在一場接一場的發(fā)布會后，房企2018年中期業(yè)績也露出真面目。在調(diào)控背景下，標桿房企的業(yè)績增速不減，強者恒強的格局依然持續(xù)。但在業(yè)績飄紅的情況下，部分房企負債居高不下，為?，F(xiàn)金流，拿地節(jié)奏正在放緩。
業(yè)績
前三房企銷售超萬億
從業(yè)績上看，上半年房企交了一份不錯的成績單。與此同時，銷售規(guī)模仍然是房企下半場征戰(zhàn)的利器。據(jù)記者不完全統(tǒng)計，截至目前，已有7家房企銷售額超千億，10多家房企銷售額位于500億-1000億區(qū)間，分別比去年同期多出1-3家。業(yè)內(nèi)預計，全年千億房企數(shù)量將達到30家以上。
其中，碧桂園自2017年全年銷售躍居行業(yè)第一以來，持續(xù)保持領(lǐng)先優(yōu)勢。今年上半年，碧桂園實現(xiàn)合同銷售額4124.9億元，同比增長42.8%，完成去年全年銷售額的74.9%。穩(wěn)坐銷售額排行榜冠軍位置。
雖業(yè)績上并未令投資者失望，但質(zhì)量和安全成碧桂園未來發(fā)展聚焦點。業(yè)內(nèi)預計，碧桂園受一系列事件影響，估計下半年銷售會受到一定程度的影響。
在年初提出“新恒大”的戰(zhàn)略后，恒大上半年亦交出了一份不錯的成績單。上半年，恒大累計實現(xiàn)合約銷售金額約達3041.8億元，按年初定下的5500億元銷售目標，恒大上半年完成率為55.3%。
易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進指出，從房企中期業(yè)績數(shù)據(jù)可以看出，當前房企享受到了三四線城市崛起的機會，下半年部分房企將加快推盤節(jié)奏，這或與資金面壓力增大有關(guān)。
同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉亦指出，預計下半年，隨著資金壓力增大，不少房企會加快回籠資金，從而降杠桿、降風險。
實際上，談到下半年銷售策略，不少房企強調(diào)了“積極銷售”、“分化加劇”等關(guān)鍵詞。萬科表示，一方面，積極銷售，積極回款，提升資金使用效率。另一方面，堅持穩(wěn)健投資，把握核心業(yè)務(wù)投資節(jié)奏，合理控制項目資源規(guī)模。遠洋方面稱，行業(yè)內(nèi)競爭持續(xù)激烈，弱肉強食、分化加劇，企業(yè)追求規(guī)模、效率、融資創(chuàng)新的各項動作也將持續(xù)。
負債
管控風險房企主動降負債
2018年上半年，龍頭房企大多銷售飄紅、營收大增、凈利上漲。但在一片繁榮表象下，不少房企出現(xiàn)凈負債率上升、經(jīng)營性現(xiàn)金流轉(zhuǎn)負或大幅縮減的現(xiàn)象。
萬科上半年經(jīng)營活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流量凈額-42.55億元，同比減少119.47%，負債總額約為11393.67億元，比年初增加16.42%。保利地產(chǎn)2018年中報顯示，2018年上半年經(jīng)營活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流量凈額約為-98.33億元，比上年同期減少2.35%。此外，碧桂園上半年的凈經(jīng)營性現(xiàn)金流雖保持為31.7億元，但相比2017年中和年末的164.2億元、240.8億元均大幅縮減。
對此，易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進表示，經(jīng)營性現(xiàn)金收入背后反映的都是資金問題。銷售回籠速度較慢，而且對外投資力度大時，企業(yè)自有資金的壓力會較大，這時候加大融資，進而易帶動負債數(shù)據(jù)的上升。
在衡量企業(yè)長期償債能力的凈負債率方面，記者統(tǒng)計發(fā)現(xiàn)，中海、萬科的凈負債率較為優(yōu)秀，分別為27.9%、32.7%。不過，包括泰禾、中糧、佳兆業(yè)、綠地等房企，凈負債率仍處于高位。
其中，泰禾今年上半年負債率為85.67%，較年初下降2.16%，凈負債率為372%，不過，這一數(shù)據(jù)相比今年年初，已大幅下降102個百分點。據(jù)悉，今年上半年，降杠桿、控負債成為泰禾的重要任務(wù)之一。
值得注意的是，不少房企為管控金融風險，主動在負債數(shù)據(jù)上進行下調(diào)。以恒大為例，去年年初提出了戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型，從以往高負債、高杠桿、高周轉(zhuǎn)、低成本的“三高一低”發(fā)展模式向低負債、低杠桿、低成本、高周轉(zhuǎn)的“三低一高”發(fā)展模式轉(zhuǎn)變。
從中報的財務(wù)數(shù)據(jù)看，恒大降負增效的成果非常顯著。先是在去年上半年還清了1129億永續(xù)債，然后進一步削減外部借款。截至今年6月30日，恒大資產(chǎn)負債率為81.7%，與去年年底相比減少了4.6個百分點，凈負債率為127.3%，與去年年底相比減少了56.4個百分點。
億翰智庫研究總監(jiān)于小雨表示，目前房企凈負債率分化嚴重，規(guī)模型房企凈負債率保持降低水平，如萬科始終維持在35%以下；碧桂園、恒大出現(xiàn)不同程度的下降。主要原因在于規(guī)模房企布局均衡，受政策調(diào)控影響較小，銷售回籠情況較好，貨幣資金相對充足。中小型房企容易受調(diào)控、融資等政策影響，凈負債率整體呈現(xiàn)上升趨勢。此外，受當前融資環(huán)境的影響，房企的融資成本均有不同程度的增加，規(guī)模大、評級高的房企受到的影響小一些。
土地
放緩拿地節(jié)奏以?，F(xiàn)金流
樓市調(diào)控持續(xù)加碼、融資環(huán)境不斷收緊，房企資金鏈遭遇嚴重考驗，在提高周轉(zhuǎn)加速回款的同時，部分房企也放緩拿地節(jié)奏，謹慎補倉，以保證現(xiàn)金流。
根據(jù)克而瑞統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，今年上半年房企土地投資力度整體弱于去年，TOP30的房企拿地銷售比均較2017年有大幅下滑。此外，TOP100新增土地建筑面積不足去年全年的45%。
放緩拿地節(jié)奏的不乏恒大、保利等龍頭房企。以恒大為例，今年上半年新增68個項目，土地儲備面積3086萬平方米，與去年同期的6763.6萬平方米下降54%。保利地產(chǎn)今年上半年新增容積率面積為1510萬平方米，同比下降10.8%。
陽光城上半年新增計容面積551.85萬平方米，同比下降23.5%。泰禾集團今年上半年新增土地8宗，新增建筑面積167.02萬平方米，同比下降70%。
此外，為了防范風險，近兩年來抱團取暖、聯(lián)合拿地以及通過并購入股的方式已然成為房企在土地市場常用的方法，今年尤甚。
以萬科為例，今年上半年，新增的項目中，按建筑面積計算，90.8%為合作項目。去年同期，64.7%的新增項目為通過合作方式獲取。保利地產(chǎn)今年上半年通過并購、合作等方式獲取項目45個，占拓展項目總數(shù)的64%。泰禾今年上半年新增的8幅地塊有7幅為收購所得。
雖然部分房企土地投資節(jié)奏有所放緩，但是不少房企仍然積極補倉。今年上半年，碧桂園新獲取項目530個，預期建筑面積8478萬平方米，同比上漲66.8%。而綠地上半年新增權(quán)益計容建筑面積同比增長242.5%。
易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進表示，近期的部分地塊溢價率較低，房企可以撿漏拿地實現(xiàn)彎道超車。
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