三個多月前，深圳市政府和萬科在這里合建的一家非物質(zhì)文化遺產(chǎn)博物館正式落成移交，郁亮對此給予了極大的評價，稱“這是萬科所有項目中最滿意的。”
交付不久，博物館還處于毛坯狀態(tài)，室內(nèi)尚有些氣味，一些媒體戴起了口罩。比起甲醛，這天更緊要的氣體是氧氣，稀簿空氣讓人頭暈、呼吸加快，高原反應(yīng)成了郁亮婉拒一些讓人頭疼問題的理由，盡管他早晨還召集了不少媒體一起跑步。
媒體交流環(huán)節(jié)中，郁亮最后出場。拉薩早晚溫差極大，他脫下了早上的運動外套，換上了一身黑色長袖運動衫，有媒體問他，早上跑步的時候，在想什么？他笑了笑，“明年拉薩馬拉松，組委會想邀請我來跑，但是我一般不打無準備的仗，現(xiàn)在得試一下能不能跑。”
“試跑”曾經(jīng)也是郁亮試探王石態(tài)度的方法之一。萬科曾經(jīng)憑借專業(yè)化的住宅開發(fā)成為中國房地產(chǎn)龍頭企業(yè)，2012年郁亮帶領(lǐng)萬科嘗試多元化發(fā)展時，結(jié)束了一年的海外游學(xué)旅程歸來的王石甫一開腔，便撂下狠話：“就算我死了，你們搞多元化，我還是會從骨灰盒里伸出一只手來干擾你。”
不過，郁亮此后卻慢慢在一些場合釋放萬科轉(zhuǎn)型“城市配套服務(wù)商”的信號，并開始小心翼翼地試水商業(yè)地產(chǎn)，以此來試探王石的反應(yīng)，最終促使萬科向“城市配套服務(wù)商”轉(zhuǎn)型，而如今，轉(zhuǎn)型的方向變成“城鄉(xiāng)建設(shè)與生活服務(wù)商”。
現(xiàn)場有媒體問，萬科登頂后將如何從“巔峰往下走”，郁亮稱，其實并不擔(dān)心沒有更高的山峰，只是“今天的我們特別焦慮，焦慮在于，如何找到新的發(fā)展渠道、路徑與方法。沒有現(xiàn)成的道路可以學(xué)習(xí)，這是萬科最大的焦慮。”
萬科的焦慮
2014年，郁亮在一次講話中首次提出，“人人彎腰就可以撿到黃金的時代結(jié)束了，房地產(chǎn)行業(yè)進入了白銀時代”，順著這個論斷，他再次強調(diào)，“在白銀時代，地產(chǎn)商要認真做好城市配套服務(wù)商。”
如今，隨著調(diào)控不斷升級，住宅開發(fā)漸漸觸及天花板已是行業(yè)的共識，萬科的轉(zhuǎn)型仍在繼續(xù)，但卻已能從一些數(shù)據(jù)變化之中嗅到一絲焦慮感。
在9月7日舉行的萬科經(jīng)營情況電話會議上，去化率下降成為一眾投資者最關(guān)心的問題。據(jù)萬科投資者關(guān)系總監(jiān)趙旭翔介紹，7月份萬科的去化率為51%，8月份進一步下滑至47%。“今年以來，這個數(shù)字還是一個比較差的數(shù)字，上半年去化率一直在55%至65%之間波動。”
外部環(huán)境的不明朗是是導(dǎo)致去化率出現(xiàn)持續(xù)下降的主要因素，趙旭翔稱，萬科所在的的一、二線城市，面臨著較大的的調(diào)控壓力，不少項目受到限購、限貸或預(yù)售證配置等因素影響，導(dǎo)致即使開工工作、推盤計劃做得比較好，最后也不一定能實現(xiàn)銷售。
除此以外，趙旭翔介紹，個人按揭貸款的上升幅度在縮小，在萬科八月份銷售中，29%以上是一次性付款，按揭平均首付成數(shù)僅為4.6成。“客戶自有資金比例較高，獲得信貸資金比例較小也是是去化率走低的一大原因。”
趙旭翔表示，按揭貸款額度問題在于很多城市貸款限制條件較多，執(zhí)行較為嚴格，這與整體銀行監(jiān)管態(tài)度有關(guān)。在這樣的背景下，他續(xù)稱，如果沒有放松調(diào)控的政策或者其他的刺激因素，銷售難度還會逐漸加大，去化的難度也會提高。
萬科的表態(tài)，側(cè)面驗證了行業(yè)關(guān)于“房地產(chǎn)下半年不太好過”的論調(diào)，另一方面也強調(diào)了個人住房貸款的艱難處境。
事實上，不僅是個人住房貸款受到制約，房企融資面臨的問題或許更大。穆迪發(fā)布報告稱，中國開發(fā)商的流動性狀況依然趨緊，這主要源于再融資需求較大且銷售增速可能放緩。
與此同時，伴隨著去杠桿、嚴監(jiān)管等調(diào)控政策持續(xù)升級，融資利率和資金成本都在提升，房企凈負債率、資產(chǎn)負債率普遍升高。中期業(yè)績會上，包括越秀地產(chǎn)、大悅城在內(nèi)的房企均坦誠，融資成本在上升。
萬科的負債率也在增加，中期業(yè)績報告顯示，該公司資產(chǎn)負債率84.7%，而此前的2014年至2017年，這一數(shù)字分別為78.93%、78.06%、80.60%、82.66%；凈負債率也由年初的8.8%大幅攀升至32.7%。7月份的電話會議，萬科同樣表示，公司的融資成本略有上升。
此外，據(jù)觀點地產(chǎn)新媒體統(tǒng)計，自6月份以來，萬科已累計發(fā)行共計100億超短期融資債券，年利率介乎于3.25%~4.6%。而在9月7日，其新增的80億元超短期融資債券亦已獲準注冊。
在8月份的業(yè)績會上，就有投資者指出，“超短期融資優(yōu)勢可能在于融資快，利率成本較低，但是可能會有期限不匹配的問題”，當(dāng)時，祝九勝并沒有正面回應(yīng)，僅表示，“融資市場非常敏感的時候資源就會傾斜到好學(xué)生頭上去，同時萬科的特點是不賺最后一個銅板。”
而在拉薩媒體交流會現(xiàn)場，當(dāng)被問到隨著房企負債率上升，萬科會不會在融資上進行調(diào)整時，郁亮先是調(diào)侃，“到了高原，本來頭就痛了，還問這么頭疼的問題”，然后又回應(yīng)稱，“我們在跟華為學(xué)，追求的是有利潤的收入，和有現(xiàn)金流的利潤。”
郁亮的道路
“跟著別人跑相對容易，進入無人區(qū)很艱難。”這是任正非的理論。學(xué)習(xí)華為的郁亮似乎也有同感。
在談到萬科轉(zhuǎn)型以及新業(yè)務(wù)的時候，他不禁感嘆，“今天的我們特別焦慮，焦慮在于如何找到新的發(fā)展渠道、路徑與方法。沒有現(xiàn)成的道路可以學(xué)習(xí)，這是萬科最大的焦慮。”
房地產(chǎn)黃金時代，創(chuàng)始人王石帶著萬科走向行業(yè)的巔峰，當(dāng)時他選擇的道路是“專業(yè)化”以及“職業(yè)經(jīng)理人制度”。如今，白銀時代的到來，住宅開發(fā)漸漸觸及天花板，郁亮選擇了截然不同乃至相反的道路——“多元化”以及“事業(yè)合伙人制度。”
不少人應(yīng)該還會記得，6月股東大會上，郁亮那句“十年后，萬科還會不會是地產(chǎn)公司？如果是，也該是慘淡經(jīng)營了吧。”這句話與隨后的區(qū)域公司更名一起，被外界解讀為“去地產(chǎn)化”，而萬科回應(yīng)稱，僅是為了擴大經(jīng)營范圍。
從最初打著“為住宅做配套”的旗號試水商業(yè)地產(chǎn)，到將長租公寓列入核心業(yè)務(wù)，這家房企以住宅業(yè)務(wù)為起點，已將版圖觸角伸向多個領(lǐng)域，收購印力、并購普洛斯、開展梅沙教育……，萬科已經(jīng)涉及商業(yè)地產(chǎn)、長租公寓、物流、教育、養(yǎng)老、冰雪小鎮(zhèn)等多個業(yè)務(wù)板塊。
不過，從布局多元化開始，萬科僅是一味地對外宣布各項業(yè)務(wù)的擴張成果，并沒有披露過具體的營收情況，最新的中報顯示，這家房企的95%的收入仍來自于房地產(chǎn)業(yè)務(wù)。
拉薩交流會上，郁亮坦誠，養(yǎng)老業(yè)務(wù)“還真是沒賺到錢”。
除了盈利存疑外，郁亮在交流會上還不無擔(dān)憂地表示，教育、養(yǎng)老、租賃這些多元化業(yè)務(wù)，遇到的不止是經(jīng)營問題，還面臨著許多的倫理問題。“關(guān)于養(yǎng)老業(yè)務(wù)，我現(xiàn)在非常焦慮，會不會出現(xiàn)大規(guī)模小概率高風(fēng)險事件。”
除了多元化業(yè)務(wù)外，“事業(yè)合伙人制度”也是郁亮的萬科道路中至關(guān)重要的因素，他宣稱，萬科已經(jīng)發(fā)布了事業(yè)合伙人綱領(lǐng)0.998版本，“為什么不是1.0版本？我是想表示，事業(yè)合伙人綱領(lǐng)制度永遠在路上。”
眾所周知，“職業(yè)經(jīng)理人制度”曾造就了萬科過去的快速發(fā)展與專業(yè)化能力，一度成為企業(yè)治理樣本。不過，這種公司管理層無法掌控企業(yè)與自己命運的制度，也在一度程度上造成了后來的野蠻人入侵。
如今，“寶萬股權(quán)之爭”硝煙剛滅，郁亮也在加快建設(shè)事業(yè)合伙人制度。在接受媒體采訪時，他表示，“穩(wěn)定意味著死亡，事業(yè)合伙人機制是面向未來的，它并不僅僅解決眼前的問題，更是解決萬科未來十年的問題。”
不過，在外界看來，萬科在事業(yè)合伙人制度下，實行“起立、坐下”的做法，也許會導(dǎo)致部分員工的流失，對此，在6月份的股東大會上，孫嘉曾經(jīng)強調(diào)，萬科遇到同行挖角情況是比較普遍的，這證明企業(yè)的人才比較優(yōu)秀，但萬科要“盡最大的可能，盡各種辦法”留住優(yōu)秀的人才。
撰文：曾劍萍
審校：鐘凱
(責(zé)編：孔海麗、伍振國)
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