今年以來，商品房質(zhì)量問題頻繁被曝光，凸顯了行業(yè)仍然有待進一步規(guī)范的現(xiàn)實。但有業(yè)內(nèi)人士指出，在保障房領域，類似的問題也值得關注。
北京某房企人士向21世紀經(jīng)濟報道記者表示，保障房領域的品質(zhì)問題要比商品房更加突出。其中，除較為常見的質(zhì)量問題外，保障房業(yè)主還經(jīng)常面臨居住品質(zhì)問題，如奇葩戶型、綠化縮水、容積率高等。作為承擔住房保障功能的一個品類，各類保障房品質(zhì)問題的出現(xiàn)，對社會的影響不容忽視。
有分析人士指出，對于房企來說，保障房的利潤微薄，部分保障房項目甚至是“賠本的生意”。這可能會導致房企很難真正把心思放在保障房上面。
近年來，地方政府在土地出讓中，往往要求商品房地塊中配建一定規(guī)模的保障房地塊，這使得保障房拉低項目的整體利潤。為保證地塊的整體收益，企業(yè)有可能會犧牲保障房的居住品質(zhì)。
但這并不能成為一個合理的“借口”。業(yè)內(nèi)人士認為，建設保障房是房企履行社會責任的一部分。要保證品質(zhì)，不僅要求企業(yè)強化施工管理，更應端正態(tài)度，將其視為樹立企業(yè)口碑的產(chǎn)品，而非一種“負擔”。
質(zhì)量問題不亞于商品房
前述房企人士指出，保障房的品質(zhì)問題主要分為兩類：一類是質(zhì)量問題，主要表現(xiàn)為滲漏、裂縫、保溫不佳、門窗關閉不嚴等等；另一類為居住品質(zhì)問題，包括奇葩戶型、綠化縮水、容積率高等等。在一些保障房項目中，這兩類問題同時存在。
2012年，位于北京豐臺區(qū)的兩限房項目“同馨家園”被爆出質(zhì)量問題，包括滲水、空心磚、煙道缺失等，在交房不足一個月時就多處返工。
2015年，位于北京市房山區(qū)長陽鎮(zhèn)康經(jīng)濟適用房“澤佳苑”，交房入住不久，被爆出室內(nèi)墻體和天花板出現(xiàn)裂縫、部分墻體墻面不在一個平面等問題。
2016年末，北京朝陽區(qū)東壩的保利首開麗灣家園計劃于當年11月30日前交房，但因通水通氣都未能達標，遭業(yè)主拒收。這也是北京第一批自主型商品房。
在除北京外的其他城市，也出現(xiàn)過保障房質(zhì)量問題被曝光的案例。除此之外，一些保障房項目的戶型設計、綠化情況、物業(yè)服務、容積率等問題也被業(yè)主投訴。
近年來，保障房項目居住品質(zhì)問題引起了不少關注，其中以北京2017年爆發(fā)的“圍欄門”為代表。
2017年，北京多個保障房小區(qū)的業(yè)主向開發(fā)商抗議，要求將圍欄拆除，從而能夠共享小區(qū)內(nèi)的綠地和健身設施等公共資源。這些小區(qū)大多是“混住型”，即保障房和商品房項目在同一個小區(qū)中。但一些開發(fā)商用圍欄或圍墻將兩類房屋隔開，保障房項目的業(yè)主就不能完全享受小區(qū)內(nèi)的公共資源。
“圍欄門”涉及多個項目，并曾引發(fā)業(yè)主之間的沖突。最終，政府部門介入，并按照項目規(guī)劃審批時的原則性條款予以解決。但在這類小區(qū)中，保障房的居住環(huán)境仍然屢受業(yè)主詬病。
利潤與社會責任的平衡
“蓋保障房基本不掙錢，還經(jīng)常虧錢，開發(fā)商的積極性普遍不高，也很難真正花心思在上面。”前述房企人士向21世紀經(jīng)濟報道記者表示。
據(jù)悉，很多保障房品類的售價、租金都被限定，且普遍低于市場水平，這使得房企開發(fā)保障房的利潤明顯低于商品房。
從2009年開始，北京探索土地捆綁出讓制度，在商品房地塊的出讓中，要求配建一定規(guī)模的保障房。隨后，這項規(guī)則被其他城市所效仿。
這樣一來，開發(fā)商開發(fā)整個項目的利潤會被保障房“均攤”。有房企人士直言，保障房的價格相對確定，且往往低于市場平均水平，因此商品房的定價和銷售情況，是決定項目盈利的關鍵因素。所以，在實際建設中，不僅商品房的戶型設計、建筑水平、容積率等優(yōu)于保障房，小區(qū)的綠地、景觀、配套等資源都會向商品房傾斜，使用圍欄將商品房和保障房隔開，也是讓商品房業(yè)主“獨享”資源的一種方式。
除此之外，在很多“混居”小區(qū)中，商品房和保障房還通常使用不同的推廣案名，后期還使用不同的物業(yè)公司管理。
這一系列做法的目的就在于，使商品房以更高的價格出售，但客觀上也犧牲了保障房的品質(zhì)。
近年來，隨著樓市調(diào)控力度的加強，土地出讓中的附加條款愈加苛刻。這使得房企的盈利難度越來越大，從理論上講，保障房項目有可能做出更大的“犧牲”。
如按照北京的“限房價、競地價”規(guī)則，商品房用地的競拍流程通常是：限房價——競地價——地價達到最高上限——競配建（保障房或自持商品房）面積——配建達到預設比例——競高標準商品住宅建設方案。
中原地產(chǎn)首席分析師張大偉向21世紀經(jīng)濟報道記者表示，這不應成為房企的借口。建設保障房是房企履行社會責任的一部分。要保證品質(zhì)，不僅要強化施工管理，更應端正態(tài)度，將其視為樹立企業(yè)口碑的產(chǎn)品，而非一種“負擔”。
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