在中秋節(jié)當(dāng)天，港股出現(xiàn)大幅度下跌，領(lǐng)跌的主要是內(nèi)地的房地產(chǎn)股，其中碧桂園下跌了近6%。A股在中秋節(jié)后的交易中房地產(chǎn)類股同樣出現(xiàn)大跌走勢，新城控股和保利地產(chǎn)均下跌超過6%，而導(dǎo)致房地產(chǎn)股下跌的主要原因是取消預(yù)售的傳聞。
據(jù)悉，上周五網(wǎng)上傳出一份廣東省房地產(chǎn)協(xié)會下發(fā)的有關(guān)取消商品房預(yù)售制度的征求意見通知，廣東房協(xié)很快作出回應(yīng)：“該文件只是征詢意見稿，并非真的實施。”
此外，還有媒體報道稱，不僅廣東收到征詢通知，同時被征詢的還有另外五個省份。流傳出的文件顯示，住建部同時向廣東、湖北、江蘇、河南、遼寧等省份發(fā)函，要求“對預(yù)售制度進行研究論證”。隨后，住建部市場監(jiān)管人士也在當(dāng)日晚間辟謠。
房地產(chǎn)的政策傳聞對股價的影響經(jīng)常出現(xiàn)，8月初的上海某銀行對按揭貸款首付利率打折的消息曾讓房地產(chǎn)類股票出現(xiàn)異動，但隨后該銀行出來辟謠后一切歸于平靜。
此次傳聞之所以引發(fā)較大反響，在一定程度上是傳聞與市場預(yù)期出現(xiàn)了一定程度的共振。市場對取消預(yù)售制度早已有預(yù)期，換言之，關(guān)于取消預(yù)售制度的討論早已存在。
預(yù)售制度對房地產(chǎn)開發(fā)商來說，好處是很多的，最主要的是減少了資金占用，這也是房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)高杠桿經(jīng)營的制度基礎(chǔ)。但其弊端也是十分明顯的，預(yù)售宣傳和現(xiàn)房之間存在的質(zhì)量差異導(dǎo)致了大量的糾紛，有些不良開發(fā)商甚至把預(yù)售的資金占用，從而無法按照合同規(guī)定的時間交房。房地產(chǎn)的糾紛不同于其他經(jīng)濟糾紛，相同的糾紛涉及的人數(shù)往往也較多。
從收益與風(fēng)險匹配的角度分析，在預(yù)售制度下，一旦出現(xiàn)開發(fā)商違約而引起群體性事件，政府承擔(dān)的風(fēng)險較大。而開發(fā)商分享了此制度的大部分收益，因此，政府有必要強化對此制度的監(jiān)管，乃至取消該制度。
任何重要的制度變化都對會對行業(yè)和市場產(chǎn)生較大的沖擊，預(yù)售制度亦然。當(dāng)前不少城市的住房庫存較低，貿(mào)然實施該制度容易出現(xiàn)供給斷貨，不利于市場的穩(wěn)定。另外，在金融去杠桿的大背景下，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資金鏈已經(jīng)繃得比較緊，取消預(yù)售有可能導(dǎo)致很多企業(yè)的資金鏈出現(xiàn)問題。
可以采取新老劃斷的方式進行。新出讓的土地采取現(xiàn)房銷售制度，已經(jīng)出讓的土地還繼續(xù)采取的預(yù)售制度，也可以在局部試點，取得經(jīng)驗后再推廣。
采取征求意見的方式集思廣益也是一種很好的預(yù)期管理方式，通過這種方式給市場傳遞一個信號和預(yù)期，以便各市場主體逐步改變自身的行為，實現(xiàn)預(yù)期的政策目標。
（作者系榮盛發(fā)展首席經(jīng)濟學(xué)家 中國社會科學(xué)院房地產(chǎn)研究中心主任）
（責(zé)任編輯：王惠綿）
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