如果以2014年YOU+(優(yōu)家)國(guó)際青年公寓獲投資為起點(diǎn)，長(zhǎng)租公寓已經(jīng)過4年的發(fā)展。在此期間，創(chuàng)業(yè)公司、房地產(chǎn)企業(yè)、酒店企業(yè)、房產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)等紛紛投入這門生意。

近年來(lái)，在拿地成本高企、調(diào)控政策嚴(yán)格的背景下，房地產(chǎn)企業(yè)開始將長(zhǎng)租公寓作為重要戰(zhàn)略布局。萬(wàn)科、金地、龍湖、旭輝、碧桂園、綠地等房企紛紛布局長(zhǎng)租公寓。有統(tǒng)計(jì)稱，百?gòu)?qiáng)房企之中已有超過30家布局長(zhǎng)租公寓領(lǐng)域。此外，長(zhǎng)租公寓投資額更低、服務(wù)人員更少、空置率更低等特點(diǎn)，也吸引了華住、鉑濤、亞朵等酒店企業(yè)的入局。

而接近租賃房源和客源的中介機(jī)構(gòu)也早已開展布局，鏈家旗下孵化的自如、我愛我家旗下的相寓等都是其中代表，并且在總體規(guī)模上遙遙領(lǐng)先。另外，專注某些細(xì)分領(lǐng)域的創(chuàng)業(yè)類公寓企業(yè)這幾年也風(fēng)頭正盛，例如魔方公寓、寓見、新派公寓、青客公寓、水滴公寓等。

“可以說(shuō)是‘千軍萬(wàn)馬’做長(zhǎng)租公寓，但是它的利潤(rùn)率太低了，坪效（每平米營(yíng)業(yè)面積上產(chǎn)生年?duì)I業(yè)額）太低了，它不是一個(gè)高盈利行業(yè)。”房東東公寓學(xué)院創(chuàng)始人全靂表示，由于資產(chǎn)價(jià)格高企，長(zhǎng)租公寓的拿房成本仍然很高，而且市場(chǎng)利率比較高，長(zhǎng)租公寓穩(wěn)定盈利的難度仍然很大。

雖然盈利很難，但一些長(zhǎng)租公寓在近兩年明顯加快了拿房、拓展市場(chǎng)的速度。以規(guī)模最大的長(zhǎng)租公寓企業(yè)自如為例，2016年其出租房源約35萬(wàn)間，2017年達(dá)50萬(wàn)間，截至今年上半年，自如管理的公寓房間已超過70萬(wàn)間。

資本方面也對(duì)這類規(guī)?？焖僭鲩L(zhǎng)的長(zhǎng)租公寓企業(yè)非常青睞。以另一家長(zhǎng)租公寓企業(yè)蛋殼公寓為例，其3年內(nèi)完成了數(shù)輪融資，今年已完成2輪共計(jì)1.7億美元的融資，還曾發(fā)行總規(guī)模2.035億元的公募ABS（資產(chǎn)支持證券）“天風(fēng)-蛋殼公寓信托受益權(quán)資產(chǎn)支持專項(xiàng)計(jì)劃”。

在盈利方式仍然未明的情況下，此類快速融資、快速拿房的增長(zhǎng)模式在業(yè)內(nèi)一直存在爭(zhēng)議。長(zhǎng)租公寓企業(yè)優(yōu)客逸家的創(chuàng)始人兼CEO劉翔注意到，當(dāng)前許多長(zhǎng)租公寓企業(yè)的增長(zhǎng)屬于“To VC”的模式，投資機(jī)構(gòu)的偏好成為此類長(zhǎng)租公寓增長(zhǎng)的方向。但大多數(shù)投資機(jī)構(gòu)在給長(zhǎng)租公寓投資調(diào)研時(shí)，都會(huì)將房源規(guī)模作為第一甚至是唯一要素。“估值不是看企業(yè)的管理水平，精細(xì)化程度和口碑。”

在他看來(lái)，長(zhǎng)租公寓需要數(shù)年時(shí)間才能回本的特征，與投資機(jī)構(gòu)希望快速增長(zhǎng)、快速獲得回報(bào)的訴求之間，存在著一定的矛盾。在“To VC”的增長(zhǎng)模式下，很容易在規(guī)?？焖贁U(kuò)張的同時(shí)，忽視經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。

他舉了自己最熟悉的成都市場(chǎng)的案例。部分公寓企業(yè)在進(jìn)入成都市場(chǎng)后，會(huì)將面向房東的收房?jī)r(jià)格抬高兩三成，以求自身規(guī)模的快速增長(zhǎng)。這在對(duì)其他長(zhǎng)租公寓企業(yè)形成擠出效應(yīng)的同時(shí)，也帶來(lái)了后續(xù)問題：為了收回成本，這類公寓必須抬高租客端的租金價(jià)格，但這樣一來(lái)也會(huì)提高房間的空置率，最終難以保持收支平衡。“在大多數(shù)長(zhǎng)租公寓連盈利模式都還沒找到的情況下，這種做法是很危險(xiǎn)的。”

劉翔認(rèn)為，這一次站上輿論的風(fēng)口浪尖，其實(shí)對(duì)長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)而言是一場(chǎng)洗禮，讓企業(yè)、投資界更加理性看待機(jī)會(huì)和風(fēng)險(xiǎn)。他預(yù)判，長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)在接下來(lái)的2年內(nèi)將迎來(lái)一輪洗牌，一些重銷售、輕風(fēng)控的中小平臺(tái)將“爆雷”。

租房市場(chǎng)的監(jiān)管該怎么做

在此輪關(guān)于長(zhǎng)租公寓的討論中，無(wú)論是房租漲價(jià)還是租房貸，一個(gè)繞不開的問題是，租房市場(chǎng)應(yīng)該怎么監(jiān)管？

一直以來(lái)，監(jiān)管部門對(duì)商品房市場(chǎng)有一整套制度約束，但租房市場(chǎng)尚缺成體系的制度規(guī)范。“長(zhǎng)租公寓、租房貸款都是新事物，金融監(jiān)管、房地產(chǎn)監(jiān)管這些沒有跟上，所以就出現(xiàn)了很多中介違規(guī)操作欺詐顧客的情況。”汪麗娜認(rèn)為，要培育好租房市場(chǎng)，根源還在于政策層面立好規(guī)矩，安排房源供給。

事實(shí)上，各地監(jiān)管部門也在醞釀新的監(jiān)管措施。日前，從深圳房博會(huì)傳出消息，深圳市正在探索建立穩(wěn)租金商品房項(xiàng)目制度：一房一價(jià)，一年一調(diào)，原則上房租年增長(zhǎng)率最高不超過5%，租房對(duì)象面向在深圳繳納社保滿一年以上的未購(gòu)房居民。

對(duì)此，全靂分析，該制度僅適用于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，對(duì)整個(gè)租房市場(chǎng)影響有限，但說(shuō)明監(jiān)管層面正在努力彌補(bǔ)過去的欠賬。“當(dāng)這個(gè)行業(yè)里基礎(chǔ)性的東西缺失的時(shí)候，運(yùn)營(yíng)的人能把這個(gè)行業(yè)變好嗎？”全靂建議，監(jiān)管部門可以依托社會(huì)力量，在已有的房源平臺(tái)基礎(chǔ)上，建設(shè)全社會(huì)統(tǒng)一的租房平臺(tái)，既保證租客端的真房源，又減少租房企業(yè)端的“壟斷”爭(zhēng)議。

過去幾年，在租賃市場(chǎng)快速增長(zhǎng)的同時(shí)，監(jiān)管政策和配套措施沒能跟上。如今，各地正在加速政策落地。

據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，今年下半年以來(lái)，已有23個(gè)城市出臺(tái)住房租賃新政，通過用地保障、增加房源投入、規(guī)范住房租賃交易服務(wù)和增加租房補(bǔ)貼等舉措，促進(jìn)房屋租賃市場(chǎng)健康發(fā)展。

7月、8月兩月出臺(tái)住房租賃新政的23個(gè)城市中，有10個(gè)城市的政策在擴(kuò)充房源、加強(qiáng)用地保障方面發(fā)力。例如，8月21日，北京市住建委開會(huì)要求，近期迅速新建一批、分配一批、收購(gòu)轉(zhuǎn)化一批、改建一批租賃住房，以穩(wěn)定租賃市場(chǎng)。

首都經(jīng)貿(mào)大學(xué)教授趙秀池認(rèn)為，對(duì)租房市場(chǎng)的監(jiān)管，政府需要做的是維護(hù)市場(chǎng)秩序，保證平臺(tái)交易真房源，給低收入者和人才提供公租房，但不一定要采取房租管控的辦法。“房租價(jià)格應(yīng)該由供求關(guān)系決定，不必過多干涉，租賃市場(chǎng)同樣有高中低檔需求，各類租賃價(jià)格也會(huì)隨行就市。”

作為長(zhǎng)租公寓的經(jīng)營(yíng)者，劉翔希望，監(jiān)管部門在管控租房貸風(fēng)險(xiǎn)的同時(shí)，明確一系列監(jiān)管細(xì)則。日前，有消息稱北京銀行、建設(shè)銀行、平安銀行等金融機(jī)構(gòu)均已暫停租房貸款業(yè)務(wù)。另?yè)?jù)一位不愿具名的長(zhǎng)租公寓企業(yè)高管透露，目前九成以上有租房貸業(yè)務(wù)的金融機(jī)構(gòu)都暫停了此項(xiàng)業(yè)務(wù)。

劉翔認(rèn)為應(yīng)該將租房貸納入監(jiān)管范疇，出臺(tái)專門的措施，但不能“一刀切”，否則會(huì)導(dǎo)致大多數(shù)公寓企業(yè)的資金鏈出現(xiàn)問題。在他看來(lái)，監(jiān)管部門應(yīng)該盡快針對(duì)租房貸出臺(tái)明確的監(jiān)管意見，明確金融機(jī)構(gòu)如何操作這項(xiàng)業(yè)務(wù)。

他建議，監(jiān)管部門可以考慮，要求長(zhǎng)租公寓企業(yè)將租房貸資金存入專門的監(jiān)管賬戶，以保證企業(yè)償付能力，以及資金專款專用。但這還需要金融機(jī)構(gòu)和監(jiān)管部門出臺(tái)更加完善的制度細(xì)則和配套措施。（記者 王林 實(shí)習(xí)生 左琳 潘婷）

(責(zé)編：伍振國(guó)、孫紅麗)