雖然調(diào)控不斷深入，但8月的房地產(chǎn)市場仍然延續(xù)了“高溫”的勢頭。
國家統(tǒng)計局于9月14日發(fā)布數(shù)據(jù)顯示，今年前8月，房地產(chǎn)業(yè)的融資、投資、拿地、銷售等指標(biāo)都保持相對較高的增速，其中房地產(chǎn)開發(fā)投資已經(jīng)連續(xù)兩個月維持在雙位數(shù)增長。同期的庫存規(guī)模則繼續(xù)下降。
今年以來，房地產(chǎn)市場一直維持著供需兩旺的勢頭，有機構(gòu)分析認為，這是因為很多城市的供需基本面已經(jīng)發(fā)生變化。一方面，經(jīng)過3年的“去庫存”，全國整體庫存規(guī)模明顯下降，部分城市的去化周期明顯低于正常水平；另一方面，被調(diào)控政策壓抑許久的需求，正在尋求釋放。
這種基本面是否意味著市場仍有上漲的動力，目前尚需觀察。但從一些細節(jié)的變化來看，調(diào)控政策的影響已經(jīng)開始顯現(xiàn)：投資強勁、開工改善、月度銷售出現(xiàn)下滑。
全年銷售有望創(chuàng)新高
國家統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，今年1-8月，全國商品房銷售面積102474萬平方米，同比增長4.0%；商品房銷售額89396億元，增長14.5%。自今年5月以來，銷售金額一直維持兩位數(shù)的增長。
從區(qū)域分布來看，中西部地區(qū)仍然是銷售的重點區(qū)域。中原地產(chǎn)認為，這是由于“三四線城市棚改等政策帶來的高峰期依然存在”。
但從8月單月的數(shù)據(jù)來看，情況似乎沒有那么樂觀。8月，全國商品房銷售面積同比增速為2.4%，環(huán)比則收窄7.5個百分點，說明8月的交易熱度低于7月。
中泰證券表示，8月銷售回落主因是“低能級城市樓市成交轉(zhuǎn)淡”。展望全年，考慮棚改貨幣化安置力度走弱和高基數(shù)效應(yīng)，三四線銷量可能會溫和下行。而根據(jù)調(diào)研，近期部分主流城市熱度轉(zhuǎn)淡，因此，一二線成交反彈的持續(xù)性還有待觀察。
中原地產(chǎn)則認為，從目前趨勢看，2018年房地產(chǎn)全年銷售額將繼續(xù)刷新歷史紀(jì)錄，從而實現(xiàn)連續(xù)三年刷新歷史新高的局面。但銷售面積有可能低于去年。
由于銷售端保持強勁勢頭，庫存規(guī)模進一步下降。截至8月末，全國商品房待售面積53873萬平方米，比7月末減少555萬平方米。這一規(guī)模達到近4年來的新低。
在業(yè)內(nèi)，“去庫存基本完成”的觀點已成共識。民間機構(gòu)的數(shù)據(jù)顯示，當(dāng)前很多城市的住宅去化周期都低于12-16個月的正常水平。“市場供需基本面已經(jīng)出現(xiàn)逆轉(zhuǎn)。”中原地產(chǎn)認為。
實際上，銷售和庫存兩個指標(biāo)的變化互為因果。銷售放量固然會導(dǎo)致庫存下降，但庫存也會影響銷售端的表現(xiàn)。8月單月，全國商品房銷售面積下降，銷售額則繼續(xù)上漲，這反映出“大部分城市去庫存接近完成后，市場價格有所上漲”。
北京某上市房企相關(guān)負責(zé)人向21世紀(jì)經(jīng)濟報道記者表示，在安排銷售任務(wù)時，通常都會考慮不同城市的庫存情況。其中，低庫存城市的策略是放慢銷售節(jié)奏，謀求利潤；高庫存城市的策略則是快速周轉(zhuǎn)，尋求現(xiàn)金流。
資金壓力倒逼“快周轉(zhuǎn)”
除銷售外，其他指標(biāo)也都有相對較好的表現(xiàn)。今年前8月，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資76519億元，同比增長10.1%。這是該指標(biāo)連續(xù)兩個月出現(xiàn)雙位數(shù)增長。
土地市場明顯回暖。前8月房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地購置面積16451萬平方米，同比增長15.6%；土地成交價款8177億元，增長23.7%。
同樣在供應(yīng)端，前8月全國商品房施工面積增長3.6%，新開工面積增長15.9%，增速都有所擴大。
中信建投指出，土地、開工、施工等供應(yīng)端的發(fā)力，是支撐房地產(chǎn)開發(fā)投資高增長的重要因素，這也是行業(yè)努力補庫存的一種結(jié)果。隨著房企融資壓力加大以及基數(shù)抬高，未來房地產(chǎn)投資增速會趨于回落。具體表現(xiàn)為：購地費用貢獻力度下降，施工費用貢獻力度提升。
多數(shù)分析人士認為，未來這種補庫存的動作還將繼續(xù)。除了庫存缺口仍然較大外，資金端的壓力也將促使房企加快施工和銷售。
今年1-8月，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金106682億元，同比增長6.9%，增速比1-7月份提高0.5個百分點。其中，得益于銷售升溫，定金及預(yù)收款35447億元，增長15.1%，是增速最快的部分。
上海易居研究院智庫中心總監(jiān)嚴(yán)躍進認為，該指標(biāo)的變化好于預(yù)期，主要源于銷售端的發(fā)力。但從房企普遍加快銷售節(jié)奏并回籠資金的做法來看，資金壓力仍是懸在企業(yè)頭上的一把利劍。
他預(yù)計，隨著融資政策的繼續(xù)從緊，未來這一指標(biāo)很難有根本性改善。相反，融資渠道收窄，還會繼續(xù)倒逼房企以降價銷售的方式來回籠資金。
中原地產(chǎn)指出，調(diào)控政策和市場的博弈仍將持續(xù)。一方面，去杠桿政策會繼續(xù)保持，甚至加碼，政策壓力不容忽視；另一方面，被調(diào)控政策壓抑許久的需求，也在尋求釋放。未來的市場走勢，將在很大程度上取決于政策力度能否保持。
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