觀點(diǎn)地產(chǎn)網(wǎng) 由于不滿持有者的回報(bào)表現(xiàn)，在提出罷免管理人的要求一年后，太盟投資集團(tuán)將這一行動(dòng)進(jìn)行了升級(jí)。
9月26日，太盟地產(chǎn)公布，旗下RE Strategic Investments Pte. Ltd. 向春泉產(chǎn)業(yè)信托提出有條件自愿性現(xiàn)金要約，要約價(jià)為每個(gè)基金單位4.85港元。目前，要約人及其一致行動(dòng)人士共持有春泉產(chǎn)業(yè)信托約14.818%基金單位，此次收購(gòu)涉資或高至52.4億港元。
同時(shí)，太盟將表決罷免該房托現(xiàn)時(shí)的基金管理人。
為此，太盟方面給出的理由是，基金單位價(jià)格表現(xiàn)持續(xù)及嚴(yán)重不佳、管理人的管治及決策令人質(zhì)疑，以及管理人缺乏清晰策略及連貫的業(yè)務(wù)計(jì)劃，因此必須罷免管理人。
事實(shí)上，太盟與春泉產(chǎn)業(yè)信托的內(nèi)斗由來已久。
2017年8月30日，作為該信托的主要單位持有人，太盟就曾公開表示，因股價(jià)表現(xiàn)明顯落后同行等一系列因素，已去信要求春泉召開特別股東大會(huì)，投票罷免現(xiàn)任管理人。
在資本逐利的原則下，激進(jìn)的投資者越來越多地試圖干涉企業(yè)內(nèi)部決策，遠(yuǎn)有寶能與萬科的股權(quán)爭(zhēng)斗，近有平安資管兩位高管進(jìn)入華夏幸福董事會(huì)，并獲任副董事長(zhǎng)這一高職。
另一方面，在股票市場(chǎng)持續(xù)低迷之下，內(nèi)房股及相關(guān)企業(yè)均處于近幾年的低位，估值低谷一定程度上有利于降低要約收購(gòu)價(jià)格，對(duì)投資者而言無疑是出手的好時(shí)機(jī)。
罷免管理人引起的要約收購(gòu)
無論是一年前還是現(xiàn)在，要求罷免春泉產(chǎn)業(yè)信托的管理人，一直是太盟種種行動(dòng)的目的。
據(jù)觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體了解，2017年8月30日，太盟曾發(fā)公開信，要求召開特別股東大會(huì)，罷免由日資控制的管理人春泉資產(chǎn)管理，建議將管理權(quán)回歸春泉房托本身接手，并要求派員進(jìn)入董事會(huì)，以及委任專家檢討管治。
彼時(shí)，春泉的主要股東為RCA Fund，持股比例27.59%，太盟則持股12.5%，為第二大股東。另外，春泉當(dāng)時(shí)的信托管理及物業(yè)管理主要由日本政策投資銀行、伊藤忠商事及三井住友信托銀行間接持股的春泉資產(chǎn)管理負(fù)責(zé)。
引發(fā)太盟對(duì)春泉管理表現(xiàn)不滿的導(dǎo)火索，則是春泉產(chǎn)業(yè)信托對(duì)英國(guó)的84項(xiàng)物業(yè)進(jìn)行了售后回租安排。
資料顯示，2017年3月，春泉產(chǎn)業(yè)信托宣布斥資7350萬英鎊（約合6.4億人民幣）收購(gòu)英國(guó)84處經(jīng)營(yíng)連鎖式汽車維修中心的房地產(chǎn)物業(yè)，同時(shí)與其聯(lián)營(yíng)公司伊藤忠商事株式會(huì)社的間接全資附屬公司訂立長(zhǎng)期租約。
對(duì)此，太盟方面認(rèn)為，該交易代表著主要在中國(guó)大陸投資的春泉產(chǎn)業(yè)信托進(jìn)入一個(gè)自身不太了解的市場(chǎng)，并且該股長(zhǎng)期以來的表現(xiàn)一直不及同類股，于是提出了罷免春泉產(chǎn)業(yè)信托管理人的要求。
直到一年后，太盟終于采取進(jìn)一步行動(dòng)，提出全面要約收購(gòu)，這也是歷年來首個(gè)對(duì)香港上市的房地產(chǎn)投資信托基金提出的自愿性全面收購(gòu)要約。
值得一提的是，對(duì)于此次要約，太盟并未與信托管理人或其董事會(huì)商討，因此在不少業(yè)內(nèi)看來，這更像是一次“敵意收購(gòu)”。
截至發(fā)稿前，春泉產(chǎn)業(yè)信托尚未有任何公開的正面回應(yīng)。
需要注意的是，公告中指出，要實(shí)現(xiàn)要約，要約人需持有超過50%的基金單位。對(duì)此，要約價(jià)格無疑將起到?jīng)Q定性的作用。
通常情況下，要約收購(gòu)價(jià)會(huì)在現(xiàn)價(jià)基礎(chǔ)上溢價(jià)20%左右。另據(jù)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，截至今年7月底，滬深兩市合計(jì)有13起部分或全面要約收購(gòu)事件，其中溢價(jià)率最高的是華潤(rùn)收購(gòu)江中藥業(yè)，高達(dá)41.01%，最低的則是浙江國(guó)城控股有限公司收購(gòu)建新礦業(yè)，幾乎沒有溢價(jià)，而總體的收購(gòu)溢價(jià)均值為23.68%。
公告顯示，太盟地產(chǎn)4.85港元的要約價(jià)格較周一(24日)收市價(jià)3港元溢價(jià)約61.7%，與春泉首次公開發(fā)售每個(gè)基金單位3.81港元的發(fā)售價(jià)溢價(jià)約27.3%，而與3.45港元的歷史最高交易價(jià)相比，則高出約40.6%。
顯然，太盟提出超過現(xiàn)有交易價(jià)60%的溢價(jià)，已遠(yuǎn)高于市場(chǎng)平均溢價(jià)，看起來這會(huì)是一個(gè)能夠打動(dòng)小股東的價(jià)格，另一方面也反應(yīng)了太盟對(duì)此次要約收購(gòu)的決心。
與多數(shù)要約收購(gòu)后的市場(chǎng)反應(yīng)一致，截至今日收盤，春泉產(chǎn)業(yè)信托單日上漲34.67%，報(bào)收4.04港元每股。
“門口的野蠻人”單偉建
從盛宴狂歡到一地雞毛，資本的本性始終是逐利，當(dāng)中總少不了“野蠻人”的角色。
盡管對(duì)春泉的管理存在諸多不滿，但優(yōu)質(zhì)的資產(chǎn)和回報(bào)潛力還是促使太盟在尚未知會(huì)春泉產(chǎn)業(yè)信托管理人或其董事會(huì)的情況下，提出了自愿性全面收購(gòu)要約。
公開資料顯示，春泉產(chǎn)業(yè)信托于2013年12月在港交所上市，是當(dāng)年除開元產(chǎn)業(yè)信托外第二只赴港上市的內(nèi)地房地產(chǎn)信托基金。
截至2018年6月31日，春泉產(chǎn)業(yè)信托的主要資產(chǎn)是位于北京的華貿(mào)中心，估值為90.31億元，愛普生、戴爾斯克、康泰納仕、中德證券、德意志銀行等都是其主要租戶之一，另外去年收購(gòu)的英國(guó)物業(yè)估值約為7553萬英鎊。
租金表現(xiàn)上，半年報(bào)顯示，期內(nèi)北京華貿(mào)物業(yè)的租金為2.5億元，平均租用率為96.1%，而英國(guó)組合的年合約租金收入為約451萬英鎊。
作為收購(gòu)方，太盟投資集團(tuán)及其主席單偉建的背景則頗為深厚。
資料顯示，太盟投資集團(tuán)成立于2002年，現(xiàn)為亞洲最大的獨(dú)立的多元化投資管理集團(tuán)之一，旗下管理的資本金總額逾200億美元，涵蓋私人股權(quán)投資、房地產(chǎn)及絕對(duì)回報(bào)策略。
其中，作為幕后操盤手的單偉建是不可忽略的重要人物，自其2010年加盟并出任董事長(zhǎng)兼首席執(zhí)行官，這家此前不甚出名的PE公司便迅速在內(nèi)地私人股權(quán)投資行業(yè)浮出水面。
值得一提的是，此前的12年，單偉建一直是德克薩斯太平洋集團(tuán)（TPG）高級(jí)合伙人以及新橋投資集團(tuán)的聯(lián)席主管合伙人，其私募大鱷的形象也逐漸名聲鵲起。
在任職TPG的時(shí)期，單偉建領(lǐng)導(dǎo)了一系列盈利豐厚的交易，并讓該集團(tuán)成為投資中國(guó)及亞洲的外國(guó)私人股本里的先鋒，其中率領(lǐng)TPG子公司新橋成功收購(gòu)韓國(guó)第一銀行讓其一戰(zhàn)成名；2004年9月底，新橋團(tuán)隊(duì)在單偉建的主持下成功入主深發(fā)展，成為第一家也是迄今惟一控股中資股份制銀行的外資機(jī)構(gòu)。
一位曾與單偉建共事過的人曾這樣評(píng)價(jià)他，“低調(diào)但在業(yè)內(nèi)卻名氣甚大”。
入職太盟后，單偉建依然擅長(zhǎng)扮演“門口的野蠻人”，包括先后收購(gòu)必康制藥、珍愛網(wǎng)絕對(duì)控制權(quán)等。
作為太盟投資集團(tuán)三大業(yè)務(wù)板塊之一，近年來房地產(chǎn)越來越成為其投資偏好之一。
2013年，太盟投資集團(tuán)收購(gòu)上海悅達(dá)889廣場(chǎng)項(xiàng)目65%股權(quán)；2015年，萬科聯(lián)手太盟及鐵獅門，收購(gòu)瑞安房地產(chǎn)旗下的上海企業(yè)天地三期，收購(gòu)價(jià)約35.7億元人民幣，并將向市場(chǎng)籌集等值5.09億美元貸款。
去年11月，該公司還與招商蛇口在開曼群島聯(lián)合設(shè)立了地產(chǎn)基金，并持有該基金80%的權(quán)益。
有趣的是，無論是收購(gòu)還是合作，擁有絕對(duì)控制權(quán)是單偉建投資行為的共性。
對(duì)此，單偉建曾表示，爭(zhēng)取控制權(quán)的目的，是改變被收購(gòu)公司的管理，最終提高公司價(jià)值，“收購(gòu)只有創(chuàng)造價(jià)值才能獲利”。
免責(zé)聲明：凡本站注明 “來自：XXX（非家在臨沂網(wǎng)）”的新聞稿件和圖片作品，系本站轉(zhuǎn)載自其它媒體，轉(zhuǎn)載目的在于信息傳遞，并不代表本站贊同其觀點(diǎn)和對(duì)其真實(shí)性負(fù)責(zé)。如有新聞稿件和圖片作品的內(nèi)容、版權(quán)以及其它問題的，請(qǐng)聯(lián)系本站新聞中心，郵箱：405369119@qq.com
