隨著每個(gè)交易日股價(jià)的變動(dòng)，“破凈”房企的名單一直在發(fā)生變化。其中有一直游走在破與不破之間的雅戈?duì)?、南?guó)置業(yè)以及大龍地產(chǎn)，也有一直穩(wěn)坐“破凈”第一把交椅的首開股份。
截至8月23日，首開股份的市凈率只有0.5786，居上市房企破凈榜首。有業(yè)內(nèi)人士直言：“首開大部分項(xiàng)目都集中在北京，北京調(diào)控政策對(duì)他們的影響其實(shí)非常大。”
首開相關(guān)負(fù)責(zé)人在接受《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者采訪時(shí)就無(wú)奈地表示：“目前樓市的調(diào)控對(duì)公司銷售肯定是存在一定影響的，首開的銷售業(yè)績(jī)下滑一定程度上可能與北京共有產(chǎn)權(quán)房政策有一定關(guān)系。”
而銷售放緩也讓首開的全國(guó)排位有了明顯下滑。據(jù)克而瑞2017年全國(guó)房企銷售榜單，首開排名為33位，與2016年相比，首開被16家房企反超。
事實(shí)上，北京一直是首開布局的重點(diǎn)。從首開在2017年新獲取的27個(gè)項(xiàng)目中有16個(gè)位于北京就可以看出，彼時(shí)首開仍看中北京市場(chǎng)未來(lái)的空間。而首開報(bào)告期內(nèi)共30宗待開發(fā)土地中，有17宗位于北京，且皆為合作開發(fā)項(xiàng)目。
記者梳理發(fā)現(xiàn)，一直以來(lái)，北京地區(qū)的業(yè)績(jī)貢獻(xiàn)也占首開的半壁江山。2015年，北京地區(qū)營(yíng)收約為121.18億元，占總營(yíng)收比約51.37%；2016年，營(yíng)收約為134.79億元，占比約45.2%；2017年，營(yíng)收約為179.79億元，占比約49.17%。
正如首開上述相關(guān)負(fù)責(zé)人所言，“北京項(xiàng)目數(shù)量跟外地基本上一半一半吧。”他補(bǔ)充道：“首開也在適應(yīng)新常態(tài)，政策調(diào)控對(duì)銷售能夠給影響到什么程度，還需要時(shí)間再看。”
從首開2017年年報(bào)中可以看到，首開對(duì)棚改項(xiàng)目?jī)A注了更多的心血。報(bào)告期內(nèi)，首開在北京地區(qū)已在實(shí)施的棚改項(xiàng)目有3個(gè)，后續(xù)項(xiàng)目有8個(gè)。
今年5月25日，首開股份發(fā)布公告，稱擬收購(gòu)北京首開中晟置業(yè)有限責(zé)任公司100%股權(quán)，而首開中晟置業(yè)正是首開集團(tuán)所屬二級(jí)全資子公司，具有房地產(chǎn)開發(fā)四級(jí)資質(zhì)，以保障房建設(shè)、土地一級(jí)開發(fā)及棚戶區(qū)改造、項(xiàng)目代建為三大主營(yíng)業(yè)務(wù)。
“首開下一步要做長(zhǎng)租公寓、北京的限價(jià)房、共有產(chǎn)權(quán)房等。”首開上述相關(guān)負(fù)責(zé)人說(shuō)。
首開的負(fù)債率一直是業(yè)內(nèi)關(guān)注的焦點(diǎn)。一方面，銷售增速大幅減緩影響了首開的現(xiàn)金流。根據(jù)2017年年報(bào)顯示，首開報(bào)告期內(nèi)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)現(xiàn)金流大幅下降119.43億元至-204.53億元；另一方面，首開股份資產(chǎn)負(fù)債率為80.59%，同比上升約0.68個(gè)百分點(diǎn)。
80億元永續(xù)債也成為懸在首開頭頂?shù)囊话牙麆Γ瑸榇?，首開每年需要為此支付4.14億元的利息。
“作為國(guó)企，首開的資產(chǎn)負(fù)債率仍在正常范圍內(nèi)。”首開上述相關(guān)負(fù)責(zé)人解釋并補(bǔ)充道，“首開是北京的企業(yè)，所以在北京的土地儲(chǔ)備多一些，但在現(xiàn)在的市場(chǎng)行情下，大家對(duì)項(xiàng)目都很謹(jǐn)慎。”
今年7月12日，首開發(fā)布業(yè)績(jī)預(yù)增公告，稱2018年1~6月實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入與上年同期相比，增長(zhǎng)50%左右。
另外，記者梳理發(fā)現(xiàn)，截至8月22日的“破凈”上市房企中，有9家企業(yè)來(lái)自北京。
盡管導(dǎo)致“破凈”的因素多樣，但業(yè)內(nèi)認(rèn)為，“破凈”也能反映出企業(yè)存在的一些問題。
佳兆業(yè)經(jīng)濟(jì)研究院院長(zhǎng)劉策認(rèn)為，股價(jià)能不能提升主要看投資者對(duì)企業(yè)是否認(rèn)可，包括是否有主題炒作概念，如粵港灣、并購(gòu)等主題概念，企業(yè)基本面是否有業(yè)績(jī)釋放的潛力，如果企業(yè)確實(shí)業(yè)績(jī)不好，流動(dòng)性很緊張，那即使破凈了，股價(jià)可能還會(huì)再跌，另外就是企業(yè)是否有核心競(jìng)爭(zhēng)力，是否有壁壘，是否有應(yīng)對(duì)行業(yè)低潮期的能力。
企業(yè)應(yīng)對(duì)低潮期的能力首先是資產(chǎn)結(jié)構(gòu)的質(zhì)量，是否可以快速變現(xiàn)，第二就是企業(yè)的融資能力，國(guó)企在低成本融資上更有優(yōu)勢(shì)，第三就是企業(yè)的銷售能力，是否能適銷對(duì)路，精準(zhǔn)投資。其中最重要的就是融資能力，只要能融到錢，也不怕低潮期。
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