棚戶區(qū)改造貨幣化安置政策逐漸離開舞臺中心。近日，長春市下發(fā)通知取消貨幣化安置購房獎勵，棚改轉(zhuǎn)向?qū)嵨锇仓谩ｋS著三四線城市去庫存成效明顯，地方政府防控隱性債務(wù)壓力未減，貨幣化安置漸次退場。不過，要實現(xiàn)三年1500萬套的棚改目標，各地仍需其他政策補位。
獎勵取消
8月28日，長春市人民政府辦公廳下發(fā)《關(guān)于取消棚改項目貨幣化安置購房獎勵政策的通知》稱，為加強房地產(chǎn)市場調(diào)控，穩(wěn)定商品房銷售價格，新啟動實施的棚改項目將取消貨幣化安置購房獎勵政策，鼓勵有條件的棚改項目新建一定數(shù)量的回遷安置住房。
而在今年1月，山東省也曾提出鼓勵實物安置、取消貨幣化安置獎勵的方向。“棚戶區(qū)改造要與房地產(chǎn)市場調(diào)控協(xié)同推進，結(jié)合各地房價上漲壓力、商品房庫存情況、維護棚改居民權(quán)益等實際，調(diào)整政府征收拆遷獎勵政策，取消貨幣化安置獎勵，鼓勵支持實物安置，維護房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。”山東省住建廳相關(guān)負責人介紹。
易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進告訴北京商報記者，當前長春的棚改政策思路是非常清晰的，當前各地房價都有明顯抬頭，從庫存數(shù)據(jù)、市場預期等角度出發(fā)，都需要調(diào)整各類政策，尤其是棚改政策和去庫存政策。
嚴躍進分析，從房價的同比增幅看，長春當前在全國百城中排名第40位，屬于這一輪房價過快上漲的城市。而從長春的庫存數(shù)據(jù)看，去庫存周期相對還是合理的，但還沒有到絕對短缺的狀態(tài)。所以說對于長春的棚改政策來說，一方面是減少貨幣化安置的比例，這樣是為了防范價格的上漲。另一方面是為了部分區(qū)域的去庫存，即實現(xiàn)部分房源的認購。類似規(guī)定都是比較務(wù)實的。
2015年，國務(wù)院推出棚改三年計劃，要求積極推進棚改貨幣化安置。這一舉措盤活了地方房地產(chǎn)市場，幫助房地產(chǎn)去庫存化。而當前，三四線城市去庫存基本完成，房價上漲壓力增大，此時棚改貨幣化安置無疑需要降溫。
國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示，全國商品房待售面積已經(jīng)從2015年末的7.19億平方米降至2017年末的5.89億平方米。
另有統(tǒng)計稱，截至今年3月底，全國范圍受監(jiān)測的100個城市新建商品住宅庫存總量為43712萬平方米，環(huán)比減少1%，同比減少8.7%，目前庫存規(guī)模已回落到5年前的水平。而100個城市新建商品住宅供應(yīng)量為3643萬平方米，而成交量為4090萬平方米，樓市處于供小于求的狀態(tài)。
政策收緊
實際上，從政策層面來看，棚改貨幣化安置收緊已經(jīng)顯露跡象。早在去年8月，住建部等六部委發(fā)文要求，商品住宅消化周期在15個月以下的市縣，應(yīng)控制棚改貨幣化安置比例，更多采取新建安置房的方式。
同年11月，住建部等部委印發(fā)通知明確，對商品住房庫存不足、房價上漲壓力較大的地方，仍采取貨幣化安置的2018年新開工棚改項目,國家開發(fā)銀行、農(nóng)業(yè)發(fā)展銀行棚改專項貸款不予支持。
恒大研究院日前發(fā)布的一份報告指出，2016-2017年，三四線通過棚改貨幣化去庫存分別為1.4億平方米和1.8億平方米，占銷售面積的14.8%和18%；當前商品住宅可售面積已降至2014年峰值的37.2%。
而國家統(tǒng)計局公布的7月70個大中城市商品住宅銷售價格變動情況數(shù)據(jù)顯示，從同比看，三線城市新建商品住宅和二手住宅銷售價格分別上漲6.7%和5.1%，繼續(xù)領(lǐng)跑房價上漲。
中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認為，目前整體市場對棚改政策非常敏感，因為這是支撐最近幾年樓市最關(guān)鍵的因素，特別是三四線城市，嚴重依賴棚改的貨幣化安置。事實上，貨幣化安置造成了大量的購房需求，而在部分城市庫存不足的情況下，這些需求放大了購房緊張情緒。
嚴躍進表示，供求關(guān)系和庫存結(jié)構(gòu)掛鉤，庫存規(guī)模小的地區(qū)是改革的重點。未來實物安置的政策會多一點，而且這個模式會持續(xù)一段時間，直到庫存再次增多，目前庫存規(guī)模已經(jīng)降低到一定程度，未來趨勢,實物安置政策會多一點，貨幣化會少一點。
專項債補位
根據(jù)新版“三年棚改攻堅計劃”，2018-2020年，我國將再改造各類棚戶區(qū)1500萬套。住建部透露，今年1-7月，棚戶區(qū)改造已開工407萬套，占年度目標任務(wù)的70%。
不過，面對依然龐大的棚改基數(shù)，完全叫停貨幣化安置并不現(xiàn)實。住建部也多次提及不搞“一刀切”的政策。而在地方隱性債務(wù)風險攀升之際，各地在推動棚改落實的路徑選擇上也有了更多新的方向。
今年4月，財政部下發(fā)《試點發(fā)行地方政府棚戶區(qū)改造專項債券管理辦法》。傳統(tǒng)模式下，地方政府主要通過項目實施企業(yè)申請銀行貸款等方式進行融資，而發(fā)行棚改專項債，將擴充資金來源，引導社會資本參與棚戶區(qū)改造，為棚戶區(qū)改造提供低成本資金支持。
6月，天津首發(fā)棚戶區(qū)改造專項債券，用于天津市西沽南片區(qū)棚戶區(qū)等改造項目，期限五年，預計融資規(guī)模為108億元，一期發(fā)行規(guī)模15億元，未來償債資金主要來源于土地出讓收入。
此外，貴州還推出了資源變資產(chǎn)、居民變股民、資金變股本的“三變方案”，探索股權(quán)安置的棚改落地新形式。今年上半年，碧桂園、萬科和恒大相繼進入貴陽拿下棚改項目，拆遷戶以土地補償金參股棚改項目公司，以獲取項目分紅權(quán)。
“未來，在棚改方面還可能有新的做法，例如給予房票和地票，不直接給予資金，然后去政府指定的幾個樓盤去買房，這樣資金也應(yīng)用到去庫存方面，而不是拿到錢之后去做其他的事情。”嚴躍進表示。
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