8月27日，備受社會關(guān)注的民法典各分編（草案）提請十三屆全國人大常委會第五次會議審議。居住權(quán)相關(guān)內(nèi)容被首次寫入民法典物權(quán)編草案中，并單列一章。
“居住權(quán)”即居住權(quán)人有權(quán)按照合同約定并經(jīng)登記占有、使用他人的住宅，以滿足其穩(wěn)定生活居住需要。
全國人大常委會法工委主任沈春耀在向全國人大常委會作說明時表示，物權(quán)編草案在物權(quán)法的基礎(chǔ)上，按照黨中央提出的完善產(chǎn)權(quán)保護制度，健全歸屬清晰、權(quán)責明確、保護嚴格、流轉(zhuǎn)順暢的現(xiàn)代產(chǎn)權(quán)制度的要求，結(jié)合現(xiàn)實需要，進一步完善了物權(quán)法律制度，主要修改內(nèi)容之一即增加規(guī)定居住權(quán)。
吉林大學法學院教授蔡立東對時代周報記者表示：“居住權(quán)的提出是解決我國當前和未來養(yǎng)老問題的一個重要制度安排。”
武漢大學法學院教授孟勤國也認為，居住權(quán)被寫入民法典草案中，主要還是與我國老齡化問題日趨嚴重有關(guān)。
10年前差點寫進物權(quán)法
在我國最早提出“居住權(quán)”概念的是法學專家江平。江平當時發(fā)現(xiàn)：有些老人雇傭保姆來照顧自己，這一照顧便是長期的。老人去世后保姆也回不去以前生活的地方，畢竟一照顧就是二三十年，生活習慣早已發(fā)生改變，很難再融入自己原先生活的小地方，在這樣的情況下，如果有居住權(quán)，保姆的后顧之憂就解決了，基于此江平提出居住權(quán)。
針對類似現(xiàn)象，10年前居住權(quán)曾差點寫進物權(quán)法，但是當時一方面，法律界對其是否有必要寫入《物權(quán)法》莫衷一是，比如有專家認為適用人群偏窄；另一方面，伴隨商品房而生的房屋所有權(quán)備受關(guān)注，弱化了居住權(quán)的地位，居住權(quán)成了產(chǎn)權(quán)體系下的一種特別用益物權(quán)，只要產(chǎn)權(quán)明晰，居住權(quán)這一微觀層面的他物權(quán)就毫無特別規(guī)定的必要。
居住權(quán)并非我國首創(chuàng)，它起源于羅馬法。居住權(quán)最初是作為生活保障的制度設(shè)計而存在的，在羅馬社會早期，家長通過遺贈方式將房屋的居住權(quán)贈與財產(chǎn)繼承人以外部分家庭成員，以使受遺贈人的基本生活得以保障。到了羅馬共和國后期，無夫權(quán)婚姻、被解放的奴隸數(shù)量都在增多。這些沒有繼承權(quán)而又缺乏或喪失勞動能力的人的生活就成了問題。因此，丈夫和家主就把一部分家產(chǎn)的使用權(quán)、收益權(quán)、居住權(quán)等遺贈給妻或被解放的奴隸，使他們生有所靠，老有所養(yǎng)。
時隔10年，居住權(quán)被寫入民法典草案中，武漢大學法學院教授孟勤國認為，主要還是與我國老齡化問題日趨嚴重有關(guān)。
據(jù)全國老齡辦最新統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，截至2017年年底，全國60歲以上老年人口達2.4億，占總?cè)丝诒戎?7.3%，平均近4個勞動力撫養(yǎng)1個老人。
“隨著社會經(jīng)濟發(fā)展，中國現(xiàn)在逐步進入老年社會，養(yǎng)老變成一個普遍問題，養(yǎng)老不能完全依靠子女，社會化養(yǎng)老又不發(fā)達，那怎么辦呢，還得靠老年人自己，他們最主要的財產(chǎn)就是房子，在之前通過以房養(yǎng)老的倒按揭方式的創(chuàng)新，解決了養(yǎng)老資金的問題后，還是需要以居住權(quán)從法律上做更好的保障。”蔡立東表示，按我國現(xiàn)在的養(yǎng)老形勢，居住權(quán)通過的可能性很大。
理論上適用范圍應(yīng)該很寬
從已公布的草案內(nèi)容看，草案并沒有明確規(guī)定僅有老年人享有居住權(quán)。
在孟勤國看來，居住權(quán)理論上適用范圍應(yīng)該很寬。“從現(xiàn)在的草案看，只要所有權(quán)人和居住權(quán)人簽訂說明協(xié)議，并經(jīng)過不動產(chǎn)登記處認證，那么居住權(quán)就成立了，至于什么原因設(shè)立的并不是立法考慮的范圍。”
孟勤國認為，隨著社會發(fā)展，居住權(quán)對長期保姆、智力有缺陷的獨居者、老年人、同居的老年人（因為怕引發(fā)財產(chǎn)糾紛選擇同居而非結(jié)婚）、離婚不離家等人群都是一種保障。
此外，草案還規(guī)定，居住權(quán)不得轉(zhuǎn)讓、繼承。居住權(quán)涉及的住宅不得出租，但當事人另有約定的除外。居住權(quán)人死亡，居住權(quán)消滅，但當事人另有約定的除外。
蔡立東指出，居住權(quán)只有一次轉(zhuǎn)讓、繼承的機會。該權(quán)益是與人身聯(lián)系在一起的，居住權(quán)和其他物權(quán)不一樣，它在傳統(tǒng)民法上叫人役權(quán)，是為特定人的利益而使用他人所有之物的權(quán)利。
值得注意的是，在受訪專家看來居住權(quán)的提出更多地是出于養(yǎng)老考慮而非為打壓“炒房”、高房價等房產(chǎn)問題。
孟勤國告訴時代周報記者，現(xiàn)在居住權(quán)的推出還是考慮到一部分人群需要長期居住房的需求，比如前面提及的保姆問題?，F(xiàn)在有的老人找不到長期保姆，沒有未來住房保障就是其中一點原因。
針對8月30日多家媒體曝出北京、深圳兩地發(fā)現(xiàn)有房主將公租房通過中介對外高價出租的問題。孟勤國表示，公租房肯定不能出租，如果出租國家有權(quán)收回。但公租房的居住權(quán)和草案中所提及的居住權(quán)在本質(zhì)上還是有區(qū)別的。“我們提到居住權(quán)是合同明確規(guī)定以后，在專門不動產(chǎn)部門辦理居住權(quán)登記，取得有效認可才是居住權(quán)。如果只是公租合同登記嚴格意義上講，那不叫居住權(quán)而是承租權(quán)。”
但是，居住權(quán)的設(shè)立對公租房群體還是有必要的，目前公租房的承租人只享有使用權(quán)，不具有物權(quán)，如果居住權(quán)的制度應(yīng)用到公租房，承租人的租賃權(quán)經(jīng)登記生效成居住權(quán)，就具有了物權(quán)的對抗效力。
中國人民大學民商事法律科學研究中心主任楊立新在接受媒體采訪時表示，“即便是政府也不能隨隨便便收回，如果政府以公共利益為由征收征用，那還要給予公租房的居住權(quán)人補償，這樣才能更好保障承租人的利益，對于低收入家庭來說這是更高的法律保障”。
中國政法大學教授江平在接受其他媒體采訪時表示，如何理解公租房、誰能享受公租房的居住權(quán)都是立法當中需要深層次考慮的問題。比如，公租房的承租人，其家庭成員享有居住權(quán)，但家庭成員之外的人比如同住的孤寡嬸嬸等，是否也具有居住權(quán)？
針對時下引起熱議的房產(chǎn)稅征收問題，居住權(quán)未來會不會成為人們避稅或少繳稅的方式，孟勤國表示，房產(chǎn)稅還沒實施，即使實施居住權(quán)大于稅收權(quán)，所以要等到居住權(quán)人離世后，再把房子拍賣了用以繳稅的可能性比較大。
“居住權(quán)的提出更多的意義是給老有所養(yǎng)多提供了一條路。草案中不完善的地方也會逐步完善，不會出現(xiàn)制度沖突。”孟勤國表示。
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