經(jīng)過大半年的“陪跑”，等房子結(jié)婚的長(zhǎng)沙小伙王紅（化名）終于通過公開搖號(hào)買到了心儀的房子，“如果不是樓市調(diào)控新政，我可能今年都買不到房。”

王紅所指的新政是長(zhǎng)沙市6月25日出臺(tái)的《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控工作的通知》。該新政目前在全國(guó)樓市中可謂最嚴(yán)——限售期達(dá)4年、暫停企業(yè)在限購(gòu)區(qū)購(gòu)房、2年內(nèi)離婚按婚前擁有房產(chǎn)政策執(zhí)行……

從1998年住房商品化改革以來，中國(guó)樓市已邁進(jìn)第20個(gè)年頭。這20年，樓市調(diào)控一直如影隨形，從最早的“國(guó)八條”到“新國(guó)八條”，從“國(guó)十條”到“新國(guó)十條”，從限購(gòu)、限貸到限價(jià)、限售限商，從“史上最嚴(yán)”到“沒有最嚴(yán)，只有更嚴(yán)”，調(diào)控可謂無處不在。

但九九歸一。所有的調(diào)控最終回到了一個(gè)方向：房子是用來住的。多主體供給、多渠道保障、租購(gòu)并舉的住房制度，已成為當(dāng)前不可逆轉(zhuǎn)的選擇。隨著住房租賃市場(chǎng)建設(shè)全面展開，共有產(chǎn)權(quán)深入探索，以及正在路上的房地產(chǎn)稅制改革，越來越多的人將實(shí)現(xiàn)“住有所居”“居有品質(zhì)”的愿景。

不斷改善的居住條件

“安居樂業(yè)，長(zhǎng)養(yǎng)子孫”“我有一所房子，面朝大海，春暖花開”……有房子住，有環(huán)境好的房子住，是中國(guó)人亙古不變的夢(mèng)想。

“沒有改革開放，沒有樓市調(diào)控，就不會(huì)有阿拉老百姓住房的改善。”1980年出生的上海市民靳先生感受頗深地對(duì)記者說。

靳先生4歲時(shí)和父母住在靜安區(qū)一個(gè)7平方米的石庫(kù)門廂房里，沒有廚房和衛(wèi)生間。后來，父親單位解決困難職工住房問題，分到了普陀區(qū)一套建筑面積43平方米的公房。1998年，中國(guó)住房商品化改革，靳先生的父母把福利房賣了，換成閔行區(qū)的一套商品房，建筑面積70平方米，一家人的住房條件才稍微緩解。

其后，全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)一片火熱，上海更是大興土木，一幢幢住宅樓拔地而起，排隊(duì)購(gòu)房隨處可見，房?jī)r(jià)也是水漲船高。“那時(shí)候，我們一家人又想換個(gè)更大面積的房子，但口袋的錢不夠。”靳先生說，2006年、2007年樓市密集調(diào)控，短時(shí)間內(nèi)量?jī)r(jià)齊跌。“趁著調(diào)控的機(jī)會(huì)，2007年，一家人東拼西湊，通過首付的方式，購(gòu)買了位于青浦的聯(lián)排別墅，建筑面積190平方米，當(dāng)時(shí)均價(jià)每平方米1萬(wàn)元。”

至此，靳先生一家人住房條件才真正改善。幾年后，隨著收入的提高和經(jīng)濟(jì)的逐步寬裕，靳先生家又買了一套小三房用于出租。

類似靳先生的情形在全國(guó)不勝枚舉。經(jīng)濟(jì)學(xué)家馬光遠(yuǎn)認(rèn)為，從1998年到2018年，這20年，一個(gè)不爭(zhēng)的事實(shí)是解決了中國(guó)人住房短缺問題。

統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，1990年，上海市區(qū)人均居住面積只有6.6平方米。到2017年末，上海城鎮(zhèn)居民人均住房建筑面積已達(dá)36.7平方米，居民住宅成套率達(dá)97.3%。如果放大到全國(guó)來看，1998年全國(guó)城市人均居住面積為9.3平方米。到2016年，全國(guó)居民人均住房建筑面積達(dá)40.8平方米，其中城鎮(zhèn)居民人均建筑面積為36.6平方米。

房地產(chǎn)投資規(guī)模也大幅增長(zhǎng)。1994年，全國(guó)房地產(chǎn)投資只有1796億元，到2017年已達(dá)10.98萬(wàn)億元，商品房銷售面積近17億平方米，銷售總額13.37萬(wàn)億元。

幾經(jīng)反復(fù)的樓市調(diào)控

隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展，調(diào)控開始出現(xiàn)，并幾經(jīng)反復(fù)，先后動(dòng)用了貨幣、信貸、稅費(fèi)、土地等多種政策工具。

2003年，全國(guó)房地產(chǎn)投資首次突破1萬(wàn)億元，出現(xiàn)過熱苗頭。“當(dāng)時(shí)對(duì)投資需求完全沒有限制，二手房交易，除了印花稅、契稅之外，沒有任何其他稅收，還可以做轉(zhuǎn)按揭。交易十分火爆，2004年一年內(nèi)，有一套房子在同一家中介門店被賣了6次。”中原集團(tuán)研究總監(jiān)劉淵說。

然而，“好”景不長(zhǎng)。2005年、2006年、2007年，“老國(guó)八條”“新國(guó)八條”“國(guó)六條”“國(guó)十五條”“信貸管理”等調(diào)控措施相繼出臺(tái)。上海的調(diào)控更為嚴(yán)厲，對(duì)不滿2年的二手房交易征收5.5%的營(yíng)業(yè)稅、停止轉(zhuǎn)按揭、延長(zhǎng)過戶時(shí)間等。在不斷加碼的調(diào)控下，投機(jī)（資）客逐步消散，樓市開始降溫。據(jù)劉淵回憶，深圳、上海等熱點(diǎn)城市房?jī)r(jià)先后下跌，一年不到，上海二手房?jī)r(jià)累計(jì)下跌17%。

全國(guó)各地開發(fā)商降價(jià)促銷隨處可見。房產(chǎn)中介行業(yè)出現(xiàn)大規(guī)模關(guān)店現(xiàn)象。

2008年，全球金融危機(jī)爆發(fā)。為穩(wěn)定和發(fā)展經(jīng)濟(jì)，國(guó)家密集出臺(tái)了降息、減稅、加大投資等一系列刺激政策。房?jī)r(jià)止跌并迅速攀升，2009年開始，購(gòu)房熱潮再次蔓延全國(guó)熱點(diǎn)城市。

2010年，房地產(chǎn)政策逐漸收緊。當(dāng)年5月，北京成為首個(gè)實(shí)行住宅限購(gòu)的城市。到2011年，限購(gòu)全面鋪開，全國(guó)46個(gè)大中城市出臺(tái)了“限購(gòu)令”；超過120個(gè)城市出臺(tái)房?jī)r(jià)調(diào)控目標(biāo)；10個(gè)城市出臺(tái)針對(duì)樓盤的強(qiáng)制“限價(jià)令”。同時(shí)，央行全年3次加息，6次上調(diào)存款準(zhǔn)備金率。

樓市買賣雙方陷入觀望，成交量大幅下降，但價(jià)格下跌的并不多。由于改善、投資需求被抑制，市場(chǎng)上剛需類產(chǎn)品表現(xiàn)良好，許多無房戶趕在此時(shí)買到了安居之所。

隨著成交量的大幅下降，全國(guó)新房銷售面積出現(xiàn)了自1998年以來的第二次負(fù)增長(zhǎng)（第一次是2008年），高庫(kù)存的城市越來越多。

2014年，“9·30”新政出臺(tái)，政策轉(zhuǎn)向鼓勵(lì)購(gòu)房，樓市重拾升途。2015年底召開的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議提出“化解房地產(chǎn)庫(kù)存”。國(guó)內(nèi)熱點(diǎn)城市樓市很快變熱，以往罕見的“高杠桿”開始在樓市中出現(xiàn)，“首付貸”“消費(fèi)貸”等金融工具頻出，居民購(gòu)房加杠桿，房企拿地加杠桿。2016年，全國(guó)共計(jì)成交近340宗單價(jià)、總價(jià)地王，“面粉貴過面包”的現(xiàn)象比比皆是。

樓市的火爆，已不是簡(jiǎn)單的剛需和改善需求被激發(fā)所能解釋的，已然是一場(chǎng)越來越多從“供給”和“需求”兩端添加杠桿的金融游戲。2016年以來，家庭住房交易杠桿率、按揭貸款還款負(fù)擔(dān)率、開發(fā)商開發(fā)貸和公司債及有息負(fù)債率均猛增至歷史高位。

2016年四季度后，熱點(diǎn)城市紛紛對(duì)樓市進(jìn)行調(diào)控，先后出臺(tái)了限購(gòu)、限貸、限價(jià)、限售等一系列政策。但是，由于限價(jià)導(dǎo)致部分新房和二手房之間存在價(jià)差，在南京、杭州、成都等地出現(xiàn)了搶購(gòu)限價(jià)房的場(chǎng)面。新樓盤需要通過搖號(hào)決定買家，中簽率最低時(shí)降至1%。

全國(guó)房地產(chǎn)商會(huì)聯(lián)盟主席顧云昌認(rèn)為，自1998年房改以來，中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展主要存在三大問題：第一，房?jī)r(jià)上漲過快提高了置業(yè)成本；第二，住房保障的覆蓋面和精準(zhǔn)度還遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠；第三，住房的產(chǎn)品質(zhì)量還不盡如人意，與人們追求美好生活的需求相距甚遠(yuǎn)。另外，過去許多地方調(diào)控政策的執(zhí)行往往是為了控房?jī)r(jià)而控房?jī)r(jià)，但實(shí)際上應(yīng)該更多運(yùn)用市場(chǎng)的手段而非行政手段來控制房?jī)r(jià)。

兼并整合和多元化的房企

毀譽(yù)隨行，風(fēng)雨成蹊。20年來，房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展中樞一直在發(fā)生著劇烈變化。

1988年前后，王石、馮侖、潘石屹、易小迪、張玉良、胡葆森等紛紛放下“鐵飯碗”，走上創(chuàng)業(yè)的道路，在他們手中誕生了萬(wàn)科、萬(wàn)通、綠地、建業(yè)等一批知名房企。當(dāng)時(shí)，中國(guó)的房地產(chǎn)企業(yè)大約在2萬(wàn)家左右。由于自有資金不足、金融政策對(duì)民資的限制，這一時(shí)期的房地產(chǎn)市場(chǎng)主要由國(guó)資企業(yè)主導(dǎo)。

此后，隨著調(diào)控政策深入，房企間的兼并整合增多，行業(yè)集中度不斷提高。2005年，房企前100強(qiáng)僅占11%的市場(chǎng)份額。2012年，房企前50強(qiáng)的市場(chǎng)份額提高至21%。2017年，房企前10強(qiáng)集中度達(dá)24.1%，百?gòu)?qiáng)房企占據(jù)55.5%的份額。前三強(qiáng)碧桂園、萬(wàn)科、恒大年度銷售額均超過5000億元，千億陣營(yíng)擴(kuò)容至17家。昔日業(yè)界瑯瑯上口的“招保萬(wàn)金”已被“碧萬(wàn)恒融”取代。

富力地產(chǎn)集團(tuán)聯(lián)席董事長(zhǎng)兼總裁張力認(rèn)為，未來兩三年樓市趨于穩(wěn)定，房地產(chǎn)市場(chǎng)逐步轉(zhuǎn)向高質(zhì)量發(fā)展階段。在此背景下，房企融資能力、開發(fā)能力等都受到考驗(yàn)，預(yù)計(jì)會(huì)出現(xiàn)更多房企并購(gòu)整合的情況。

僅以2018年7月為例，上市房企中，云南城投子公司西雙版納云宇置業(yè)有限公司競(jìng)買了西雙版納盛璟新城投資開發(fā)有限公司100%股權(quán)；中弘股份擬以14億元出售全資子公司海南如意島旅游度假投資有限公司100%股權(quán)，佳兆業(yè)集團(tuán)等有意接盤。

正在謀求轉(zhuǎn)型的浙江廣廈近日在回復(fù)上交所的問詢函中表示，隨著國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整和房地產(chǎn)調(diào)控的日趨常態(tài)化，房地產(chǎn)行業(yè)整體集中度的提升及中小房企生存壓力的加劇已成為行業(yè)的共識(shí)。杭州區(qū)域本地房地產(chǎn)開發(fā)商，無論是資金實(shí)力，還是項(xiàng)目管控能力，都很難與全國(guó)性開發(fā)商在杭州區(qū)域展開競(jìng)爭(zhēng)。退出房地產(chǎn)、并購(gòu)優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)是公司2018年的核心重點(diǎn)工作。

同時(shí)，一些房企巨頭正在用“最適合自己的打開方式”，開啟一場(chǎng)美好生活新實(shí)驗(yàn)。

今年3月，萬(wàn)科提出戰(zhàn)略定位再升級(jí)，由“城市配套服務(wù)商”迭代為“城鄉(xiāng)建設(shè)與生活服務(wù)商”。目前，萬(wàn)科正大力發(fā)展租賃住房業(yè)務(wù)，同時(shí)拓展物業(yè)服務(wù)、商業(yè)開發(fā)與運(yùn)營(yíng)、物流倉(cāng)儲(chǔ)，探索養(yǎng)老、教育、冰雪、度假等業(yè)務(wù)。

碧桂園的多元化發(fā)展也在推進(jìn)之中。6月15日，碧桂園宣布進(jìn)軍現(xiàn)代農(nóng)業(yè)，幫助農(nóng)民增收，促進(jìn)農(nóng)村發(fā)展，助力鄉(xiāng)村振興。長(zhǎng)租公寓方面，碧桂園提出了3年發(fā)展100萬(wàn)套長(zhǎng)租公寓的計(jì)劃。

克而瑞對(duì)房企前30強(qiáng)多元化產(chǎn)業(yè)布局介入度做了統(tǒng)計(jì)后發(fā)現(xiàn)，對(duì)于長(zhǎng)租公寓、醫(yī)養(yǎng)/康養(yǎng)、特色小鎮(zhèn)、聯(lián)合辦公等空間類產(chǎn)品，房企前30強(qiáng)的介入度非常高，均在70%以上。就標(biāo)桿房企而言，前10強(qiáng)多元化布局的格局基本上已經(jīng)形成。

“以住宅銷售為核心的規(guī)模化進(jìn)入到最后的窗口期，未來3至5年以住宅開發(fā)為核心的領(lǐng)域當(dāng)中，強(qiáng)者恒強(qiáng)已經(jīng)是不爭(zhēng)的事實(shí)。”克而瑞總裁張燕表示，規(guī)?；沟梅科蟊仨氝M(jìn)入多元化布局之中。

在萬(wàn)科董事會(huì)主席郁亮看來，未來不能根據(jù)哪個(gè)行業(yè)賺錢多就做什么，而只能選擇哪個(gè)行業(yè)空間大去做什么?？臻g大，還要符合方向，在符合方向的前提下，空間大的行業(yè)未來才是有機(jī)會(huì)的。

逐步建立的長(zhǎng)效機(jī)制

在宏觀調(diào)控的輪番洗禮中，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)不斷完善和規(guī)范，逐步邁入樓市長(zhǎng)效機(jī)制時(shí)代。

2016年12月召開的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議強(qiáng)調(diào)，政策重心從穩(wěn)增長(zhǎng)轉(zhuǎn)向防風(fēng)險(xiǎn)和促改革。在房地產(chǎn)方面則提出要堅(jiān)持“房子是用來住的、不是用來炒的”的定位，要求綜合運(yùn)用金融、土地、財(cái)稅、投資、立法等手段，加快研究建立符合國(guó)情、適應(yīng)市場(chǎng)規(guī)律的基礎(chǔ)性制度和長(zhǎng)效機(jī)制，既抑制房地產(chǎn)泡沫，又防止出現(xiàn)大起大落。

2017年，房地產(chǎn)調(diào)控從單個(gè)城市向城市群協(xié)同、片區(qū)聯(lián)動(dòng)收緊轉(zhuǎn)變，從中心城市向周邊三四線城市逐步擴(kuò)圍，因城施策，全年共有上百座城市累計(jì)發(fā)布了200多條調(diào)控政策。2018年以來，樓市調(diào)控繼續(xù)加碼，前7個(gè)月累計(jì)達(dá)200多次。

2018年7月底召開的中央政治局會(huì)議明確指出，下決心解決好房地產(chǎn)市場(chǎng)問題，堅(jiān)持因城施策，促進(jìn)供求平衡，合理引導(dǎo)預(yù)期，整治市場(chǎng)秩序，堅(jiān)決遏制房?jī)r(jià)上漲。加快建立促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展長(zhǎng)效機(jī)制。

房地產(chǎn)業(yè)正迎來一個(gè)歷史性的轉(zhuǎn)折點(diǎn)。“住房全面短缺時(shí)代已經(jīng)結(jié)束了。”萬(wàn)科董事會(huì)主席郁亮表示，現(xiàn)在房地產(chǎn)市場(chǎng)主要矛盾不是短缺，而是不平衡和不充分的問題。

今年6月初，深圳市發(fā)布《關(guān)于深化住房制度改革加快建立多主體供給多渠道保障租購(gòu)并舉的住房供應(yīng)與保障體系的意見（征求意見稿）》，確定了深圳市未來17年房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展大計(jì)。

“深圳的做法實(shí)際上是在貫徹十九大提出的‘兩多一并’的有關(guān)精神。”顧云昌說，房地產(chǎn)市場(chǎng)長(zhǎng)效機(jī)制主要包括“1+3”：1即十九大報(bào)告中提出的堅(jiān)持“房子是用來住的、不是用來炒”的定位，加快建立多主體供給、多渠道保障、租購(gòu)并舉的住房制度，讓全體人民住有所居；3是要在貨幣金融、財(cái)政稅收、土地等三方面進(jìn)行改革。“所以，長(zhǎng)效機(jī)制不是一蹴而就的，是要有許多改革的舉措、制度的建立，都得要跟上。”

6月20日，全國(guó)統(tǒng)一的不動(dòng)產(chǎn)登記信息管理基礎(chǔ)平臺(tái)實(shí)現(xiàn)全國(guó)聯(lián)網(wǎng)，我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)登記體系進(jìn)入到全面運(yùn)行階段，意味著不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記工作實(shí)現(xiàn)全國(guó)“一盤棋”。業(yè)內(nèi)人士表示，不動(dòng)產(chǎn)登記信息聯(lián)網(wǎng)是我國(guó)建立房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制的基礎(chǔ)。未來在有效摸清市場(chǎng)實(shí)際情況的背景下，調(diào)控將更有針對(duì)性，房地產(chǎn)稅等長(zhǎng)效機(jī)制的工作也將順利推進(jìn)。

隨著長(zhǎng)效機(jī)制的逐步建立，一個(gè)全新的樓市即將到來。