棚戶區(qū)改造貨幣化安置政策逐漸離開舞臺(tái)中心。近日，長春市下發(fā)通知取消貨幣化安置購房獎(jiǎng)勵(lì)，棚改轉(zhuǎn)向?qū)嵨锇仓?。隨著三四線城市去庫存成效明顯，地方政府防控隱性債務(wù)壓力未減，貨幣化安置漸次退場。不過，要實(shí)現(xiàn)三年1500萬套的棚改目標(biāo)，各地仍需其他政策補(bǔ)位。
獎(jiǎng)勵(lì)取消
8月28日，長春市人民政府辦公廳下發(fā)《關(guān)于取消棚改項(xiàng)目貨幣化安置購房獎(jiǎng)勵(lì)政策的通知》稱，為加強(qiáng)房地產(chǎn)市場調(diào)控，穩(wěn)定商品房銷售價(jià)格，新啟動(dòng)實(shí)施的棚改項(xiàng)目將取消貨幣化安置購房獎(jiǎng)勵(lì)政策，鼓勵(lì)有條件的棚改項(xiàng)目新建一定數(shù)量的回遷安置住房。
而在今年1月，山東省也曾提出鼓勵(lì)實(shí)物安置、取消貨幣化安置獎(jiǎng)勵(lì)的方向。“棚戶區(qū)改造要與房地產(chǎn)市場調(diào)控協(xié)同推進(jìn)，結(jié)合各地房價(jià)上漲壓力、商品房庫存情況、維護(hù)棚改居民權(quán)益等實(shí)際，調(diào)整政府征收拆遷獎(jiǎng)勵(lì)政策，取消貨幣化安置獎(jiǎng)勵(lì)，鼓勵(lì)支持實(shí)物安置，維護(hù)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。”山東省住建廳相關(guān)負(fù)責(zé)人介紹。
易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)告訴北京商報(bào)記者，當(dāng)前長春的棚改政策思路是非常清晰的，當(dāng)前各地房價(jià)都有明顯抬頭，從庫存數(shù)據(jù)、市場預(yù)期等角度出發(fā)，都需要調(diào)整各類政策，尤其是棚改政策和去庫存政策。
嚴(yán)躍進(jìn)分析，從房價(jià)的同比增幅看，長春當(dāng)前在全國百城中排名第40位，屬于這一輪房價(jià)過快上漲的城市。而從長春的庫存數(shù)據(jù)看，去庫存周期相對還是合理的，但還沒有到絕對短缺的狀態(tài)。所以說對于長春的棚改政策來說，一方面是減少貨幣化安置的比例，這樣是為了防范價(jià)格的上漲。另一方面是為了部分區(qū)域的去庫存，即實(shí)現(xiàn)部分房源的認(rèn)購。類似規(guī)定都是比較務(wù)實(shí)的。
2015年，國務(wù)院推出棚改三年計(jì)劃，要求積極推進(jìn)棚改貨幣化安置。這一舉措盤活了地方房地產(chǎn)市場，幫助房地產(chǎn)去庫存化。而當(dāng)前，三四線城市去庫存基本完成，房價(jià)上漲壓力增大，此時(shí)棚改貨幣化安置無疑需要降溫。
國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，全國商品房待售面積已經(jīng)從2015年末的7.19億平方米降至2017年末的5.89億平方米。
另有統(tǒng)計(jì)稱，截至今年3月底，全國范圍受監(jiān)測的100個(gè)城市新建商品住宅庫存總量為43712萬平方米，環(huán)比減少1%，同比減少8.7%，目前庫存規(guī)模已回落到5年前的水平。而100個(gè)城市新建商品住宅供應(yīng)量為3643萬平方米，而成交量為4090萬平方米，樓市處于供小于求的狀態(tài)。
政策收緊
實(shí)際上，從政策層面來看，棚改貨幣化安置收緊已經(jīng)顯露跡象。早在去年8月，住建部等六部委發(fā)文要求，商品住宅消化周期在15個(gè)月以下的市縣，應(yīng)控制棚改貨幣化安置比例，更多采取新建安置房的方式。
同年11月，住建部等部委印發(fā)通知明確，對商品住房庫存不足、房價(jià)上漲壓力較大的地方，仍采取貨幣化安置的2018年新開工棚改項(xiàng)目,國家開發(fā)銀行、農(nóng)業(yè)發(fā)展銀行棚改專項(xiàng)貸款不予支持。
恒大研究院日前發(fā)布的一份報(bào)告指出，2016-2017年，三四線通過棚改貨幣化去庫存分別為1.4億平方米和1.8億平方米，占銷售面積的14.8%和18%；當(dāng)前商品住宅可售面積已降至2014年峰值的37.2%。
而國家統(tǒng)計(jì)局公布的7月70個(gè)大中城市商品住宅銷售價(jià)格變動(dòng)情況數(shù)據(jù)顯示，從同比看，三線城市新建商品住宅和二手住宅銷售價(jià)格分別上漲6.7%和5.1%，繼續(xù)領(lǐng)跑房價(jià)上漲。
中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認(rèn)為，目前整體市場對棚改政策非常敏感，因?yàn)檫@是支撐最近幾年樓市最關(guān)鍵的因素，特別是三四線城市，嚴(yán)重依賴棚改的貨幣化安置。事實(shí)上，貨幣化安置造成了大量的購房需求，而在部分城市庫存不足的情況下，這些需求放大了購房緊張情緒。
嚴(yán)躍進(jìn)表示，供求關(guān)系和庫存結(jié)構(gòu)掛鉤，庫存規(guī)模小的地區(qū)是改革的重點(diǎn)。未來實(shí)物安置的政策會(huì)多一點(diǎn)，而且這個(gè)模式會(huì)持續(xù)一段時(shí)間，直到庫存再次增多，目前庫存規(guī)模已經(jīng)降低到一定程度，未來趨勢,實(shí)物安置政策會(huì)多一點(diǎn)，貨幣化會(huì)少一點(diǎn)。
專項(xiàng)債補(bǔ)位
根據(jù)新版“三年棚改攻堅(jiān)計(jì)劃”，2018-2020年，我國將再改造各類棚戶區(qū)1500萬套。住建部透露，今年1-7月，棚戶區(qū)改造已開工407萬套，占年度目標(biāo)任務(wù)的70%。
不過，面對依然龐大的棚改基數(shù)，完全叫停貨幣化安置并不現(xiàn)實(shí)。住建部也多次提及不搞“一刀切”的政策。而在地方隱性債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)攀升之際，各地在推動(dòng)棚改落實(shí)的路徑選擇上也有了更多新的方向。
今年4月，財(cái)政部下發(fā)《試點(diǎn)發(fā)行地方政府棚戶區(qū)改造專項(xiàng)債券管理辦法》。傳統(tǒng)模式下，地方政府主要通過項(xiàng)目實(shí)施企業(yè)申請銀行貸款等方式進(jìn)行融資，而發(fā)行棚改專項(xiàng)債，將擴(kuò)充資金來源，引導(dǎo)社會(huì)資本參與棚戶區(qū)改造，為棚戶區(qū)改造提供低成本資金支持。
6月，天津首發(fā)棚戶區(qū)改造專項(xiàng)債券，用于天津市西沽南片區(qū)棚戶區(qū)等改造項(xiàng)目，期限五年，預(yù)計(jì)融資規(guī)模為108億元，一期發(fā)行規(guī)模15億元，未來償債資金主要來源于土地出讓收入。
此外，貴州還推出了資源變資產(chǎn)、居民變股民、資金變股本的“三變方案”，探索股權(quán)安置的棚改落地新形式。今年上半年，碧桂園、萬科和恒大相繼進(jìn)入貴陽拿下棚改項(xiàng)目，拆遷戶以土地補(bǔ)償金參股棚改項(xiàng)目公司，以獲取項(xiàng)目分紅權(quán)。
“未來，在棚改方面還可能有新的做法，例如給予房票和地票，不直接給予資金，然后去政府指定的幾個(gè)樓盤去買房，這樣資金也應(yīng)用到去庫存方面，而不是拿到錢之后去做其他的事情。”嚴(yán)躍進(jìn)表示。
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