如果商品房預(yù)售取消，會發(fā)生什么？
展開講一下。
中國商品房發(fā)展到今天，必須要感謝預(yù)售制。商品房預(yù)售的本質(zhì)就是允許開發(fā)商加杠桿，我記得融創(chuàng)老板孫宏斌說過一句話，他說當(dāng)年想創(chuàng)業(yè)發(fā)現(xiàn)干什么都需要本錢，唯獨(dú)搞房地產(chǎn)不需要，因?yàn)殄X都是從銀行借的。 而預(yù)售制，其實(shí)是開發(fā)商又從買房人手里借了很多錢，開發(fā)商如果跑路，則銀行受損，買房人受損。
但為什么說必須要感謝預(yù)售制呢？ 大家記住，如果一個(gè)行業(yè)未來有巨大的前景，那么它現(xiàn)在所需要的就是杠桿，更高的杠桿就更利于它的快速發(fā)展。中國的房地產(chǎn)行業(yè)給中國經(jīng)濟(jì)帶來了巨大的好處，老百姓也因此都住上了樓房。沒有預(yù)售制，可能今天很多人還住在平房里。 這是金融好的方面。
金融的誕生從本質(zhì)上來講，降低了這個(gè)社會的交易費(fèi)用，使得社會發(fā)展速度進(jìn)一步加快。
在上個(gè)世紀(jì)八九十年代，中國十幾億人口，多數(shù)都住在平房里，你想象一下當(dāng)年的房地產(chǎn)行業(yè)會有多大的潛力，讓5億人8億人都住上樓房，那會是怎樣一副圖景。 所以房地產(chǎn)行業(yè)在當(dāng)年誕生了預(yù)售制，是很好的創(chuàng)新，雖然算不上偉大。 到了今天，2018年，很多東西都發(fā)生了變化。絕大多數(shù)的中國人都住在了樓房里，如果翻看過去20年的歷史，其實(shí)就是10億人從平房到樓房的搬家史。極為壯觀。
當(dāng)然，中國房地產(chǎn)行業(yè)的潛力也因此大大消失，未來品質(zhì)化改善應(yīng)該是主流。
從整體大盤看，二三四線城市的樓房很多，縣城的房子很多，多到賣不掉，現(xiàn)在老百姓根本不缺房子住。 這個(gè)時(shí)候，預(yù)售制就會有很大的問題，因?yàn)殚_發(fā)商加了杠桿之后，如果未來的房子賣不掉，那么杠桿就會折掉，會引發(fā)一系列的問題。 這種風(fēng)險(xiǎn)的后果并非是某個(gè)人或企業(yè)來承擔(dān)，開發(fā)商都很難有大格局，大家都算自己的小算盤。
真正的責(zé)任人，其實(shí)是政府。
所以為了避免將來可能發(fā)生的大風(fēng)險(xiǎn)，取消商品房預(yù)售制就會被提到議事日程上來。 這叫行業(yè)性降杠桿。
也就是說，當(dāng)一個(gè)行業(yè)的潛力巨大，與這個(gè)行業(yè)潛力快要消失的時(shí)候，這個(gè)杠桿率是一定不一樣的?，F(xiàn)在互聯(lián)網(wǎng)行業(yè)的杠桿率就很高。
那么這個(gè)杠桿怎么降呢？取消預(yù)售制具體如何推進(jìn)？ 各位完全可以放心，一刀切完全取消預(yù)售制這種事一定不會發(fā)生。
現(xiàn)在中國的在建樓盤，在售樓盤有很多，難道讓他們一次性停掉全部轉(zhuǎn)為現(xiàn)房？這個(gè)是不可能的。 而且中國這么多城市，每個(gè)城市的房地產(chǎn)情況也都不一樣，所以第一點(diǎn)肯定是因城施策，因項(xiàng)目施策，本地政府處理本地的問題，但大前提就是要去掉開發(fā)商杠桿，上層來做監(jiān)督。 而取消預(yù)售制的前提又是不能讓地方經(jīng)濟(jì)出現(xiàn)大的起伏，政策一定要平穩(wěn)落地，這個(gè)過程中短期陣痛肯定會有，不過只要地方經(jīng)濟(jì)可以穩(wěn)得住，沒有問題。
另一點(diǎn)大家要注意，這個(gè)取消預(yù)售制出現(xiàn)的時(shí)間點(diǎn)很有意思，這個(gè)時(shí)間點(diǎn)就是國內(nèi)去庫存剛剛結(jié)束，新的周期準(zhǔn)備開始的時(shí)候。
很多開發(fā)商已經(jīng)把手里的房子清空了，正準(zhǔn)備開始拿地，或者說手里有不少地還沒有開發(fā)。 從這個(gè)時(shí)間點(diǎn)（周期的起點(diǎn)終點(diǎn)）來推進(jìn)一項(xiàng)政策，再合適不過了。我覺得很贊。
接下來就是大家最為關(guān)心的問題，取消預(yù)售制到底對樓市有什么影響，房價(jià)到底是漲還是跌？
看過我寫的關(guān)于房產(chǎn)稅到底會不會落地的那篇文章的朋友，我覺得應(yīng)該清楚。還是那句話，合適的時(shí)機(jī)辦合適的事兒。當(dāng)時(shí)機(jī)不合適的時(shí)候，你去做那件事，也不會有什么結(jié)果。
這就好比你二十歲喜歡一姑娘，結(jié)果你沒說。到了40歲，人家都結(jié)婚有了家庭了，你不知道哪里來的勇氣給人家提了一句。你覺得會有什么好結(jié)果嗎？
從取消預(yù)售制的時(shí)間點(diǎn)來看，我覺得對于不少地方還是很適合的，從全盤看，也很有必要。中國的房地產(chǎn)需要進(jìn)入一個(gè)新的時(shí)期，叫寡頭壟斷時(shí)代。大家不要認(rèn)為這是壞事兒，寡頭壟斷，寡頭是要負(fù)責(zé)任的。你們也可以理解為從戀愛期進(jìn)入了婚姻期，這二者的區(qū)別就在于是不是責(zé)任制。 過去的黑開發(fā)商太多了，各位深有體會吧。將來的新時(shí)代，開發(fā)商一定會更有責(zé)任心，房子品質(zhì)也會越來越好，同時(shí)，價(jià)格也會更高。
當(dāng)然，房價(jià)高并非是取消了預(yù)售制所導(dǎo)致的房價(jià)高，而是因?yàn)橹袊康禺a(chǎn)行業(yè)的發(fā)展到今天的一個(gè)產(chǎn)物。而預(yù)售制取消也是發(fā)展的產(chǎn)物。原因與結(jié)果一定要分清。
那么對于小地方來說呢？ 大的開發(fā)商看不到小城市房地產(chǎn)市場的利潤自然就不會輕易碰那里的市場，小地方可能會逐步萎縮，未來的局面應(yīng)該是政府作為隱形開發(fā)商來控制小地方樓市。
對于大城市來說，其房地產(chǎn)市場又相對復(fù)雜，一方面是像北京上海這樣的一線城市普遍已經(jīng)進(jìn)入了存量房市場，另一方面大城市依然有很大的吸引力，房產(chǎn)市場依然有很大的潛力可以開發(fā)，所以預(yù)售制到底取消還是持續(xù)下去，還需要綜合評判?？梢员ＷC的是，一刀切的可能基本不會有。
綜上，房價(jià)不會因?yàn)槿∠A(yù)售制而大漲或大跌（時(shí)機(jī)問題），未來一兩年，國內(nèi)樓市平穩(wěn)乃至下跌都是常態(tài)，在這個(gè)過程中政府會適時(shí)降掉房地產(chǎn)行業(yè)的內(nèi)部杠桿。將來，房地產(chǎn)行業(yè)會逐步與我們理解的實(shí)體脫離，作為單獨(dú)的產(chǎn)業(yè)，成為政府調(diào)控經(jīng)濟(jì)的手段。
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