今年房企融資怎一個難字了得。9月20日，三家房企宣布發(fā)債，最高的一筆年息已達12.5%。
正榮地產(chǎn)（06158.HK）今早宣布，擬發(fā)行新票據(jù)，本金總額為2.8億美元，將于2021年到期。其已于9月19日，與德意志銀行、匯豐、光銀國際等機構(gòu)就票據(jù)發(fā)行訂立購買協(xié)議。
正榮稱，新票據(jù)是為了償付現(xiàn)有債務(wù)，但也有可能因為不斷變化的市場調(diào)整計劃，重新分配所得款項凈額的用途。
值得關(guān)注的是，正榮地產(chǎn)此筆美元票據(jù)年息已高達12.5%，且預期能獲得的標普及穆迪評級分別為B－和B3。
可與之對比的是，今年6月28日，正榮發(fā)行的2.5億美元2020年到期優(yōu)先票據(jù)，年息只有10.5%。6月發(fā)行的和九月發(fā)行的票據(jù)規(guī)模相當，不過6月發(fā)行的年期稍短，為兩年期。
回看行業(yè)，富力（02777.HK）也于今早宣布發(fā)債。同樣是3年期的美元優(yōu)先票據(jù)，富力地產(chǎn)發(fā)行的2億美元優(yōu)先票據(jù)，年息是8.875%，資金成本低于正榮地產(chǎn)。富力發(fā)行這筆票據(jù)的用途是離岸再融資，預期將由惠譽評級評為BB－。
今年9月以來，富力密集融資，此前已于7日、12日、18日，通過發(fā)行2018年第一期、第二期、第三期資產(chǎn)支持專項計劃，合計擬發(fā)行總金額達122.21億元。
而今年上半年，富力地產(chǎn)成功發(fā)行合共12.5億美元的境外美元債券，并通過超短期融資券、公司債券及其他融資渠道籌集資金約110億元。據(jù)富力2018年中報，報告期末，公司凈負債比率較2017年末升17.9個百分點至187.5%，而可用現(xiàn)金及等價物為187.78億元，占短債比為41.84%，中間尚存187.75億元缺口。
第三家發(fā)布融資消息的是碧桂園（02007.HK）。碧桂園同時發(fā)行一筆2020年到期的、年息為7.125%的4.25億美元優(yōu)先票據(jù)，以及一筆2024年到期的、年息為8%的5.5億美元優(yōu)先票據(jù)。而楊國強個人全資擁有的勵國集團已經(jīng)購買了0.6億美元的2024年到期的票據(jù)，構(gòu)成與碧桂園的關(guān)聯(lián)交易。
碧桂園稱，這兩筆票據(jù)的發(fā)行所得款凈額約為9.65億美元，將用于境外債務(wù)的再融資。
同樣可參考對照的是，今年1月，碧桂園發(fā)行了一筆6億美元、于2025年到期的優(yōu)先票據(jù)，但年息僅為5.125%。
無論是正榮、富力還是碧桂園，發(fā)新債的主要目的是債務(wù)再融資，償還舊債。
同策咨詢研究中心總監(jiān)張宏偉對第一財經(jīng)表示，“以上三家房企發(fā)債分別為，2年期、3年期、6年期，這是用中長期債務(wù)置換短期債務(wù)的做法，目的是降低短期資金壓力。下半年，在行業(yè)性資金面緊張的情況下，企業(yè)普遍采取借新還舊的做法。目前國內(nèi)再融資較為困難，企業(yè)多數(shù)選擇發(fā)行海外債來舒緩資金壓力。”
從上述三家房企發(fā)的新舊債成本對比，發(fā)債成本走高既成事實。
國際地產(chǎn)資管公司協(xié)縱策略管理集團聯(lián)合創(chuàng)始人黃立沖告訴第一財經(jīng)，“目前人民幣存在貶值壓力，對國內(nèi)房企而言已經(jīng)形成壓力和負擔。另一方面，美元在加息，投資人民幣資產(chǎn)風險在增加。而房企目前受調(diào)控政策影響的廣泛影響，投資者要求更高的利率回報也屬正常。”
黃立沖表示，“目前房企融資環(huán)境嚴峻，只要能發(fā)掉，很多公司已經(jīng)不考慮成本了，否則還不起的話，會造成債務(wù)違約等連鎖事件。”
張宏偉認為，“以正榮的美元優(yōu)先票據(jù)為例，加上通道等其他費用，其融資成本可能高達13、14%。但目前一些非銀行融資渠道的成本也達15%，因此正榮12.5%的融資成本不算太高。而且，與相對解決資金需求而言，融資成本高低
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