兩個多月前，深圳華潤城三期的熱銷曾經(jīng)轟動全國，同時也引起了深圳官方的注意。其時在一份廣為流傳的深圳市規(guī)土委文件中，“潤府三期等熱點樓盤呈現(xiàn)房價倒掛、企業(yè)購房、離婚買房等現(xiàn)象反映出市場投機行為依然存在”被寫入。
一個多月后，深圳官方正式發(fā)布調(diào)控細則。這份《關于進一步加強房地產(chǎn)調(diào)控，促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》，從企業(yè)購房、商務公寓限售、居民購房限售以及離婚差別化信貸四個方面進行調(diào)控，打擊房地產(chǎn)市場的投機、投資行為。
嚴厲的新政無疑向深圳房地產(chǎn)市場澆了一盆冷水。深圳樓市買賣雙方博弈加劇，一些樓盤開始打出首付分期、主動降價的方式招徠業(yè)主。但對于深圳未來市場的走向，多名接受《每日經(jīng)濟新聞》記者采訪的房產(chǎn)專家、開發(fā)商人士均認為，深圳市場畢竟“缺地缺房”，未來仍將是高位盤整的格局。
低首付與降價潮
已經(jīng)很難再在深圳看到“網(wǎng)紅盤”華潤城三期認籌之時，排隊離婚驗資，6776人搶購741套房的瘋狂景象了。新政發(fā)布一個半月后，《每日經(jīng)濟新聞》走訪了全市十余個樓盤發(fā)現(xiàn)，看房的人數(shù)寥寥，多數(shù)樓盤均只有三五組客戶，與市場火爆之時不可同日而語。
一些商務公寓盤的案場銷售對接待潛在客戶更是意興闌珊。在這些銷售看來，目前的市場環(huán)境下，多數(shù)看房的并不是意向很強的客戶。在龍華一個樓盤現(xiàn)場，《每日經(jīng)濟新聞》記者看到，一名銷售對前來看房的客戶表示：“如果你是來完成任務量的話，那簽個名就可以走了。”
市場趨冷，開發(fā)商必然是感觸最深的。尤其是在金融環(huán)境整體偏緊的情況下，為了回籠資金，開發(fā)商紛紛祭出各式招數(shù)。記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，一些地理位置并非十分優(yōu)越的住宅盤、公寓盤均推出了分期首付、主動降價等方式來促進銷售。
以大鵬新區(qū)一個住宅樓盤為例，其目前在售93～124平方米的住宅，目前不僅價格較之前有所下調(diào)，也同時推出了分期首付為客戶墊資?！睹咳战?jīng)濟新聞》記者以購房者身份聯(lián)系了一名銷售人員，其表示樓盤均價約3.7萬～3.9萬元/平方米。“最近降了一些，最開始93平方米基本都在3.9萬～4.1萬元/平方米左右。”
“備案價沒有變，但折扣會多一點。”上述銷售人員表示。以一套93平方米的房屋為例，目前毛坯總價為338萬元，業(yè)主也可選擇精裝的方案，總價則是356萬元。
如果以毛坯總價計算，業(yè)主還可以選取分期首付的方式：首期付完一成33.8萬元，其余兩成在一年內(nèi)付清，付清后就可以完成網(wǎng)簽。
一些樓盤則推出了部分特價房源。“現(xiàn)在沒有降價，都是以特價房源形式放出來的。”龍崗中心城一名樓盤銷售指出。記者了解到，其所在的樓盤本月放出了20套左右特價房源，82平方米的特價單位總價在302萬～310萬元。
實際上，在公寓市場，低首付及降價的表現(xiàn)更為明顯。例如，龍華一類住宅項目目前40平方米的總價是150萬元左右。一名熟悉此樓盤的中介告訴記者，此前它的價格是170萬元左右。“便宜了20多萬元，利率上浮20%～30%，貸款10年。”
買賣雙方博弈加劇
市場下行趨勢隱現(xiàn)，在二手房市場，買賣雙方的心理預期同樣發(fā)生了變化。“最近也還是在看房，但不是很密集了。”已經(jīng)籌劃換房半年有余的小月告訴記者，她也曾經(jīng)參與過華潤城搖號的那場全城狂歡。
她目前有一套一房一廳的小戶型，總價200萬元左右，由于計劃生孩子，不得不將換房提上日程。她計劃買一套600萬元左右的學位房，將采取先買后賣的方式完成換房。因而她不僅是買家，還是賣家。
她的直觀感覺是，在新政發(fā)布之后，一些之前不準備賣房的業(yè)主，“之前掛了盤后來撤盤，但最近又拿出來賣了，可能本來對后市充滿信心，以為能再漲100%，但現(xiàn)在覺得錢還是落袋為安”。
多名深圳各片區(qū)的資深中介也向記者指出，最近很多二手成交的樓盤，多多少少都略有調(diào)價，但幅度并不是太大。“著急的都是那些特別缺錢的，有一小部分。一些是做實業(yè)的，公司資金鏈有問題，或者是買了新房產(chǎn)的。”一名福田區(qū)的中介表示。
小月也說，如果她買了房，她也愿意調(diào)低價格賣。“希望手上這套能盡快出手，也就是急賣。不過畢竟總價也不高，不可能狠砍價。”
“他們現(xiàn)在為了讓我去看一套房，可以給我打N個電話，半小時一次，不方便的話還會開車來接。”小月如是描述新政前后最為明顯的變化。
一些潛在購房者也向《每日經(jīng)濟新聞》記者指出，他們最近接到中介的電話明顯變多了。“而且，以前看他們天天刷屏賣房信息，現(xiàn)在也能看到他們推租房的信息了。”另一名購房者小黃指出。
如果從數(shù)據(jù)面看，深圳的二手房在新政之后的一個月，仍然保持較為平穩(wěn)的走勢。深圳中原發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，根據(jù)國土局備案數(shù)據(jù)，2018年8月二手住宅共成交7208套，環(huán)比上升3.1%，深圳中原領先指數(shù)小幅下滑，8月為891.9，環(huán)比下滑0.14%，二手均價52953元/平方米。
中國綜合開發(fā)研究院旅游與地產(chǎn)研究中心主任宋丁指出，在新政管控以及宏觀經(jīng)濟環(huán)境影響下，深圳樓市目前處在一個非常敏感和膠著的狀態(tài)，大格局是收縮，無論成交量還是價格，說不定還有小幅下跌的空間，這完全是市場的正常反應。
“但這并不能真實反映深圳市場，畢竟深圳是一個缺地缺房的城市，這個基本面完全沒有改變。如今高位盤整的格局完全是政策管控的結果，并且未來仍將持續(xù)。”宋丁續(xù)稱。
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