“我們最大的問題是從來不說租房房源來自于誰，不說租房對象是誰？為什么抱怨租金高？租房對象突然從國際大酒店的租客降到2.8億沒有城市戶籍的人身上，所以大家覺得租金貴。”一向發(fā)言犀利的任志強日前對長租公寓市場“開炮”。
9月7日，證券日報主辦的“新業(yè)態(tài)新變革新需求--中國長租市場峰會”在京舉行，原華遠地產(chǎn)董事長任志強，世聯(lián)行副總裁甘偉，中聯(lián)基金總經(jīng)理何亮宇和遠洋邦舍常務(wù)副總經(jīng)理俞國泰等參加了峰會圓桌論壇討論。
這次峰會還邀請業(yè)界高管、專家學(xué)者圍繞“長租公寓是資本的風(fēng)口還是需求的風(fēng)口”、“資本和市場該如何融合發(fā)展相得益彰”等話題展開討論，特別是前瞻長租公寓的政策方向、市場機遇以及企業(yè)戰(zhàn)略定位與路徑選擇。
長租公寓市場下沉
圓桌論壇一開場，任志強首先提醒大家，其實早在1979年，中國就已出現(xiàn)長租公寓，當(dāng)時主要針對的人群是境外人士或國內(nèi)高收入人口。長租公寓2008年之后才真正起步發(fā)展，是因為在高度城市化過程中，各種限制性條件讓部分人無法買房，只能租房。
他表示，長租公寓的消費對象已經(jīng)變了，以前是最有錢的那些人，而現(xiàn)在是2.8億在城市生活工作但沒有城市戶籍的人，這個巨大需求可能會讓長租市場迎來十年八年的高增長。但他也強調(diào)，長租市場的“好日子”受政策影響巨大，一旦戶籍制度等變動，長租市場也可能隨之生變。
相比任志強，俞國泰對長租市場更有信心。他表示，目前戶籍制度下更多農(nóng)村人口實現(xiàn)城市化，需要市場化手段或保障性手段幫助他們解決居住問題。所以，長租市場潛力巨大。另一方面，自國家提倡租購并舉政策之后，各個主體對長租市場的參與度非常高，資本也紛紛涌入，市場已具備跑得更快、發(fā)展得更大的條件。
長租公寓到底是市場的需求還是資本的需求？投資機構(gòu)代表何亮宇表示，據(jù)其了解，很多開發(fā)商一是“被逼的”，比如拍得的地塊必須按要求自持一定百分比；二則是放在一個較長的周期里，從開發(fā)轉(zhuǎn)自持是必然方向。
作為較早布局長租公寓的公寓運營商代表，甘偉認為，討論長租市場，不能只局限于北京、上海。世聯(lián)行聚焦布局二線城市，是因為更看好二線城市成為未來中國城市化的引擎，長租市場更有潛力。“中國大部分城市拿20%的收入就能租不錯的房子，所以我覺得這個市場還是存在的。”
長線資本是行業(yè)助推器
談及資本蜂擁而入，能否得到想要的回報，任志強表示：“對資本來說，第一個是房子出租，錢回不來，就等房價上漲。第二，等時間長了會有一些減稅。”
他同時指出，中國的租賃市場以二手房或房改房為主，其實租金回報很高?？赡芊扛姆抠I才花了兩萬塊錢，一個月就能租兩千塊錢，一年回報率超過100%。
俞國泰認為，長租市場發(fā)展需要長期穩(wěn)定的資金，而且還是要相對要求回報率較低的資金來參與。“資本肯定都是逐利的，就看放在什么時間兌現(xiàn)，或者它在安全和盈利上面怎么做取舍，這是資本參與長租市場最需要明確或者最需要界定的。”
何亮宇坦言，作為資本方最關(guān)心的問題，是收到的房源能否盡快向市場投放，“空一個月?lián)p失一個月的租金。”
談及市場上資本推著機構(gòu)囤租待漲的傳言，何亮宇直指荒謬。“囤兩個月才漲兩百塊錢，但是兩個月的機會成本損失可能兩年才能掙回來。作為一個理智的成熟的資本方，我非常關(guān)注空置率的問題，會要求企業(yè)盡快投放。會不會降低裝修標(biāo)準(zhǔn)，那是另外一回事。可能要控制一下裝修標(biāo)準(zhǔn)，不能有甲醛等問題。
甘偉則表示，資本進入之后想賺兩個錢，一是資產(chǎn)升值的錢，這是地產(chǎn)邏輯。“一個城市的發(fā)展資本的投入形成城市化的進程，這個錢不應(yīng)該由供應(yīng)商來賺，應(yīng)該是資產(chǎn)持有人賺這個錢，應(yīng)該是REITs的一件事。”第二，提升跟運營相關(guān)的效率。把租金的溢價，地價的溢價，品牌的溢價分開，“不要把租金變成一個很含糊的概念。”
不想當(dāng)風(fēng)口上的“烤豬”
最后，圓桌論壇嘉賓們也表達了對未來長租市場發(fā)展的期許。
“我個人覺得應(yīng)該用市場的辦法解決問題，用公開監(jiān)督和法治的辦法來解決問題，這個市場才會越來越規(guī)范，而且價格越來越合理。要允許價格通過競爭合理。”任志強道。
俞國泰表達了三個觀點。一是就市場化的租賃市場而言，希望政府給予行業(yè)明確的定義或規(guī)則，相應(yīng)的配套制度、配套規(guī)則、配套操作流程，包括政府監(jiān)管部門之間的交圈，使得市場參與主體能夠在明確的規(guī)則下運營發(fā)展，這對市場長期發(fā)展來說非常有利。
二是在保障民生之外的市場化的需求領(lǐng)域，希望在政策制訂上給予一些靈活度，“讓子彈有能夠飛得更長久一點的空間和時間。這樣的話，市場自然會有一個市場化的選擇、市場化的競爭，供需決定市場的發(fā)展。”
三是長租行業(yè)還是一個沒長大的孩子，需要有一個相對寬松的市場空間去發(fā)展成長，需要社會各界給予一定的支持和理解。
何亮宇認為，長租市場的長遠發(fā)展，一是在土地供應(yīng)方式和租金方面一定要做出調(diào)整，“否則這個市場起不來”。二是一定門檻的機構(gòu)化。三是適度創(chuàng)新的金融化。“要有金融支持，否則起不來，但是要適度，不能過度。”
甘偉則表示，長租市場的需求是存在的，只是我們應(yīng)該如何結(jié)構(gòu)化增加供應(yīng)，讓更多的人享受更多的房子的問題。
同時，“不要把我們稱為熱點，我們原來是風(fēng)口上的豬，現(xiàn)在成為風(fēng)口上被烤的豬，很難受，我們還是乳豬，太小了，”他笑言。，太小了，”他笑言。
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