觀點(diǎn)地產(chǎn)網(wǎng)“不是在上市，就是在上市的路上”，當(dāng)融資困難成為整個(gè)行業(yè)的困境，越來(lái)越多的中小房企不約而同地選擇了赴港上市。
9月18日，德信中國(guó)控股有限公司向聯(lián)交所主板遞交上市申請(qǐng)，這也是杭州最新一家奔赴資本市場(chǎng)的房企。
資料顯示，德信地產(chǎn)由董事長(zhǎng)胡一平于1995年9月1日在杭州創(chuàng)立，目前已形成“一體兩翼”的業(yè)務(wù)架構(gòu)，以住宅開發(fā)為主，以社區(qū)商業(yè)、產(chǎn)業(yè)小鎮(zhèn)為翼，大力發(fā)展長(zhǎng)租公寓，涉足健康養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)。
與濱江類似，德信是家典型的浙系區(qū)域房企，成立23年來(lái)一直深耕浙江及長(zhǎng)江三角洲區(qū)域。
招股書顯示，截至2018年6月30日，就權(quán)益占比而言，德信中國(guó)的土地總儲(chǔ)備達(dá)636.264萬(wàn)平方米，其中545.451萬(wàn)平方米位于浙江省。
具體而言，在101個(gè)處于不同開發(fā)階段的物業(yè)項(xiàng)目中，有24個(gè)位于杭州、26個(gè)位于溫州、17個(gè)位于湖州、5個(gè)位于臺(tái)州、5個(gè)位于舟山、5個(gè)位于衢州、4個(gè)位于寧波、4個(gè)位于金華、4個(gè)位于徐州及2個(gè)位于南京，另有其他項(xiàng)目位于麗水、常州、合肥、上饒和九江。
雖然區(qū)域深耕令企業(yè)發(fā)展具有局限性，但從業(yè)績(jī)表現(xiàn)而言，過(guò)去三年，德信仍取得不錯(cuò)的表現(xiàn)。
數(shù)據(jù)顯示，2015年-2017年，德信分別實(shí)現(xiàn)銷售75億、150億及270億。另?yè)?jù)行業(yè)報(bào)告，2014年至2017年，公司的復(fù)合年增長(zhǎng)率及2016年至2017年的同比增長(zhǎng)率分別為56%和69%，于浙江派系房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中均位列第三。
此外，2015年、2016年、2017年及2018年上半年，德信中國(guó)實(shí)現(xiàn)收入分別約為56.95億元、69.80億元、65.54億元及24.71億元；毛利分別為5.92億元、9.08億元、15.33億元及8.25億元；凈利潤(rùn)分別為6465.9萬(wàn)元、5.13億元、8.39億元及4.63億元。
財(cái)務(wù)表現(xiàn)上，2015年、2016年、2017年及2018年上半年，毛利率分別為10.4%、13.0%、23.4%及33.4%；凈利率分別為1.1%、7.4%、12.8%、18.7%；股本回報(bào)率分別為5.4%、33.4%、38.4%、30.4%。
事實(shí)上，隨著國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)加劇，不斷擴(kuò)大規(guī)模是中小房企為自己爭(zhēng)取話語(yǔ)權(quán)的唯一方式，隨之而來(lái)的則是資金壓力逐漸加劇。
觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體留意到，截至2015年、2016年及2017年12月31日、2018年6月30日，德信中國(guó)的凈資產(chǎn)負(fù)債比率分別為278.7%、435.2%、275.7%、192.6%。
尤其在有息債務(wù)結(jié)構(gòu)上，公司面臨的短期內(nèi)償債壓力較大。
數(shù)據(jù)顯示，截至2018年6月30日，德信中國(guó)合計(jì)需償還的有息付款為112.11億元，其中，一年內(nèi)償還金額54.28億、第二年償還40.56億、二到五年內(nèi)償還15.89億、五年以上償還則為1.37億。
另一方面，傳統(tǒng)融資渠道的收緊，更令房企融資環(huán)境雪上加霜。從去年底至今，銀行貸款、公司債、房地產(chǎn)信托、私募資管、股權(quán)融資等均受到嚴(yán)格監(jiān)管。
于招股書中，德信便表示，由于近兩年國(guó)家政策的調(diào)整，公司計(jì)劃進(jìn)駐的主要城市快速發(fā)展導(dǎo)致土地成本增加，可能沒(méi)有足夠的財(cái)力撥付未來(lái)獲取土地與物業(yè)開發(fā)所需資金。
在此情況下，赴港上市幾乎成為中小房企為數(shù)不多的選擇之一。
據(jù)觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體不完全統(tǒng)計(jì)，2018年以來(lái)，除德信外，還有包括正榮地產(chǎn)、弘陽(yáng)地產(chǎn)、萬(wàn)創(chuàng)國(guó)際、大發(fā)地產(chǎn)、美的置業(yè)、萬(wàn)城控股、河南許昌的恒達(dá)集團(tuán)、銀城國(guó)際也先后在港交所遞交上市申請(qǐng)。
其中，正榮和弘陽(yáng)已成功上市，分別募集資金約38億和17億港幣。
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