在強(qiáng)監(jiān)管的“主旋律”之下，房地產(chǎn)信托痛并快樂(lè)著：規(guī)模逆勢(shì)攀升，違約處罰接踵而至。

9月13日，湖南信托發(fā)布公告稱(chēng)，海航系上市公司海航創(chuàng)新一筆貸款規(guī)模為3億元，期限24個(gè)月的信托借款逾期。

9月6日，吉林信托匯融38號(hào)4.5億資金逾期，這是中科院子公司中科建設(shè)短短4個(gè)月內(nèi)第四次出現(xiàn)兌付問(wèn)題。

在此之前，平安信托、光大興隴信托、萬(wàn)向信托等都因違規(guī)向“涉房涉地”項(xiàng)目放貸，遭到監(jiān)管部門(mén)處罰。

在統(tǒng)一監(jiān)管、打破剛兌以及去杠桿、去通道的金融行業(yè)發(fā)展大背景下，信托業(yè)面臨挑戰(zhàn)的同時(shí)又頻出市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。隨著監(jiān)管機(jī)構(gòu)陸續(xù)開(kāi)出的新增信托罰單，給信托公司一次次敲響警鐘。

房地產(chǎn)信托多次“踩雷”，也從側(cè)面暴露了“涉房涉地”仍是風(fēng)險(xiǎn)高發(fā)區(qū)。

普益標(biāo)準(zhǔn)研究員吳紅麗認(rèn)為，信托行業(yè)強(qiáng)監(jiān)管加上房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀調(diào)控使得信托公司房地產(chǎn)業(yè)務(wù)相較于其他領(lǐng)域信托產(chǎn)品面臨更大風(fēng)險(xiǎn)，行業(yè)不確定性讓房地產(chǎn)信托違規(guī)踩雷的頻率更大。但信托公司主要針對(duì)資本實(shí)力較強(qiáng)的企業(yè)開(kāi)展“涉房涉地”信托業(yè)務(wù)，且要求融資方提供足額的抵押擔(dān)保，整體風(fēng)險(xiǎn)屬于可控范圍。

一批信托正在排隊(duì)違約

“海航系”資金危機(jī)繼續(xù)發(fā)酵。9月13日，湖南信托發(fā)文向海航創(chuàng)新催債。

該筆違約來(lái)源于2016年9月8日湖南信托成立的一款名叫“湖南信托·海航創(chuàng)新項(xiàng)目集合資金信托計(jì)劃”，資金用于向海航創(chuàng)新發(fā)放流動(dòng)資金貸款，貸款規(guī)模3億元，貸款期限24個(gè)月，由海航旅游集團(tuán)有限公司提供連帶責(zé)任保證擔(dān)保。

然而，該信托計(jì)劃的還款日期為2018年9月10日，但海航創(chuàng)新并未按期歸還3億元貸款本金。截至公告發(fā)出時(shí)，湖南信托暫未收到相關(guān)款項(xiàng)，海航旅游集團(tuán)亦未履行相應(yīng)擔(dān)保義務(wù)，海航創(chuàng)新、海航旅游集團(tuán)均已構(gòu)成實(shí)質(zhì)性違約。

對(duì)于湖南信托這份“嚴(yán)正”公告，海航創(chuàng)新回應(yīng)稱(chēng)，由于公司九龍山景區(qū)當(dāng)前經(jīng)營(yíng)受到歷史遺留問(wèn)題影響，景區(qū)部分資產(chǎn)被查封影響到新的融資，目前公司流動(dòng)資金緊張，正積極與湖南信托協(xié)商妥善的解決辦法。

據(jù)了解，湖南信托目前已經(jīng)委派專(zhuān)門(mén)人員前往現(xiàn)場(chǎng)催收，同時(shí)，擬立即啟動(dòng)司法程序，申請(qǐng)法院凍結(jié)海航創(chuàng)新及海航旅游集團(tuán)相關(guān)資產(chǎn)，包括但不限于不動(dòng)產(chǎn)、銀行賬戶(hù)、公司股權(quán)等。

一位業(yè)內(nèi)人士稱(chēng)，高速擴(kuò)張的海航集團(tuán)最近一年陷入資金鏈緊張的局面。不僅是海航創(chuàng)新，整個(gè)“海航系”今年的日子都不怎么好過(guò)。除了旗下信托計(jì)劃存在兌付困難之外，債務(wù)危機(jī)也蔓延到了互聯(lián)網(wǎng)金融平臺(tái)。海航集團(tuán)正在拆解其海外資產(chǎn)，希望收縮資產(chǎn)負(fù)債表。

早在2017年底，媒體上就大量出現(xiàn)對(duì)海航集團(tuán)“現(xiàn)金流緊張，欲出售海外資產(chǎn)回籠資金”的質(zhì)疑，彼時(shí)海航集團(tuán)董事局董事趙權(quán)用“未來(lái)一年（海航集團(tuán)）不會(huì)債務(wù)違約”進(jìn)行回應(yīng)。

剛剛過(guò)去三個(gè)季度，趙權(quán)就慘遭“打臉”，海航創(chuàng)新傳出信托計(jì)劃違約消息，截至2018年6月30日，海航集團(tuán)合并總負(fù)債高達(dá)6574億元，同時(shí)海航集團(tuán)的債券將集中于今年三季度到期，債務(wù)風(fēng)暴漸漸逼近。

北京某信托公司戰(zhàn)略管理部經(jīng)理?xiàng)畹希ɑ?duì)記者表示，海航創(chuàng)新的這筆違約并非個(gè)案。2018年，房地產(chǎn)行業(yè)融資需求旺盛，但獲取資金的難度和成本在不斷提升。以往信托公司設(shè)計(jì)出特定資產(chǎn)收益權(quán)轉(zhuǎn)讓、股權(quán)收益權(quán)轉(zhuǎn)讓加回購(gòu)等方式，回避“四三二”限制。但當(dāng)前，信托公司首要任務(wù)是深入理解監(jiān)管部門(mén)嚴(yán)控房地產(chǎn)行業(yè)的決心，以最嚴(yán)格的標(biāo)準(zhǔn)審查房地產(chǎn)項(xiàng)目，敬畏市場(chǎng)、順應(yīng)市場(chǎng)，把風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)放在第一位。

“涉房涉地”仍是重災(zāi)區(qū)

作為房地產(chǎn)融資的重要渠道，今年上半年，房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)“一枝獨(dú)秀”。1~7月房地產(chǎn)類(lèi)信托規(guī)模達(dá)3268.51億元，同比上漲57.31%，房地產(chǎn)信托占比37.47%，居各類(lèi)產(chǎn)品之首。在收益率方面，上半年房地產(chǎn)類(lèi)信托產(chǎn)品的平均收益率為7.89%，同樣居各類(lèi)產(chǎn)品之首。

百瑞信托分析師孔慧芳認(rèn)為，目前房地產(chǎn)企業(yè)依舊存在較大融資需求，而銀行貸款、債券等融資渠道不暢，使得房地產(chǎn)信托需求增加。房地產(chǎn)信托在嚴(yán)守政策和嚴(yán)控風(fēng)險(xiǎn)的條件下，仍可積極推進(jìn)。但伴隨著房地產(chǎn)信托收益率持續(xù)走高，房地產(chǎn)信托項(xiàng)目?jī)陡秹毫σ矔?huì)逐漸上升，所以同時(shí)應(yīng)以業(yè)務(wù)合規(guī)為基本原則，及時(shí)綁定核心交易對(duì)手及強(qiáng)化投后管理等手段防范風(fēng)險(xiǎn)。

規(guī)模的增速狂飆也帶來(lái)了監(jiān)管部門(mén)對(duì)信托公司合規(guī)經(jīng)營(yíng)的要求隨之提高，窗口指導(dǎo)也無(wú)可避免。

今年以來(lái)，已有13家信托公司“踩雷”，并收到罰單，處罰金額合計(jì)達(dá)615萬(wàn)元。其中“涉房涉地”業(yè)務(wù)為監(jiān)管機(jī)構(gòu)處罰的重點(diǎn)領(lǐng)域之一。平安信托因“違規(guī)向土地收購(gòu)儲(chǔ)備中心放貸，嚴(yán)重違反審慎經(jīng)營(yíng)規(guī)則”被罰款30萬(wàn)元；光大興隴信托與萬(wàn)向信托亦分別因“將信托資金違規(guī)用于土地儲(chǔ)備貸款”和“房地產(chǎn)項(xiàng)目貸款審批管理不審慎”受到處罰。

業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，監(jiān)管部門(mén)針對(duì)信托產(chǎn)品上下穿透監(jiān)管在收緊，加大對(duì)底層資產(chǎn)違規(guī)投向房地產(chǎn)項(xiàng)目的監(jiān)管力度，以及對(duì)最終投資者穿透的識(shí)別。

在上述被處罰的信托公司中，有一家公司受罰原因是，在去年的現(xiàn)場(chǎng)檢查中，監(jiān)管層“穿透”其底層資產(chǎn)后發(fā)現(xiàn)，其通過(guò)嵌套一層資管計(jì)劃將一筆信托貸款投向不滿(mǎn)足“四三二”原則的房地產(chǎn)項(xiàng)目。

自去年以來(lái)，監(jiān)管部門(mén)開(kāi)展多次整改活動(dòng)，房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)均被列為重點(diǎn)檢查對(duì)象。

在這種背景下，中小地產(chǎn)公司、低信用評(píng)級(jí)地產(chǎn)公司將承受較大壓力。

用益信托研究員帥國(guó)讓認(rèn)為，房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策已形成不會(huì)松動(dòng)的共識(shí)，監(jiān)管層對(duì)部分信托公司進(jìn)行窗口指導(dǎo)或是處罰，主要還是為了防范風(fēng)險(xiǎn)。對(duì)于不少信托公司來(lái)說(shuō)，房地產(chǎn)信托都是重要業(yè)務(wù)收入來(lái)源。對(duì)于展業(yè)風(fēng)格相對(duì)激進(jìn)的信托公司，以及轉(zhuǎn)型方向尚未明確的信托公司而言，影響可能更明顯些。

隨著下半年房地產(chǎn)業(yè)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)受調(diào)控政策的影響繼續(xù)放大，加上監(jiān)管高壓態(tài)勢(shì)不改等因素，信托公司房地產(chǎn)業(yè)務(wù)增速可能會(huì)放緩，預(yù)期投資收益也會(huì)隨之下降。

“目前房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)主要防控舉措包括名單制、抵質(zhì)押物、資金監(jiān)管、投后管理等，風(fēng)控舉措還是相對(duì)較好的。”楊迪說(shuō)。

在吳紅麗看來(lái)，在資管新規(guī)和一系列監(jiān)管政策的共同作用下，信托公司過(guò)去“重量而輕質(zhì)”的發(fā)展路徑難以為繼，高速度模式向高質(zhì)量模式轉(zhuǎn)變，信托行業(yè)資產(chǎn)管理規(guī)模將呈現(xiàn)平穩(wěn)回落的態(tài)勢(shì)。