一線城市容易有夢，但太易碎。北京上周末出臺的公積金新政再次給打算公積金購房的剛需們一萬點暴擊。
“我們之前已經(jīng)聽到些風(fēng)聲了，但沒想到出得這么突然。出臺這一政策的重要原因之一是公積金的資金池沒那么多錢了。”北京某知名中介一門店負(fù)責(zé)人李想（化名）告訴90度。
90度也從不少業(yè)內(nèi)人士處論證了這一信息，如今北京的實際購房需求依舊旺盛，導(dǎo)致公積金繳納額度趕不上貸款需求。實際上，此前北京就曾多次傳出公積金缺口大，而北京也并非個例，早先廣州（樓盤）官員就曾說公積金每月缺口6億元。
根據(jù)克而瑞地產(chǎn)研究，廣州公積金賬戶長期入不敷出，公積金貸款發(fā)行量明顯超出當(dāng)期歸集量，特別是市場高熱階段，公積金貸款需求量顯著超標(biāo)。
雖然北京、廣州官方隨后都對“缺口”說法予以了否認(rèn)，但背后關(guān)于“錢”的問題并未平息熱議和懷疑。在北京出臺公積金新政之前，廣州在今年7月底就提出，在非廣州市和非本人及配偶戶籍所在地購房的，暫停提取住房公積金。
業(yè)內(nèi)人士指出，在金融去杠桿背景之下，新一輪樓市調(diào)控實際才剛剛開始，購房成本還將繼續(xù)加大。而另一個不可忽視的因素是，房貸利率已連續(xù)19個月處于上漲狀態(tài)，當(dāng)前利率與2014年的高點7%相比依然有一段上漲空間。
誰家公積金資金池見底了？
業(yè)內(nèi)普遍認(rèn)為，個人住房貸款率（簡稱個貸率）更能說明公積金余額的緊缺程度。
個貸率指的是，年度個人住房貸款余額占年度末住房公積金繳存余額的比率，這一比率能夠顯示住房公積金支持個人貸款買房的力度。個貸率一般以85%作為警戒線，過高表明公積金余額趨緊。
按照這一基準(zhǔn)線來衡量，北京公積金金庫里的錢緊缺嗎？哪些地區(qū)的公積金資金庫處于趨緊狀態(tài)？我們用數(shù)據(jù)來進(jìn)行說明。
根據(jù)《全國住房公積金2017年年度報告》，90度統(tǒng)計的結(jié)果是，在全國32個地區(qū)中，有16個地區(qū)超過了85%紅線。
從上述超過警戒線的省市來看，呈現(xiàn)出了以下特點，其中藏著部分城市公積金吃緊的秘密：
第一，由于全國超過一半的省市個貸率超過了警戒線，導(dǎo)致2017年全國個貸率數(shù)字為87.27%。高個貸率主要集中在樓市市場活躍、房價基本高居不下且經(jīng)濟發(fā)達(dá)的區(qū)域。而像房地產(chǎn)低迷的青海、西藏（樓盤）等西部地區(qū)個貸率僅停留在60%左右。
其中，天津個貸率最高，達(dá)到了111.33%。值得關(guān)注的是，天津的個貸率一直處于高位，在2015年的全國地區(qū)中，天津就以101.46%的個貸率成為唯一超過100%的省級區(qū)域。
北京個貸率為94.11%，也超過警戒線，隨著北京公積金新政的出臺，不排除后續(xù)其他警戒線過高的省市將跟進(jìn)出臺政策。
第二，超過警戒線的省市，公積金提取率也較高。比如，2017年全國公積金提取率為67.98%。北京提取率高于這一平均值，達(dá)73.73%，排在前六位。另外，北京2017年提取總額為1261.91億元，住房消費提取額度較大，為1125.17億元 ，占到了近9成。
這意味著，如果提取額度過高，整個公積金庫存額度就會比較少，而隨著需求的增多，則將影響后續(xù)再使用公積金人群的購房貸款。這一點或也可以說明北京公積金資金池里余額緊缺程度。
第三，通過查詢各地公積金年報，上述超過警戒線的多個地區(qū)省會城市個貸率也處于高位。比如，江蘇南京（樓盤）（92%）、江西南昌（樓盤）（97%）、浙江杭州（樓盤）（95.2%）、四川（樓盤）成都（85.81%）、北京（94.11%）、天津（111.33%）、上海（樓盤）（98.68%）。
其中，部分城市已出臺了公積金收緊政策，比如，北京和杭州。7月份杭州規(guī)定，職工異地購房不得提取公積金，“假離婚”購房提取公積金將被嚴(yán)查。
剛需們，購房成本增加只是開始
北京公積金新政一出，剛需們的壓力更大了。
李想算了一筆賬，以貸款120萬為例，月供要多支付1000多元。但是，如果按照25年還款來計算，商貸利息比公積金利息就要多出40多萬。
“調(diào)控還是在繼續(xù)收緊，公積金貸款收緊了，下一步商業(yè)貸款利率仍有收緊的可能。別忘了，現(xiàn)在的商貸利率盡管還在漲，但和14年高點相比，整體還是處于一個低位水平。”李想說。
根據(jù)融360的數(shù)據(jù)，截至目前，首套房貸款利率確實已經(jīng)連續(xù)上漲了19個月，二套房貸利率也連續(xù)上漲了15個月。7月，全國首套和二套房貸利率繼續(xù)升至5.67%和6.03%，已處于階段性高點。不過，由于當(dāng)前房貸基準(zhǔn)利率仍維持2015年10月以來4.90%的水平，因此盡管房貸利率有所上浮，但距離2014年的高點7.03%依然有較大差距。
一個值得關(guān)注的現(xiàn)象是，根據(jù)上海房貸利率下調(diào)僅維持了一天就被否認(rèn)來看，商貸利率的調(diào)整一直處于被嚴(yán)格監(jiān)控范圍內(nèi)。因此，從合理引導(dǎo)預(yù)期的角度來看，房貸利率也只會向上走，而不會向下回落，這么一來，剛需族的購房成本還將繼續(xù)增加。
而在貝殼研究院看來，這一輪的調(diào)控波及影響的將不僅是剛需族。因此北京市場400萬以下低總價房源成交占比近40%，400-700萬的改善型需求占比為44%，這兩部分加起來接近84%。此次公積金貸款政策的調(diào)整最直接的影響是400萬以下購房者，但由于低總價房源成交減少，中間換房的鏈條也無法運行，即便他們對公積金的依賴不高。
剛需們的壓力顯然還有更多。統(tǒng)計局剛剛發(fā)布出數(shù)據(jù)，8月70個大中城市中，67城都在上漲，僅1城下跌，2城持平。
因此，剛需族面前呈現(xiàn)的畫卷便是，公積金收緊，購房成本增加，商貸利率存有的上漲空間還未見頂，剛需族購房還存在成本增加的可能性，全國房價基本還在上漲，好的城市好的地段預(yù)期房價下降的想法可能也僅僅只是想法。而在長效機制的市場培育下，更多的剛需族也只能走向租賃的道路。
不過，潛伏在未來的問題是，當(dāng)租房需求遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于供給的時候，等待剛需的是什么，你懂的。
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