近日來，關(guān)于北京等一線城市房租暴漲的消息引發(fā)各界熱議。

8月6日，我愛我家集團(tuán)研究院統(tǒng)計(jì)顯示，7月北京市月租金為4902元/套，環(huán)比上漲2.9%。8月13日，貝殼研究院發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，7月北京租賃成交量環(huán)比增加19.2%，月租金為91.5元/平方米，環(huán)比上漲2.2%。

對于本輪房租上漲，市場多歸結(jié)為如下幾個(gè)原因：一是群租房、違建房清理帶來的供給減少；二是七八月是畢業(yè)季，租房需求高漲，房主或中介機(jī)構(gòu)擁有更大的議價(jià)權(quán)；三是資本介入租房市場，巨頭為謀求市場份額斥資哄抬房租價(jià)格。

對此，北京市住建委快速反應(yīng)：8月17日，聯(lián)合多部門集中約談了自如、相寓、蛋殼公寓等主要住房租賃企業(yè)負(fù)責(zé)人，并發(fā)布公告稱，企業(yè)不得哄抬租金、靠惡性競爭來搶占房源。

實(shí)際上，房租過快上漲并非新鮮事。據(jù)房天下租房網(wǎng)數(shù)據(jù)，到2018年3月，全國17個(gè)城市房租價(jià)格整體上升，年均上漲8%~15%，一線城市像北京漲幅25.9%，上海漲幅19.5%。而從記者及不少朋友在北京租房的親身體會(huì)來看，過去4年內(nèi)曾租住過的地段、品質(zhì)類似的房源租住價(jià)格近乎翻倍。由此可見，近年來，房租快速上漲現(xiàn)象長期存在。歸結(jié)于特殊事件或周期性因素雖然有其道理，但不能解釋所有問題。真正理解當(dāng)前租房市場現(xiàn)狀，需要厘清如下幾個(gè)問題：

租金到底貴不貴？

長期以來，為了說明國內(nèi)熱點(diǎn)城市房價(jià)之高，“租售比”（每個(gè)月的月租與房屋總價(jià)的比值）過高被視為房價(jià)過高的證明。根據(jù)國際標(biāo)準(zhǔn)，一個(gè)區(qū)域房產(chǎn)運(yùn)行狀況良好的租售比一般界定為1∶200~1∶300。而北京的租售比雖未查到完整數(shù)據(jù)，但如果按照部分中介網(wǎng)站同小區(qū)內(nèi)的同戶型售房價(jià)格與租房價(jià)格計(jì)算，租售比可達(dá)1∶700。當(dāng)然，如此租售比有兩種可能：一種是租金過低，一種則是房價(jià)過高。而后者則是更為市場所接受的解釋。

而租售比之外，租收比也是考量租金價(jià)格合理性的關(guān)鍵指標(biāo)。根據(jù)58同城的住房市場報(bào)告，2018年第一季度，北京以人均月租金價(jià)格2514元領(lǐng)跑全國，而2017年北京市人均可支配收入為57230元。如此，按照平均水平計(jì)算，房租要占去收入的50%以上。而國際通常認(rèn)可的房租收入比通常在30%以內(nèi)，超過這個(gè)數(shù)值，生活的壓力就會(huì)增大。上述數(shù)據(jù)意味著：對于房主而言，租金的投資回報(bào)或許比不上房屋自身的增值空間大，但對于租房者而言，租房負(fù)擔(dān)不輕。

房租貴是如何形成的？

如果從市場運(yùn)行的角度而言，租金貴似乎是市場的自發(fā)行為，反映了供求關(guān)系中的賣方優(yōu)勢。而從實(shí)際情況看，一線、熱點(diǎn)二線城市等外來人口流入較多的地區(qū)租金偏高，三、四線城市租金偏低也符合這一規(guī)律。

當(dāng)然，已有不少人提出，過去一年來，北京、上海已經(jīng)出現(xiàn)人口凈流出現(xiàn)象，“人口流入說”似乎不能解釋供求關(guān)系。但是，不可忽略的是，伴隨著需求的“微調(diào)”，卻是供給的重塑。近一年來的違建房拆除、群租房改造工程是城市發(fā)展、生活安全的必然要求，但也客觀上帶來了房源的銳減——盡管部分務(wù)工人員選擇離開，但仍有大量務(wù)工人員不得不選擇更加昂貴的房源，低價(jià)房源競爭的加劇也會(huì)刺激其他價(jià)位水平的房源之爭。

不僅如此，在供給端減少之余，中高端市場的供給暫時(shí)卻并未增加，需求卻實(shí)際增長。一方面，盡管“空置房”存在，一戶多房現(xiàn)象也不罕見，但這一階層的房主多對租金價(jià)格不敏感，也很難因租金上漲的“激勵(lì)”而大舉入市；另一方面，資本推手的進(jìn)入對市場的影響也客觀存在，其中幾家競爭帶來的價(jià)格推手并非空穴來風(fēng)。不管是有意還是無意，長租公寓需要大量房源以形成規(guī)?；\(yùn)營，布局當(dāng)前政策鼓勵(lì)的租房市場，這本身就是階段性的需求增長。因此，在上述多重關(guān)系的作用下，實(shí)際供求關(guān)系朝著供不應(yīng)求的方向演變。

供求失衡會(huì)長期存在嗎？

應(yīng)當(dāng)承認(rèn)，長租公寓建設(shè)過程中出現(xiàn)了階段性的爭議：受限于運(yùn)營成本、基礎(chǔ)設(shè)施完善、市場拓展等方面原因，現(xiàn)階段長租市場的供應(yīng)尚未放量但對需求端的影響已經(jīng)顯現(xiàn)，短期內(nèi)出現(xiàn)了“房租上漲焦慮”。但從中長期來看，這種階段性的問題將會(huì)得到緩解。伴隨著上述長租公寓真正投入市場，加上各機(jī)構(gòu)先期可能采取的一系列營銷手段，房租高燒或能降溫；伴隨著保障性住房制度的完善、長租市場的成熟，短期的供求失衡或?qū)⒌玫郊m偏。

當(dāng)然，隨著城市快速發(fā)展，不能保證每個(gè)城市、每一階段都處于供求高度匹配的狀態(tài)。因此，當(dāng)前政策在保持中長期定力的同時(shí)，還當(dāng)以“堵漏洞”的方式來盡可能減少短期波動(dòng)和震蕩。例如，規(guī)范中介機(jī)構(gòu)或?qū)I(yè)化運(yùn)營的長租機(jī)構(gòu)，約束潛在的“過度競爭”或“價(jià)格合謀”問題；同時(shí)，也可通過大力發(fā)展住房租賃金融類的金融產(chǎn)品，鼓勵(lì)長租公寓發(fā)展，形成多機(jī)構(gòu)競爭之勢，加大市場供應(yīng)。