李鐵國家發(fā)改委城市和小城鎮(zhèn)改革發(fā)展中心原主任，中國城市和小城鎮(zhèn)改革發(fā)展中心理事長、首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家。  

近期，“房租”、“居民家庭債務(wù)”等問題引發(fā)公眾關(guān)注，而兩者都反映出房地產(chǎn)市場發(fā)展的困境。  

如何看待這些熱點(diǎn)話題？國家發(fā)改委城市和小城鎮(zhèn)改革發(fā)展中心原主任李鐵在第十二屆夏季達(dá)沃斯論壇上接受新京報(bào)采訪時(shí)表示，租賃價(jià)格上升是趨勢(shì)，供需差額決定了房租價(jià)格的上漲。他建議，可以借鑒廣州、深圳經(jīng)驗(yàn)，利用城中村來化解住房需求問題。在昨日的達(dá)沃斯論壇上，清華大學(xué)國家金融研究院副院長朱寧接受新京報(bào)采訪時(shí)表示，目前中國居民負(fù)債整體可控，但增長速度值得關(guān)注。他認(rèn)為，家庭債務(wù)水平是否加重仍然取決于房地產(chǎn)市場。  

供需差額決定了房租價(jià)格的上漲  

新京報(bào)：前段時(shí)間房租上漲，您如何看待這個(gè)問題？  

李鐵：房租上漲也是一種必然趨勢(shì)，因?yàn)榕c房價(jià)比租賃價(jià)格偏低，也就是租售比偏低，所以未來隨著城市人口增加、收入水平增加，租賃價(jià)格上升是大趨勢(shì)。但如果短期內(nèi)租賃價(jià)格上漲過快，肯定和供求失衡有很大關(guān)系。最典型的一個(gè)因素是我們城市人口減量發(fā)展，雖然說減量，但是并沒有減那么多，實(shí)際上還是處于較穩(wěn)定的水平。再一個(gè)，我們這些年采取的一些城市治理政策，實(shí)際上把可供租賃的住房大大清理了。當(dāng)你減少了很多市場自動(dòng)補(bǔ)充的出租房，而新增出租房的建設(shè)又沒有跟上，比如公租房、長租公寓等都沒有及時(shí)跟進(jìn)，這種供需差額就決定了房價(jià)、租賃房價(jià)格的上漲。  

新京報(bào)：通過公租房和租賃住房可以解決城市人口居住問題嗎？  

李鐵：我并不這么認(rèn)為。  

實(shí)際上我們現(xiàn)在走的是一個(gè)由政府政策來推進(jìn)租賃住房建設(shè)的路線，是新加坡、香港的模式。新加坡和香港都是封閉的空間，對(duì)外來人口進(jìn)入有嚴(yán)格的管制。但我們不行，我們是一個(gè)有著14億人口的大國，城市是開放型的城市，大量的外來人口涌入城市，而且人口進(jìn)入的程度也是政府財(cái)政能力不能及時(shí)補(bǔ)貼的。因?yàn)殚L租公寓和公租房，實(shí)際上需要政府補(bǔ)貼，或者地產(chǎn)商在這里面是賠本的。地產(chǎn)商所獲得的資金來源是短期貸款，沒有中長期貸款，所以他要盡量去回收短期利益，那他去建租賃住房肯定達(dá)不到短期回報(bào)的效果，這是開發(fā)商所面臨的問題。

另外，建公租房，政府要把本來很高的地租降到很低的水平，形成所謂福利房，那政府財(cái)政也要受到損失。所以實(shí)際上政府也不愿意拿出更多地來建公租房，不會(huì)拿出好的地塊來建。那么就和過去的經(jīng)濟(jì)適用房一樣，政府會(huì)選擇地價(jià)比較合適的地方，在城市比較偏僻的地方，建公租房。但是對(duì)需求方來講，最大的問題就是就業(yè)地和居住地相距比較遠(yuǎn)，不能解決全市人口在空間上對(duì)住房的需求，這就是很大的問題。  不論是在城市中心還是郊區(qū)，租房價(jià)格都在上漲，這其中也有租賃價(jià)格和中低收入人口的租賃能力不匹配的問題，我想這也是嚴(yán)重的問題。實(shí)際上我們相當(dāng)一部分外來人口，特別是農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口，需要的租金價(jià)格不可能是幾千，甚至他們只有能力租住500元到1000元的房子，可是，我們的城中村改造把這部分價(jià)格的租賃房空間都擠壓掉了，那這部分租賃房沒有了。反過來，就擠壓了另一部分人的居住空間。所以我們整個(gè)租賃住房的短缺問題，和整個(gè)人口結(jié)構(gòu)、外來人口的收入結(jié)構(gòu)又不相匹配，造成了一系列的供需矛盾。  

充分利用城中村化解住房問題值得借鑒  

新京報(bào)：對(duì)此其他城市是否有成功經(jīng)驗(yàn)可以借鑒？  

李鐵：深圳和廣州解決得比較好。他們是一種以工業(yè)為主導(dǎo)的城市產(chǎn)業(yè)模式，離不開外來人口、簡單的技術(shù)勞動(dòng)力等。深圳的工業(yè)占比相當(dāng)高，達(dá)到39%左右。如果沒有了這些工業(yè)，珠三角、中山、東莞、佛山就沒法生存，所以這些人是城市的生命線。他們針對(duì)外來人口的居住問題，充分利用了城中村來化解住房需求問題，充分發(fā)揮農(nóng)民的積極性，用出租屋來補(bǔ)充住房供給。在宅基地上，農(nóng)民可以建三層四層，甚至可以建小五層，而政府會(huì)提出一系列的規(guī)范性要求，來解決租賃住房建設(shè)問題。所有的在這里就業(yè)的外來農(nóng)民工，租金不超過一千，甚至只要花500元，就可以解決住房問題，并且長期穩(wěn)定在一個(gè)水平。  

新京報(bào)：你對(duì)更好完善居住問題有何建議？  

李鐵：實(shí)際上北京人口密度并不高，和東京差不多是一樣的，都是600多平方公里容納1000萬人口。北京還有很多空間很大的郊區(qū)，周邊還有很多小城鎮(zhèn)，都可以容納很多產(chǎn)業(yè)和人口，可以發(fā)揮它在疏解核心區(qū)功能方面的作用。比如如何讓在北京城區(qū)生活的中低收入人群買到相對(duì)便宜的住房？實(shí)際上在北京郊區(qū)30公里到50公里之間，如果把軌道交通設(shè)施修建好，那么完全可以在這些空間范圍里去建設(shè)更多的租賃住房，是可以緩解這種壓力的。