俗話說，行不更名、坐不改姓。然而，隨著房地產(chǎn)“躺錢”時代終結(jié)，2018年以來萬科、保利、龍湖等一眾房企都在忙著改名！所謂的“去地產(chǎn)化”成為行業(yè)熱詞。房企對“地產(chǎn)”二字為何嗤之以鼻？這一曾經(jīng)日進(jìn)斗金的核心業(yè)務(wù)真的要退場？

更名潮

據(jù)不完全統(tǒng)計，今年以來已有7家房地產(chǎn)公司陸續(xù)更改了名稱。

今年1月，朗詩綠色地產(chǎn)正式更名為朗詩綠色集團(tuán)有限公司；3月初，時代地產(chǎn)宣布更名為時代中國；7月，龍湖宣布中文名“龍湖地產(chǎn)有限公司”擬更改為“龍湖集團(tuán)控股有限公司”；8月，“大連萬達(dá)商業(yè)地產(chǎn)”更名為“萬達(dá)商業(yè)管理集團(tuán)”。引人注目的是，地產(chǎn)巨無霸萬科也在9月初傳出更名訊息，將由“深圳市萬科房地產(chǎn)有限公司”變更為“深圳市萬科發(fā)展有限公司”。

最新作出“跟風(fēng)”決定的是保利房地產(chǎn)。9月12日，其宣布將公司更名為“保利發(fā)展控股集團(tuán)股份有限公司”。至此，國內(nèi)排名前十的房企中，名稱仍帶有地產(chǎn)字樣的寥寥無幾，“去地產(chǎn)化”再成焦點(diǎn)話題。

觀察人士表示，龍頭房企執(zhí)意去掉“地產(chǎn)”二字，與行業(yè)發(fā)展邏輯改變密切相關(guān)。今年年初，保利發(fā)展在對外發(fā)布的行業(yè)白皮書中預(yù)測，未來8至10年內(nèi)，中國房地產(chǎn)銷售額將保持在15萬億元以上的規(guī)模。“我國房地產(chǎn)行業(yè)雖然不會迎來頂點(diǎn)/拐點(diǎn)，但已進(jìn)入總量峰值時代，處于規(guī)模的高位區(qū)間。”

隨著行業(yè)天花板顯現(xiàn)，房企拓展空間也被鎖定。以萬科為例，2018年上半年銷售金額3046.6億元，同比僅增長9.9%。而2017年上半年的銷售金額為2771.8億元，同比增幅高達(dá)45.8%。

因住宅銷售遭遇困局，眾多開發(fā)商被迫殺入商業(yè)地產(chǎn)、酒店、寫字樓等領(lǐng)域?qū)ふ倚碌内A利點(diǎn)。中國房地產(chǎn)經(jīng)理人聯(lián)盟秘書長陳云峰表示：“目前寫字樓投資回報率較高，且管理成本較低。預(yù)計明年兩會之后，以寫字樓為代表的商辦市場會迎來春天。”

多元化

縱觀龍頭房企的產(chǎn)業(yè)布局，以恒大為代表的跨界多元化最為大膽。

恒大在新戰(zhàn)略中提出，逐漸形成以民生地產(chǎn)為基礎(chǔ)，文化旅游、健康養(yǎng)生為兩翼，以高科技產(chǎn)業(yè)為龍頭的產(chǎn)業(yè)格局。目前，恒大不僅投資了新能源汽車，還與中科院達(dá)成合作，共同孵化高科技產(chǎn)業(yè)。

然而，有業(yè)內(nèi)人士指出，跨界多元化難度較高，更多房企傾向于將住宅開發(fā)作為拓展基石，背靠不動產(chǎn)進(jìn)行業(yè)務(wù)多元化。更名后的保利發(fā)展提出“不動產(chǎn)生態(tài)”：縱向是地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈的延伸，打通投資、銷售、物管等全鏈條服務(wù)；橫向是多元業(yè)態(tài)擴(kuò)展，在住宅、寫字樓、酒店、購物中心、體育場館、產(chǎn)業(yè)園、主題公園等場所內(nèi)，提供居住、商務(wù)、文化、娛樂、康養(yǎng)、教育、產(chǎn)業(yè)經(jīng)營等綜合服務(wù)。

萬科方面，除了地產(chǎn)開發(fā)、物業(yè)管理這一核心業(yè)務(wù)外，眼下也在深度布局商業(yè)、物流、養(yǎng)老和教育，而這些均與地產(chǎn)主業(yè)密不可分。

8月21日，萬科在深圳舉辦2018年上半年業(yè)績會，一大焦點(diǎn)是將租賃確立為核心業(yè)務(wù)。半年報顯示，目前萬科長租公寓業(yè)務(wù)覆蓋30個主要城市，累計獲取房間數(shù)超過16萬間，累計開業(yè)超過4萬間，已形成青年公寓、家庭公寓、服務(wù)式公寓三類產(chǎn)品。8月初，萬科進(jìn)一步完成了15億元住房租賃專項(xiàng)公司債券發(fā)行，為租賃住宅業(yè)務(wù)發(fā)展提供了資金支持。

萬科總裁、首席執(zhí)行官祝九勝介紹說，萬科租賃新增房源主要來自三方面：一是政府推出的長租公寓用地，萬科在北京、佛山、深圳有6個類似項(xiàng)目；第二，各類機(jī)構(gòu)歷史上閑置的存量資產(chǎn)，萬科通過合作或租賃方式收房；第三，社會上分散在個人手上的房子。“從城市配套服務(wù)商到美好生活服務(wù)商，萬科堅(jiān)持為大眾服務(wù)、為普通人服務(wù)，這個邏輯自然延伸到租賃住宅。”

瓶頸期

龍頭房企頻頻釋放“普惠善意”的背后，是近兩年行業(yè)利潤下滑已成不爭事實(shí)。數(shù)據(jù)顯示，在目前125家A股上市房企中，上半年凈利潤下滑的有42家，占比超過三成。特別是在一二線城市，地價高企、房價受限，開發(fā)商利潤空間被大幅擠壓。

受行業(yè)發(fā)展倒逼，越來越多的房企謀求轉(zhuǎn)型，但對“去地產(chǎn)化”前景仍無清晰規(guī)劃。如萬科、保利均不愿承認(rèn)改名是為“去地產(chǎn)化”，聲稱更多的是從擴(kuò)大經(jīng)營范圍角度考量。在6月舉辦的股東大會上，萬科董事長郁亮坦言，萬科的方向是明確的，但路徑還不清晰，目前還無法回答10年之后物流板塊占比多少，商業(yè)板塊占比多少。

從財報來看，讓龍頭房企拋棄房地產(chǎn)也不現(xiàn)實(shí)。保利中報顯示，公司房地產(chǎn)主業(yè)占比仍在90%以上。萬科方面，即使再看重租賃業(yè)務(wù)，也不意味著它擁有了賺錢能力，足以承擔(dān)轉(zhuǎn)型重任。祝九勝公開表示，目前長租公寓還未找到盈利模式，“從資本回報、賺錢不賺錢來說，短期來說我相信媒體朋友比從業(yè)者還清楚。”

中報顯示，萬科全部營業(yè)收入中，來自房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的結(jié)算收入比例高達(dá)95%，其在商業(yè)開發(fā)與運(yùn)營、物流倉儲服務(wù)、養(yǎng)老教育等領(lǐng)域的表現(xiàn)尚不值一提。有分析人士指出，萬科現(xiàn)金流龐大，負(fù)債水平較低，其在一二線城市的雄厚積累決定了核心業(yè)務(wù)絕對不會改變。

易居智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)對新金融記者表示，目前地產(chǎn)企業(yè)到達(dá)一個瓶頸，主動更名是為了后續(xù)業(yè)務(wù)開拓的便利。知名房地產(chǎn)專家謝逸楓犀利地指出：“房企改名不是轉(zhuǎn)型，因?yàn)殡x開房地產(chǎn)都玩不轉(zhuǎn)。”

恒大總裁夏海鈞曾在2018年中期業(yè)績會表示：“我們認(rèn)為未來3至5年房地產(chǎn)行業(yè)的集中度會達(dá)到40%。如果是10萬億元的目標(biāo)，前三大開發(fā)商會占到20%，每家大概是7000億元的銷售量。”蛋糕如此誘人，誰會甘愿舍棄？

梳理房企半年報可發(fā)現(xiàn)，行業(yè)對于市場集中度將進(jìn)一步提升已達(dá)成共識，均期待在“大魚吃小魚”的游戲中獲益，定調(diào)“去地產(chǎn)化”尚早。有分析師表示：“在嚴(yán)厲的樓市調(diào)控下，房企都想離房價過高、住房壓力等敏感詞遠(yuǎn)一點(diǎn)，起碼讓自己看上去是一個多元化企業(yè)，這樣一來投融資渠道也可以更多些。”