沉浮20年，中介行業(yè)由野蠻生長(zhǎng)到合作共生，從房地產(chǎn)交易市場(chǎng)的邊緣位置回歸主場(chǎng)，其市場(chǎng)體量、交易模式及衍生服務(wù)體系都在隨著存量時(shí)代的深化而愈趨成熟。

重新審視中介行業(yè)的進(jìn)退歷程，不少在這一行摸爬滾打多年的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人以及中介代表企業(yè)表示，早年的作業(yè)方式多少存在著惡性競(jìng)爭(zhēng)，虛假信息與欺詐現(xiàn)象更是難以回避，經(jīng)過幾輪行業(yè)洗牌和借勢(shì)互聯(lián)網(wǎng)變革完成的深度轉(zhuǎn)型后，行業(yè)的作業(yè)效率和資源利用度有了明顯提升，未來而言中介企業(yè)品牌化和行業(yè)平臺(tái)化發(fā)展將是必然趨勢(shì)。

今年是房改20周年，值得注意的是，一線和二線發(fā)達(dá)城市實(shí)際已邁入存量市場(chǎng)。貝殼找房首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家、貝殼研究院院長(zhǎng)楊現(xiàn)領(lǐng)預(yù)測(cè)認(rèn)為，“未來市場(chǎng)會(huì)有幾個(gè)變化：第一，會(huì)有越來越多的城市進(jìn)入存量房市場(chǎng)，二手房交易量將大于新房；第二，市場(chǎng)調(diào)整進(jìn)入成熟階段后，客單價(jià)維持在相對(duì)穩(wěn)定的水平上，僅賺取中介費(fèi)也有機(jī)會(huì)在這個(gè)行業(yè)生存。”

100個(gè)城市調(diào)研：大市場(chǎng)小行業(yè)

為更好地回顧中介20年發(fā)展史并梳理行業(yè)現(xiàn)狀，貝殼研究院前段時(shí)間做了將近100個(gè)城市的行業(yè)調(diào)研，從我國存量房交易的市場(chǎng)空間、經(jīng)紀(jì)人生存現(xiàn)狀、企業(yè)品牌興衰等多個(gè)維度還原一個(gè)行業(yè)從無到有，從野蠻生長(zhǎng)到合作共生的全過程。

從其披露的數(shù)據(jù)看，我國二手房交易市場(chǎng)雖起步較晚，但發(fā)展迅速，從1998年不到百億的交易額擴(kuò)大到如今的萬億級(jí)別，全國累計(jì)交易GMV已達(dá)到30.33萬億元，交易總套數(shù)達(dá)2391萬套。以北京為例，過去20年二手房交易GMV是5.1萬億，交易總套數(shù)210萬套，這個(gè)過程中交易量翻了7.5倍，GMV翻了120倍。幾何級(jí)的交易增長(zhǎng)，反映行業(yè)崛起之迅猛。

若綜合新房、二手房、租賃及至家裝、房屋改造等業(yè)務(wù)來看，業(yè)內(nèi)保守估計(jì)，這是一個(gè)大到25萬億級(jí)別的市場(chǎng)。但具體到中介又是小行業(yè)，品牌較少、充斥散兵游勇，上市企業(yè)中中介、租賃公司比重非常小，真正登陸國際資本市場(chǎng)的大公司更屈指可數(shù)。

中介困境：效率低競(jìng)爭(zhēng)過度

基于行業(yè)環(huán)境特性，楊現(xiàn)領(lǐng)認(rèn)為，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人端存在幾個(gè)目前尚未完全解決的難題：第一，行業(yè)的整體認(rèn)知能力都還是比較低；第二，流失率是最大的殺傷力，導(dǎo)致經(jīng)紀(jì)產(chǎn)業(yè)鏈高度不穩(wěn)定；第三，收入波動(dòng)大，由于行業(yè)準(zhǔn)入門檻低和自由度高，不同經(jīng)紀(jì)人之間的收入差距懸殊。

據(jù)貝殼研究院數(shù)據(jù)顯示，經(jīng)紀(jì)人收入過于集中在頭部經(jīng)紀(jì)，頭部那10%的高收入經(jīng)紀(jì)人，在收入中的占比高達(dá)40-50%，而尾部50%低收入經(jīng)紀(jì)人，其收入占比僅有10%左右。這一收入差距在市場(chǎng)處于下行周期的時(shí)候?qū)⒏鼮槊黠@。

而從市場(chǎng)交易端而言，行業(yè)資源浪費(fèi)、效率低現(xiàn)象明顯，其背后原因在于整個(gè)行業(yè)的過度競(jìng)爭(zhēng)。

據(jù)德佑首席文化官徐東華回憶，2000年以前的北京中介市場(chǎng)等同于買進(jìn)賣出的吞吐業(yè)務(wù)，經(jīng)紀(jì)人扮演的是居間、代理角色，主要的二手房交易模式是賺差價(jià)而非傭金。由于傳播渠道有限，流通效率非常之低。2004-2005年期間，行業(yè)發(fā)生兩個(gè)關(guān)鍵性轉(zhuǎn)變：一方面，很多人下海創(chuàng)業(yè)進(jìn)入中介行業(yè)，流通水平提高了；另一方面，出現(xiàn)差異化發(fā)展，以鏈家為代表的中介摒棄“吃差價(jià)”這一收益模式，轉(zhuǎn)而進(jìn)入委托交易的作業(yè)模式，通過撬動(dòng)供求關(guān)系讓行業(yè)向更高效的方向發(fā)展。到2007年的階段，大家開始集中解決規(guī)模發(fā)展問題，但也造成了重復(fù)建設(shè)，最典型的情況是一條街同時(shí)出現(xiàn)近百家門店，于行業(yè)而言是資源浪費(fèi)。2011年起，行業(yè)內(nèi)開始倡導(dǎo)真房源，通過房源的數(shù)據(jù)化建設(shè)和房地產(chǎn)交易各個(gè)環(huán)節(jié)之間的合作達(dá)到更專業(yè)化、服務(wù)化的行業(yè)生態(tài)。

作為一名“中介老人”，徐東華認(rèn)為，這個(gè)行業(yè)過去20年一直在和“效率”做斗爭(zhēng)。從客戶業(yè)主的角度看，是搜索路徑、匹配幾率、經(jīng)紀(jì)人服務(wù)性價(jià)比的效率；而從行業(yè)視角來說，是基礎(chǔ)設(shè)施、合作網(wǎng)絡(luò)以及效率的進(jìn)化。“效率越高則經(jīng)紀(jì)人職業(yè)化程度越高，職業(yè)化程度越高則職業(yè)操守和專業(yè)水平越高，專業(yè)水平越高則品質(zhì)越高，品質(zhì)高則客戶滿意度高，客戶滿意最終帶來效率高……由此形成‘品質(zhì)正循環(huán)’。”徐東華說。

正向趨勢(shì)：開啟合作共生模式

“過去一年，我從單店擴(kuò)張到十幾家店，規(guī)模變大后卻面臨著資源不夠和管理上的難題。”一位創(chuàng)業(yè)不久的北京中介店東表示，線上化和品牌化的行業(yè)現(xiàn)狀讓以前的野蠻擴(kuò)張模式不再行得通，她考慮抱團(tuán)大平臺(tái)，這樣能讓她找到更清晰的團(tuán)隊(duì)發(fā)展路線，招人和管理上也更專業(yè)和精細(xì)。

“在互聯(lián)網(wǎng)對(duì)中介行業(yè)滲透如此之快的今天，傳統(tǒng)意義上的中介業(yè)務(wù)已無法適應(yīng)行業(yè)的變化，信息的生產(chǎn)、分發(fā)與匹配、服務(wù)線上化等因素也將成為驅(qū)動(dòng)行業(yè)走向下一階段的關(guān)鍵力量。”楊現(xiàn)領(lǐng)分析稱，“只有走合作道路，構(gòu)建‘共生型網(wǎng)絡(luò)’（Co-Live），才能提高行業(yè)整體效率，降低邊際成本，推動(dòng)行業(yè)向?qū)I(yè)化、標(biāo)準(zhǔn)化演化。”

有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，平臺(tái)的爆發(fā)浪潮才剛開始，原先的公司與公司間的競(jìng)爭(zhēng)，正在向多中介品牌在平臺(tái)上合作共贏的生態(tài)結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)變。一個(gè)或多個(gè)新型交易服務(wù)新平臺(tái)，共同為消費(fèi)者提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)，為中介企業(yè)、品牌和經(jīng)紀(jì)人創(chuàng)造價(jià)值，或許是下一個(gè)中介20年所值得被期待的。