13日晚間，北京市住房公積金管理中心發(fā)布《關(guān)于調(diào)整住房公積金個(gè)人住房貸款政策的通知》，要求9月17日起實(shí)行一系列公積金新政。

新政變化包括公積金貸款實(shí)行“認(rèn)房又認(rèn)貸”，貸款額度與繳存年限掛鉤，每年遞增10萬元，北京市區(qū)戶籍到郊區(qū)購房可適當(dāng)提高額度，月還款額不超過月收入60%等方面。

多位業(yè)內(nèi)人士分析認(rèn)為，公積金調(diào)整對剛需影響巨大，尤其是年輕人群體，會進(jìn)一步降低需求，對改善型群體來說，也會因?yàn)楣e金拒絕對2套及以上住房發(fā)放貸款而受到影響。

“認(rèn)房又認(rèn)貸” 2套以上住房不予貸款

新政對借款人的認(rèn)定，采取“認(rèn)房又認(rèn)貸”的標(biāo)準(zhǔn)，首套房貸款政策適用于名下無住房貸款記錄且在北京市無住房人群；凡不屬于首套房情形，被核定為是二套房的，按照二套房貸款政策辦理。被核定為有兩套及以上住房的，不予貸款。

差別化貸款 每繳存1年可貸10萬

新政實(shí)行貸款額度與借款申請人住房公積金的繳存年限掛鉤，每繳存一年可貸10萬元，繳存年限不夠1整年的，按1整年計(jì)算，最高可貸120萬元。如借款申請人為已婚的，核算貸款額度以夫妻雙方中繳存年限較長的一方計(jì)算。

此外，落實(shí)北京城市總體規(guī)劃的有關(guān)要求，實(shí)行差別化貸款額度。借款申請人戶籍均在北京市東城區(qū)或西城區(qū)的，購買東城、西城、朝陽、海淀、豐臺、石景山區(qū)（以下簡稱城六區(qū)）以外的首套住房，最高貸款額度可上浮20萬元；對于不屬于前一種情況，但借款申請人的戶籍均在城六區(qū)的，購買城六區(qū)以外的首套住房，最高貸款額度可上浮10萬元；不屬于前述兩種情況的，購買首套住房，最高貸款額度為120萬元。符合第二套房貸款政策要求的，最高貸款額度為60萬元。

首套房首付款不低于35% 二套不低于60%

針對首付款比例，新政要求購買經(jīng)濟(jì)適用住房的，首付款比例不低于20%；購買共有產(chǎn)權(quán)等政策性住房的首套住房，首付款比例不低于30%；購買政策性住房之外的首套普通自住房首付款比例不低于35%，首套非普通自主房的首付款比例不低于40%。

購買普通自住房且為第二套住房的，首付款比例不低于60%；購買非普通自住房且為第二套住房的，首付款比例不低于80%。普通自住房和非普通自住房的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)，按北京市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會、北京市財(cái)政局、北京市地方稅務(wù)局于2014年9月30日聯(lián)合印發(fā)的《關(guān)于調(diào)整本市享受稅收優(yōu)惠政策普通住房平均交易價(jià)格有關(guān)問題的通知》（京建發(fā)[2014]382號）標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。若遇普通自住房和非普通自住房的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)調(diào)整，按調(diào)整后的標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。

貸款期限計(jì)算到65歲 月還款額不超月收入6成

在風(fēng)險(xiǎn)管控方面，新政對貸款年限、月還款額、擔(dān)保方式進(jìn)行了調(diào)整。貸款期限從最長可以計(jì)算到借款申請人70周歲調(diào)整為原則上最高不得超過65周歲。如借款申請人為已婚的，貸款期限以夫妻雙方中較長的一方計(jì)算。

在保證借款申請人基本生活費(fèi)用的前提下，按等額本息還款法計(jì)算的月均還款額不超過借款申請人月收入60%的標(biāo)準(zhǔn)，確定貸款金額和期限。

為防范貸款風(fēng)險(xiǎn)，對購買新建商品住房申請貸款的，受托辦理住房公積金貸款的銀行，如對該項(xiàng)目也提供個(gè)人購房貸款，并與開發(fā)企業(yè)簽訂了階段性擔(dān)保協(xié)議，應(yīng)協(xié)調(diào)開發(fā)企業(yè)向個(gè)人購房使用住房公積金貸款提供與商業(yè)性住房貸款同等的階段性擔(dān)保；受托銀行未與開發(fā)企業(yè)簽訂階段性擔(dān)保協(xié)議，由北京市住房貸款擔(dān)保中心提供階段性擔(dān)保。對購買二手住房申請住房公積金貸款的，應(yīng)采用抵押擔(dān)保方式，完成抵押登記后發(fā)放貸款。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉分析認(rèn)為，北京公積金占交易比例不高、平均在20%左右，這個(gè)政策影響下預(yù)計(jì)起碼一半需求將只能選擇商業(yè)貸款或者全款，這個(gè)政策對剛需影響非常大，從認(rèn)房又認(rèn)貸看公積金政策全面收緊。

易居研究院智庫中心總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)則表示，北京此次出臺公積金貸款政策，充分說明房地產(chǎn)政策管控依然比較嚴(yán)厲，尤其是結(jié)合公積金貸款的實(shí)際情況，采取了相對收緊的政策內(nèi)容。“總體上看，北京當(dāng)前政策的亮點(diǎn)在于，市區(qū)戶籍到郊區(qū)購房，可以享受公積金貸款額度增加的優(yōu)惠，這和北京當(dāng)前市區(qū)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整、城市規(guī)劃調(diào)整等有關(guān)。類似做法，也值得全國其他城市學(xué)習(xí)和借鑒。”他說。

貝殼研究院首席市場分析師許小樂向記者表示，此次北京公積金政策的調(diào)整會進(jìn)一步減弱需求。在二手房交易中使用公積金貸款加商業(yè)貸款組合貸的方式占多。公積金貸款盡管額度有限，但其利率較低，能夠幫助購房者減輕貸款壓力，這是公積金制度設(shè)計(jì)的本意。在目前商業(yè)信貸保持緊縮的狀態(tài)下，消費(fèi)者本身的購買力就受到制約。公積金政策調(diào)整不僅影響低總價(jià)剛需市場，還會對換房鏈條“釜底抽薪”影響中高端改善市場。由此估計(jì)，四季度北京房地產(chǎn)市場的情況不容樂觀。