“我們租金高，還幫你免費裝修，5年積累下來最高有8個月的免租期，把房子租給我們做公寓吧……”眼下，資本“圈地”打造長租公寓的現(xiàn)象引發(fā)熱議。然而廣州張小姐接觸下來，發(fā)現(xiàn)其中的好處，并不包含“大賺一筆”。

今年8月，一名網(wǎng)友發(fā)帖說，自己位于北京天通苑的120平方米三居房要出租，心理預(yù)期租金價位是7500元/月，遭鏈家自如和蛋殼公寓兩方爭搶，最終蛋殼給到10800元/月的價格，付11個月租金。自此，警惕資本“圈地”搶占長租公寓的聲音，此起彼伏。

然而，廣州中原研究發(fā)展部統(tǒng)計稱，7月廣州全市二手房租賃租金僅為48.7元/月·平方米，環(huán)比微降1%。中國房地產(chǎn)測評中心的《2018年7月中國城市租賃價格指數(shù)報告》也顯示，深圳、北京兩市的租賃價格指數(shù)同比持續(xù)呈現(xiàn)上漲態(tài)勢超19個月的時候，上海和廣州均出現(xiàn)下跌。廣州的長租公寓，是怎樣從業(yè)主手上走向市場的？為何并未拉動租房價格上漲？

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公寓托中介放租 幾天就被“資本”盯上

今年上半年，張小姐(化名)將自己一套復(fù)式小戶型房子交給樓下中介公司放租，小區(qū)位于天河公園附近，為萬科某公寓樓盤，月租定為3900元/月。

一個星期不到，她便接到中升物業(yè)與鏈家自如業(yè)務(wù)員的電話，都希望“頂手”她的房子做長租公寓。張小姐說，對方開出的條件確實很誘惑：租金與市場相差不大，甚至比市場價要高，業(yè)主可以一次性收幾年租，不需自己費心打理，不用擔(dān)心租不出去，還“免費”幫業(yè)主裝修房子。

“中升物業(yè)可以簽2-5年，每年45天免租期，按月付我租金。鏈家自如價格稍微高一點，報4000元/月，而且每年上漲3%。如果按月付租金，每年25天的免租期，總租期外再加2個月免租裝修期；如果按年來付租金，則每年45天免租期，總租期外再加2個半月免租裝修期。”

由于租期年限較短，并考慮到出現(xiàn)糾紛時裝修費與違約金難以清算，她均放棄了與上述兩家企業(yè)合作，而是選擇去與銀行合作，去銀行“存房”，并在今年6月正式簽約。

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從業(yè)主手中租房子 收房價格相對不高

“最終簽合約的企業(yè)，是一家銀行與某集團組建的第三方公司，專門做長租公寓。據(jù)介紹它只收廣州中心5區(qū)的房源。按市場價收房，合同簽3-10年，對方一次付清幾年租金，相關(guān)業(yè)務(wù)經(jīng)銀行辦理。”張小姐說，她那套35平方米的復(fù)式公寓，當時該小區(qū)同類樓房的租金均價是3900元/月，銀行評估后給出的租金是3600元/月，不僅比預(yù)期低，還比市場均價低，但她一次性拿到了40多萬元租金。

“銀行委托評估公司上門評估，然后給出租期不同的報價單，最后我選擇了簽10年。”她說，租金雖然比市場價低一點，但一次性拿到一筆比較大的租金，不僅可以解決很大一部分房貸壓力，還可以省去自己放租和管理的麻煩，而房子還是在自己名下。并且，合同里也寫明，雖然租期內(nèi)會根據(jù)租客的喜好裝修，但最后還房的時候，會保持房子的原貌，“還是非常劃算的”。

據(jù)了解，銀行對此業(yè)務(wù)并沒有大肆宣傳，然而還是有很多業(yè)主愿意主動“存房”，張小姐就是自己主動找上門去的。“長租公寓領(lǐng)域，廣州有競價，但總體感覺比北京理性很多。”她說。

有鄰居甚至說，她有一套與張小姐類似的復(fù)式公寓，位于天河岑村，銀行給出的估價，已從4月份的3300元/月降低到2500元/月。另外，天河區(qū)金融城附近某在售住宅樓盤，售價過5萬元/平方米，有剛收樓業(yè)主一套90多平方米的房子被某長租公寓看上，業(yè)主收到的平均月租也才3500元/月，比普通出租還要略低。

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公寓散落居民小區(qū) 經(jīng)營成本相對會低

目前張小姐的房子還沒有出租，據(jù)說對方會根據(jù)租客的喜好進行再裝修?？梢源_定的是，越來越多的長租公寓(房間)出現(xiàn)在小區(qū)中。

過去，許多長租公寓從“三舊改造”中來，舊宿舍、舊廠房、舊村居等被整棟盤下來，通過加裝電梯，精致裝修，文化植入，提供管家服務(wù)等，打造年輕人社區(qū)，由此成就公寓品牌，投入成本較大。例如熱衷于在舊城區(qū)租地經(jīng)營以降低成本的YOU+。2012年6月1日，全國首家YOU+國際青年社區(qū)在海珠區(qū)鳳凰新村開業(yè)，之后幾年時間，YOU+已經(jīng)遍布北上廣。

記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，如今分散式的公寓越來越流行，出資方直接將不同小區(qū)、大廈的套間收歸麾下，借助成熟的小區(qū)環(huán)境與硬件設(shè)施，降低成本，但社交功能同時被消減。

例如紅璞。2015年紅璞長租公寓項目在廣州落地，據(jù)了解目前在廣州擁有10萬套房源。記者從其公眾號中獲悉，紅璞公寓分布在眾多小區(qū)，例如天河區(qū)的嘉怡苑、金?；▓@、遠洋明苑、東方新世界、美景花園、春江花園、翠擁華庭、天河廣場、旭景花園、盈彩美居、華景新城等，以及一些回遷房，例如海珠區(qū)的琶洲新村、南田路回遷房等。

一些小眾品牌也開始瞄準長租公寓市場。房東Kiki自稱在天河南一路小區(qū)、六運小區(qū)、育蕾小區(qū)均設(shè)有“偶遇公寓”，她一般通過中介與熟人放租。其實，“偶遇公寓”雖然掛著公寓之名，卻更像是二房東整合了多個出租房，其中不乏間隔房。市民阮小姐從2015年搬到六運小區(qū)，三年租金從1300元/月漲1500元/月，在周邊算比較低的價格了，“剛開始搬來的時候，被周邊的小資氛圍吸引，房間也經(jīng)過一定設(shè)計，布置比較精致。住下來之后，才發(fā)現(xiàn)房間與客廳之間的墻是塑料板，才醒悟這個房間是客廳間隔出來的，至此已經(jīng)當了三年‘廳長’。”阮小姐說。

然而，據(jù)Kiki透露，房間的裝修多是上手業(yè)主留下，作為房東其實投入很少，“來這里住的，基本都是有小資情懷的白領(lǐng)，而且收入比較高，所以對自己的租住質(zhì)量要求比較高，會自行布置。”

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軟硬設(shè)施經(jīng)過改造 租客租金相差不大

紅璞公寓東方新世界負責(zé)人稱：“我們這里是小區(qū)房，一般都滿房。”經(jīng)過兩重門禁卡，記者進入到住宅樓。房間位于27層，進門首先看到廚房，抽油煙機、冰箱、櫥柜、洗衣機一應(yīng)俱全。該工作人員說：“這些配套設(shè)施都是我們公司提供的。”室內(nèi)約70平方米，三室一衛(wèi)一廳，能用的空間都已利用上。他承認房間經(jīng)過改造：“小區(qū)里的合租房肯定都是改造過的，你看那大廳那么小，但你放心，我們這都是經(jīng)過消防檢查的，大公司沒有什么安全問題的。”不過記者未看到房間內(nèi)有滅火器。

記者目測臥室有十幾平方米，陽臺上還有榻榻米，視野很好，裝修雖然簡約但也精致，書架、小桌、衣柜、床很有整體感。安全、隱私方面，房屋大門和各自房門均有密碼鎖，紅璞的工作人員只有大門的密碼。房租押二付一，半年租的話是1800元/月，一年租則是1700元/月，加上水電費、網(wǎng)費、衛(wèi)生費、物業(yè)管理費等，需加收房租的10%。當記者詢問該小區(qū)還有沒有其他房源時，回答是要到稍遠一點的雋園小區(qū)了。

記者獲悉，東方新世界附近長租公寓房源租價多在1800元/月-2000元/月，普通租房三室約4500元/月-5500元/月，粗略算，平均每間房1500元/月-1800元/月，比長租公寓便宜300元左右。

隨后，記者又聯(lián)系了紅璞在琶洲的負責(zé)人，去到琶洲新村3棟A座，只見已有兩家酒店式公寓“西爾曼”“私享家”在大堂設(shè)了前臺，紅璞沒有設(shè)置前臺，負責(zé)人直接將記者帶到7樓和21樓，看到的房間均為三房一廳一廚一陽臺一公共廁所，基本保留房間原有格局。一個15平方米的房間租金1850元/月，另收10%服務(wù)費。

琶洲新村三房一廳的長租公寓房間租金約1850元/月-2200元/月，而普通三室租金普遍6000元/月以上，由此可見與長租公寓也相差不大。