置來看雖然較為偏僻，但是離地鐵四號線比較近，交通還算可以；從品質(zhì)來看，以洋房和高層為主，居住的舒適度也算不錯；從配套來看，雖然不太成熟，但要看長遠(yuǎn)。所以，綜合來看，該樓盤出現(xiàn)如此糟糕的銷售狀況，或許與該項目屬于城改項目有關(guān)。“因為前些年西安不少城改項目出現(xiàn)爛尾等問題，讓購房者對城改項目心存戒備，有些擔(dān)心。”
爆冷是對前期非理性上漲的修正
西安上班族李陽上半年買了房，他說，“我跑了好多地方和樓盤，真的很累，總算買了。最大的感受是，現(xiàn)在的市場，該買的都買了，沒買的買不起。”畢竟一萬二左右的房價，很多月薪三、四千的工薪族承受不起，而且新項目大多是大戶型，絕大部分都在100平米以上，120平米左右成為主流，首付一般都需要30萬到40萬元，這把很多打算購房的群體擋在了外面，“反正買不起，索性不看房了”。
“尊敬的準(zhǔn)業(yè)主您好！不用搖號！請各位朋友不要錯失良機(jī)！開盤在即！還沒來的朋友請務(wù)必明天一定要到項目來了解！并且填寫意向房源信息確認(rèn)單，方可參加后續(xù)的開盤。”近日，西安東郊某樓盤一位銷售人員給華商報記者發(fā)來這樣的微信。
進(jìn)入九月份，西安樓市出現(xiàn)“寒流”，部分項目遭遇空前銷售壓力，原因何在？“爆冷也可能是對前期非理性上漲的一種修正。”西安地產(chǎn)評論人士王建紅對華商報記者分析，目前，購房者趨于理性，開始從價格、品牌、位置等角度進(jìn)行綜合考慮，不再是有項目出來就火爆搶房了。這種爆冷項目以后會更多，這或許才是剛剛開始，前期房價非理性上漲過猛，后續(xù)若無人口和強(qiáng)大的城市產(chǎn)業(yè)發(fā)展支撐，爆冷就是一種必然。
民生銀行西安分行投行顧問周文豪分析，說明目前的調(diào)控政策開始收到一定成效。此外，剛需家庭優(yōu)先搖號、通過系統(tǒng)有序搖號等措施，緩解了購房家庭的恐慌情緒。而有意愿買房子、有能力買房子的家庭，在過去兩年已經(jīng)購買了。新的購買力，還需要一定時間積累。
西安樓市迎來拐點？
變化太快，兩個多月前還是一房難求，千人搖號?，F(xiàn)在突然變成近五百套房源無一人購買。難道說明西安樓市迎來拐點？
受全國地產(chǎn)大環(huán)境影響，9月份品牌房企恒大首先進(jìn)行全國性的促銷打折，有些商鋪、寫字樓項目甚至是6折左右出售。就全國來看，高歌猛進(jìn)的房地產(chǎn)銷售在8月迎來拐點。8月份，商品房銷售面積增速、開發(fā)投資增速均呈現(xiàn)明顯下滑趨勢，環(huán)比分別下降7.5、3.9個百分點。
與此同時，一線大房企也拋出了“大轉(zhuǎn)折”觀點。萬科董事會主席郁亮再提“大轉(zhuǎn)折”。就在近期，郁亮公開指出，房地產(chǎn)行業(yè)真正的轉(zhuǎn)折點已來，樓市的需求急劇消失，開發(fā)商面臨去化壓力。
有本地不愿具名的地產(chǎn)觀察人士認(rèn)為，幾個月前，不管樓盤的位置、戶型、價格，購房者幾乎是一窩蜂購買，這太不正常。從八月底西安開始降溫。目前來看，一是住宅階段性短缺得到緩解，二是新西安人的購房熱情得到釋放，三是需求理性和高房價疊加，使人們不再跟風(fēng)。“拐點已經(jīng)來臨，只是拐的幅度有多大，還要觀察。”
美城股份市場研究中心總監(jiān)沈瑋分析，進(jìn)入8月以后西安一些非限購區(qū)域打折促銷，9月份這種情況逐漸向主城區(qū)蔓延，一些樓盤也開始促銷優(yōu)惠。目前整體來說西安樓市趨于理性，購房者更加從容。與前半年相比的確是拐點來臨，但從房價來說是否會“拐”目前不好判斷。
周文豪不贊成拐點一說，他認(rèn)為，西安房價短期可能需要調(diào)整一段時間，但不要奢求房價會大幅度回調(diào)。中長期來看，調(diào)整之后，不排除再度上漲的可能性。
（原標(biāo)題：一樓盤推出近500套房 “0”人登記購買）
責(zé)任編輯：李曉青
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